פס"ד תקדימי: "הצמדת חניה נגישה לאחת מהדירות בבית המשותף מסכלת את תכליתה"

פסק דין תקדימי ומקיף שניתן אתמול (א') על ידי בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, קבע לראשונה כי רשויות תכנון מוסמכות למנוע הצמדה של חניה נגישה לדירת מגורים רגילה ולהותירה כחלק מהרכוש המשותף של הבניין, וזאת על מנת לשמור על ייעוד החניה – לשמש אדם מוגבל. לצד זאת קבע השופט אורן שוורץ את העקרונות לפיהם על רשויות להתנהל בסוגיה זו, ואף ביטל החלטה של הוועדה המקומית ראשון לציון לאחר שנמצא כי ניסתה למנוע את הצמדת החניה בשלב מאוחר ובניגוד להיתר הבניה.

לקריאת פסק הדין

פסק הדין עושה לראשונה סדר בתופעה בעייתית, במסגרתה חניות נגישות - אותן מחויב היזם לבנות מכח חוקי התכנון והבניה בהתאם למספר הדירות בבניין - נמכרות לרוכשי דירות שאינם בהכרח מוגבלים בניידות, וזאת בתשלום גבוה יותר מאשר חניה סטנדרטית, שכן מדובר במקום חניה רחב ידיים. באופן זה, כאשר אל הבניין מגיע דייר שבאמת זקוק לחניה שכזו – היא אינה עומדת לרשותו.

פסק הדין ניתן בעתירה שהגישה לבית המשפט חברת ציטרין פרויקטים והשקעות נגד הוועדה המקומית ראשון לציון ורשות הרישוי שלה. בשל חשיבותה של השאלה הנדונה והשלכות הרוחב של הסוגיה הצטרפו להליך כמשיבות גם התאחדות הקבלנים, מינהל התכנון ומרכז השלטון המקומי.

צילום אילוסטרציה (שאטרסטוק)

על פי השתלשלות העניינים המתוארת, באוגוסט 21' ניתן היתר בניה על ידי הוועדה המקומית לבית משותף ברחוב יהודה הלוי בשכונת רמב"ם בראשון לציון. ההיתר כלל 14 מקומות חניה, בהם חניה נגישה אחת ("חניית נכה") ללא כל מגבלה באשר לשימוש בהן. רק בשלב מאוחר יותר, כאשר הוגש אישור תשריט הבית המשותף, שכלל את הצמדת החניה הנגישה לאחת הדירות, הודיעה רשות הרישוי כי היא מסרבת לבקשה שכן "היות ולא ניתן להצמיד חנית נכים לתת-חלקות בתשריט, יש לשמור על חנית נכים כחניה חופשית וללא הצמדות". נגד החלטה זו הוגשה העתירה.

פסק הדין עושה לראשונה סדר בתופעה בעייתית, במסגרתה חניות נגישות - אותן מחויב היזם לבנות מכח חוקי התכנון והבניה בהתאם למספר הדירות בבניין - נמכרות לרוכשי דירות שאינם בהכרח מוגבלים בניידות, וזאת בתשלום גבוה יותר מאשר חניה סטנדרטית, שכן מדובר במקום חניה רחב ידיים. באופן זה, כאשר אל הבניין מגיע דייר שבאמת זקוק לחניה שכזו – היא אינה עומדת לרשותו

 זמן קצר לאחר מכן ובעקבות טענות העותרת, התכנסה ועדת המשנה לרישוי בוועדה המקומית, לקבל החלטה עקרונית אודות אי הצמדת חניות נכים בבניין מגורים חדש. ההחלטה הוסברה בכך ש"התכלית שעומדת ביסוד תקנות החניה מבטאת עמדה על פיה בבניה חדשה החניה הנגישה תועמד לשימושם של בעלי מוגבלויות אשר נזקקים לה. הצמדת מקום חניה נגיש ליחידת דיור בבית משותף תמנע מבעלי מוגבלויות לעשות שימוש בחניה". לפיכך, על פי עמדה זו, "מקומות החניה הנגישים לא יהיו ניתנים להצמדה אלא ישמשו את מי שהוא בעל תו נכה".

בהחלטתו, סגן הנשיאה השופט אורן שוורץ דן ראשית כל בסוגיה העקרונית – האם רשאית ועדת תכנון מקומית למנוע הצמדה של חנייה נגישה לדירות מגורים באופן גורף כמדיניות, ולאחר מכן בחן באופן קונקרטי את התנהלותן של הוועדה המקומית ועדת הרישוי ראשון לציון במקרה הספציפי שלגביו עתרה ציטרין.

"הצמדת חניה נגישה לאחת הדירות – סיכול תכליתה"

בבחנו את הסוגיה העקרונית מצא השופט כי החקיקה הראשית הקיימת כיום בנושא אינה מונעת את סיווגה של החניה הנגישה כחלק מהרכוש המשותף, כפי שדרשה רשות הרישוי. לאחר מכן בחן האם מוסד התכנון רשאי לכפות את אי הצמדתה של החניה לאחת מדירות המגורים, ולהותירה כחלק מהרכוש המשותף, והגיע למסקנה כי "הוכרה סמכותה של הוועדה המקומית לקבוע תנאים בהיתר הבניה גם אם יש בהם פגיעה קניינית, לרבות מגבלות שימוש".

"קביעת מגבלות שימוש באשר לחניות הנגישות עולה בקנה אחד עם הוראות הדין הרלבנטיות ואף מתבקשת מכוחן", קבע השופט שוורץ, ופרש שורת נימוקים לכך: "ראשית, חניה נגישה מיועדת על פי תכליתה לעמוד לרשותו של בעל מוגבלות שנמנעת ממנו ניידות חופשית ורגילה. בהקשר זה על הרשות המקומית חלה חובה להקצות לבעל מוגבלות בתנועה חניה קרובה בתחום מגוריו... תקנות הרישוי קבעו את החובה להקצות חניות נגישות בבית משותף חדש עבור אדם בעל מוגבלות. אם כן הצמדתה של חניה נגישה לאחת מהדירות בבית המשותף תסכל את תכלית השימוש של החניה הנגישה. היא תהפוך את החניה הנגישה לחלק מהדירה הפרטית וממילא תשלול ממנה את ייעודה – שימוש בידי בעל מוגבלות שאינו נייד או שניידותו נפגעה באופן משמעותי".

השופט: "אי-הקפדה על שמירתה של החניה הנגישה זמינה לשימוש אדם בעל מגבלת ניידות, גם במקרה בו בבניין מסוים אין אדם שכזה, ומתן אפשרות להצמדת החניה לדירה פרטית, תהפוך אותה לחלק מהרכוש הפרטי (שאינו משותף) ותשלול את השימוש בה בטווח הארוך. בכך ייווצר מצב בו ברבות השנים החניות הנגישות יעברו לידיים פרטיות וכאשר יגיע להתגורר בבית המשותף אדם בעל מוגבלות, לא תהיה יכולת להעמיד לשימושו חניה נגישה.

עוד כתב השופט כי "הצמדת חלקים מהרכוש המשותף עשויה להעלות את ערכה של הדירה באופן משמעותי. בדרך זו הצמדת החניה הנגישה שהיא חנייה במיקום מועדף ובעלת מידות מרווחות תייצר ערך ליזם או לבעל הדירה אליה היא תוצמד. בכך תעשיר ההצמדה גורם פרטי שלא לתכלית לשמה הוקצתה החנייה הנגישה מעבר לתקן החניה הרגיל".

ולבסוף קבע שוורץ כי "אי-הקפדה על שמירתה של החניה הנגישה זמינה לשימוש אדם בעל מגבלת ניידות, גם במקרה בו בבניין מסוים אין אדם שכזה, ומתן אפשרות להצמדת החניה לדירה פרטית, תהפוך אותה לחלק מהרכוש הפרטי (שאינו משותף) ותשלול את השימוש בה בטווח הארוך. בכך ייווצר מצב בו ברבות השנים החניות הנגישות יעברו לידיים פרטיות וכאשר יגיע להתגורר בבית המשותף אדם בעל מוגבלות, לא תהיה יכולת להעמיד לשימושו חניה נגישה".

לאור כל זאת קבע כי "המסקנה היא שהוועדה המקומית ורשות הרישוי מוסמכות לקבוע תנאי בהיתר הבניה או בתעודת הגמר לפיה חניה נגישה תהווה חלק מהרכוש המשותף".

"דרישה מפתיעה של רשות הרישוי"

על אף התוצאה העקרונית אליה הגיע השופט, בחינה של התנהלות הוועדה המקומית ורשות הרישוי ראשון לציון במקרה הספציפי הזה, הביאה את השופט לקבוע כי דין החלטותיהן להתבטל. "בחינת שרשרת ההחלטות של המשיבות מלמדת כי מדובר בדרישה מפתיעה של רשות הרישוי, שהתקבלה מבלי לשמוע את עמדת העותרת ותוך אי-התאמה עם התנאים שנקבעו בהיתר הבניה.

בהקשר זה אני מקבל את עמדת התאחדות הקבלנים לפיה קיים קושי מהותי להורות על איסור הצמדת חנייה נגישה בנסיבות בהן דרישת אי ההצמדה של החניה הנגישה לא צוינה בתיק המידע להיתר או בתנאי היתר הבניה, אלא רק במסגרת החלטת רשות הרישוי בעת הגשת תשריט הבית המשותף לאישורה... אילו היו הוועדה המקומית או רשות הרישוי מודיעות מראש לעותרת על הכוונה להכליל את החניה הנגישה במסגרת הרכוש המשותף, יש להניח כי החנייה הנגישה לא הייתה נמכרת או מוקצית לאחת מהדירות כפי שנעשה... על כל אלה יש להוסיף את הקושי בקביעת מגבלת שימוש מצד רשות הרישוי באופן שאינו הולם את היתר הבניה, שניתן מכוח החלטת הוועדה המקומית. בנסיבות אלה אני סבור כי משקלם המצטבר של הפגמים לעיל מטה את הכף אל עבר פסילת החלטת רשות הרישוי בעניינה הקונקרטי של העותרת".

בסיכום פסק הדין ציין השופט שוורץ מהם התנאים אשר בהם רשאית הוועדה המקומית או רשות הרישוי להגביל הצמדה של חניה נגישה לרכוש המשותף מכאן ואילך. הראשון הוא שהחניה הנגישה הוקצתה מעל לתקן החניה הרגיל. השני – "עניין אי-ההצמדה של החניות הנגישות הודע מראש למבקש ההיתר במסגרת תיק המידע או שפורסם בדרך אפקטיבית אחרת באתר אגף ההנדסה ברשות המקומית". והשלישי – "נקבע תנאי בהיתר הבניה כי החניה הנגישה תהווה חלק מהרכוש המשותף או שנקבע במסגרת הבקשה לפי תקנה לתקנות הרישום כי החניה הנגישה תהווה חלק מהרכוש המשותף".

כמו כן, השית השופט הוצאות משפט בסך של 25 אלף שקלים על הוועדה המקומית ראשון לציון.

"על רשויות התכנון לפעול בהתאם לכללי המשפט המנהלי התקין"

עו״ד איל מאמו ממשרד אגמון עם טולצ׳ינסקי, שייצג בהליך את התאחדות הקבלנים בוני הארץ מסר בתגובה לפסק הדין: "אני מברך על פסק הדין החשוב, הקובע כי אף שלרשויות התכנון קיימת סמכות לקבוע הגבלות על שימוש בחניות נגישות במבני מגורים, עליהן לפעול בהתאם לכללי המשפט המנהלי התקין – בשקיפות ובהודעה מוקדמת ומפורשת. מדובר בקביעה משמעותית המגנה על אינטרס ההסתמכות של היזם ואינה מאפשרת פגיעה רטרואקטיבית ושרירותית בזכויות שנרכשו בתום לב".

עו"ד איילת צור, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד גינדי, כספי ושות' (באדיבות גינדי, כספי ושות')

עו"ד איילת צור, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד גינדי, כספי ושות', מסרה בהתייחס לפסק הדין כי "בית המשפט המחוזי קובע בפסק הדין קביעה חשובה – שלא ניתן לשלול בדיעבד הצמדת חניה נגישה לדירה".

לדבריה, "ביהמ"ש מחלק את פסק דינו לשני מישורים. במישור הראשון, מכאן להבא, ביהמ"ש קובע שניתן להצמיד חניה נגישה לדירה כל עוד הדבר לא נאסר במפורש על ידי הוועדה המקומית במסגרת תיק המידע או מדיניות שפרסמה ואם לא נקבע במפורש אחרת בהיתר.  בהקשר זה חשוב וראוי שתפורסם מדיניות כזו על מנת שהנושא יהיה ברור, הן ליזמים והן לרוכשי הדירות. המישור השני הוא לגבי העבר. בהקשר של הנסיבות הקונקרטיות של המקרה שלפניו קובע ביהמ"ש שלא ניתן בדיעבד לבטל  הצמדת חניה לדירה. בכך מבהיר ביהמ"ש שיזמים שמכרו חניות נגישות - בגלל שלא הייתה כל הוראה קונקרטית אחרת של הועדה המקומית - לא יידרשו לבטל את המכירה שלעיתים התבצעה שנים קודם לכן".