מכה לעיריית תל אביב: ההחלטה שצפויה להפחית דרמטית את היטלי ההשבחה ברובע 4

ועדת הערר המחוזית פיצויים והיטלי השבחה של מחוז תל אביב, בראשותה של עו"ד מיכל הלברשטם דגני, הכריעה בשורה של עררים שהוגשו על שומות מכריעות שניתנו לגבי שומות היטלי השבחה במימוש בדרך של היתר ברובע 4 בתל אביב. ההחלטה הראשונה מסוגה שניתנת לגבי סוגיה זו צפויה להפחית באופן משמעותי את גובה היטל ההשבחה הנגבה על ידי הוועדה המקומית תל אביב עבור מיזמי התחדשות ברובע.

לקריאת ההחלטה המלאה הקלק כאן.

ההחלטה, שניתנה לגבי שומות מכריעות שניתנו על ידי שמאים מכריעים שונים (בועז קוט, אלי כהן ודוד דדון), אשר השתמשו במתודות שונות, ביקשה "לעשות סדר" ולקבוע עקרונות אחידים לגבי שיטת חישוב היטלי ההשבחה באזור המבוקש. בכך הדגישה את המורכבות בחישוב היטל השבחה בפרויקטים משולבים, ואת הצורך בפרשנות עקבית של הוראות החוק והתכניות, תוך התחשבות בתכלית עידוד ההתחדשות העירונית.

החלטת ועדת הערר המחוזית בתל אביב מספקת הכרעה מקיפה בסוגיות מורכבות של חישוב היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית , במיוחד אלו המשלבים זכויות מכוח תמ"א 38 ותכנית רובע 4. זאת תוך הסתמכות על העקרונות שנקבעו בפס"ד "רינובו-קבוצת הירדן" שניתן לפני כשנתיים על ידי שופט המחוזי גלעד הס, כ"דרך המלך" לחישוב ההשבחה הכוללת וחלוקתה היחסית בין זכויות פטורות וחייבות, תוך דחיית שיטת "הדלתא" ו"צביעת" הזכויות.

אחת הנקודות החשובות ביותר שקבעה הוועדה בהחלטתה, היא כי שווי "המצב הקודם" ייקבע לפי המבנה הקיים בפועל, וכי בהיעדר קומת עמודים מפולשת, זכויות מכוח תכנית מ' יוכרו רק לפי חלופת תוספות למבנה קיים ורק אם לא מומשו במלואן בהיתרים קודמים. הזכויות יחויבו לפי מועד אישורן המקורי. כמו כן, זכויות מכוח תכנית ג' (תוכנית הגגות של תל אביב, נ"ב) יוכרו כחלק מהמצב הקודם ויחויבו לפי מועד אישורן.

"צעד משמעותי לקראת יצירת ודאות" 

בנוגע לשיפורים תכנוניים, נקבע כי הגבהת קומת הגג, וכן שטחי הממ"דים, אינם מחויבים בהיטל השבחה , שכן הם נחשבים לחלק מתמריצי תמ"א 38 . גם שטחי המרפסות פטורים מהיטל, ורק בליטה מעבר לקווי בניין מסוימים (תמ"א או תקנות) תחויב כ"שיפור תכנון" ולא כשטח.

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל: "החלטה זו – ככל שתאומץ על ידי ערכאות גבוהות יותר – צפויה להפחית באופן משמעותי את היטל ההשבחה שתוכל הוועדה המקומית לגבות עקב הוצאת היתרים בתחום תוכניות הרבעים"

לגבי סוגיות נוספות, קבעה הוועדה קבעה כי מחסנים ששטחם מעבר ל-6 מ"ר יחויבו בהיטל לפי תכנית ע/1 (תוכנית המרתפים של ת"א) ורק עבור דירות קיימות. עוד נקבע כי תשלום לקרן חניה יקוזז מחישוב ההשבחה במצב החדש. מקדם הדחייה נותר בשיקול דעת השמאי.

לבסוף, הוראות המעבר בתיקון 115 לחוק יחולו רק על בקשות שהוגשו בתקופת הביניים שבין אישור תיקון 3א' לתמ"א 38 לבין אישור תיקון 115 לחוק.

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה במשרד עפר טויסטר עורכי דין, אשר ייצגה שניים מהיזמים שבעניינם ניתנה החלטתה של ועדת הערר, ביחד עם עו"ד תומר רייניך ממשרדה, מסרה בתגובה להחלטה כי "ועדת הערר ערכה ניתוח מקיף של הסוגיות שבמחלוקת, וביחס לחלק ניכר מהן מצאה כי החיוב שהוועדה המקומית השיתה על היזמים היה בלתי מוצדק".

עו"ד טויסטר רוזנטל הוסיפה כי אמנם צפויים להתקיים הליכים נוספים בעניינן של הסוגיות שהוכרעו בהחלטה, אך "אין ספק כי מדובר בצעד משמעותי לקראת יצירת ודאות בעת קידום פרוייקטי התחדשות עירונית בתחום הרבעים. בנוסף, החלטה זו – ככל שתאומץ על ידי ערכאות גבוהות יותר – צפויה להפחית באופן משמעותי את היטל ההשבחה שתוכל הוועדה המקומית לגבות עקב הוצאת היתרים בתחום תוכניות הרבעים".