"הגנים על חשבונך": בוטל "הסכם" שאוסר על היזם לקזז את עלות המטלות הציבוריות מההשבחה

ועדת הערר פיצויים והיטלי השבחה של מחוז תל אביב, קבעה בהחלטה שהוציאה לאחרונה כי יש לקזז עלויות של מטלות ציבורית מהיטל ההשבחה – גם אם המטלות בוצעו בהסכמת היזם. החלטת הוועדה בראשות עו"ד הלל גלקופ ניתנה בדיון בעררים הדדיים שהגישו הוועדה המקומית בת ים והיזמיות - אבי את ניסים בובליל 2002 ובקר ב.י. חברה לבנין, על החלטת השמאי המכריע אלדד חיימי, בנוגע לפרויקט שהללו מקדמות בקרן הרחובות יצחק שדה ובלפור בבת ים.

לקריאת ההחלטה המלאה הקלק כאן.

ההיטל הונפק בגין הוצאת היתר בניה , עבור שתי תוכניות משביחות. האחת - תוכנית לבניית 120 דירות במגדל חלף 24 דירות קיימות והשנייה היא תוכנית איחוד וחלוקה. היתר הבנייה הוצא באפריל 22' והשומה המכרעת ניתנה בינואר 2023. הגין שתי אלה הוציאה הוועדה המקומית דרישת תשלום היטל השבחה של 21.82 מיליון שקל לתוכנית הראשונה, 7.35 מיליון שקל לתוכנית השנייה וכ-29 מלש"ח בסך הכל. מנגד טען שמאי החברות ארז כהן שההשבחה כולה עומדת על כ-5 מיליון שקל. השמאי המכריע הפחית את היטל ההשבחה ל-18.71 מיליון שקל עבור התוכנית הראשונה ולכ-3.6 מיליון שקל עבוד התוכנית השנייה (כ-22.3 מלש"ח סך הכל).

במסגרת עררים ההדדיים עמדו שתי סוגיות מרכזיות: הראשונה – האם יש לקזז את עלות המטלות ציבוריות שביצע היזם עבור הראשות מההשבחה גם כאשר הסכים לעשותן מראש. השניה היא האם ומתי ניתן פטור מהיטל השבחה לממד"ים בפינוי בינוי.

מתוך ההחלטה: "הערנו לוועדה המקומית בעבר בדבר איסור ההתניה בענייני היטל השבחה ועל האיסור לקבוע בהסכמים תנאים האוסרים גישה לוועדת הערר בענייני היטל השבחה , ומוטב היה כי הערות ועדת הערר יופנמו על ידי הוועדה המקומית… מובן כי הסכמות מעין אלו, ודאי אינן גוברות על מעמדה החוקי של ועדת הערר ועל הלכות בית המשפט העליון"

לטענת היזמיות, שגה השמאי המכריע שלא קיזז את עלויות המטלה הציבורית, תוך שהוא מסתמך על ההסכם שנחתם בין הצדדים בעניין זה. לשיטת הוועדה המקומית אין מדובר במטלה ציבורית "רגילה" שכן מגרש המגורים במצב החדש תוכנן על חשבון גני ילדים פעילים. לכן לטענתה, הבסיס לשינוי התכנוני היה הסכמת הצדדים כי הגנים ייבנו במגרש אחר על ידי היזם. 

עמדה זו באה לידי ביטוי בדברים שאמרה עו"ד תמר איגרא שייצגה את הוודעה המקומית: "אנחנו לא מדברים על מטלה ציבורית. ועדת הערר שואלת שאלה כאילו זה תכנית רגילה של מטלה ציבורית והתשובה היא שזה לא המצב. זה שזה מנוסח ככה בתב"ע, ובגלל זה היזם יכול לבוא בניגוד להסכמים שהוא חותם עליהם... אני חושבת שהוא מנוע. גם השמאי המכריע לא התחשב כי הוא חשב שהוא מנוע.

"חיוב שבלעדיו אין לתוכנית קיום"

ועדת הערר דחתה את טענות הוועדה המקומית: "לשיטת הוועדה המקומית בענייננו, אין אנו עוסקים במטלה ציבורית אלא במטלה שנועדה לטובת היזם, זאת נוכח העובדה כי גני הילדים הועברו לטובתו ולצרכיו הפרטיים תוך שהוא מתחייב בהסכם להעברת הגנים על חשבונו בלא קיזוז העלות מההשבחה.

"אלא שעל אף אבחנה זו, בכך סוטה הוועדה המקומית מהלכת בית המשפט... לפיה המבחן הוא: 'ההבחנה בין חיוב 'פנימי" לחיוב 'חיצוני' אינה מתבססת על השאלה האם החיוב קבוע באופן מפורש בתכנית המשביחה, כי אם על השאלה האם מדובר בחיוב שבלעדיו לא הייתה יכולה התכנית המשביחה לבוא לאוויר העולם. בבחינת הוראות התכנית דנן עולה כי התכנית לא היתה יכולה לבוא לאוויר העולם בלא שייבנו הגנים המחויבים מכוחה ועל כן ובהתאם להלכה... אין מקום להשית על היזם את עלויות הבניה בגין חיובים שבלעדיהם אין לתכנית קיום".

לפיכך קבעה הוועדה כי "התכנון כפי שאושר בפועל, מאפשר הן את ריבוי זכויות הבניה ו/או יחידות הדיור והן את הקמת גני הילדים במצב חדש ומיטבי. ועל כן הקריטריון אינו זהות המבקש אלא בגובה ההשבחה בהתאם לקיזוז הנדרש".

עוד העירה ועדת הערר לגבי ההסכם שנחתם בין היזם לוועדה המקומית כי "הערנו לוועדה המקומית בעבר בדבר איסור ההתניה בענייני היטל השבחה ועל האיסור לקבוע בהסכמים תנאים האוסרים גישה לוועדת הערר בענייני היטל השבחה , ומוטב היה כי הערות ועדת הערר יופנמו על ידי הוועדה המקומית… מכל מקום ודאי שתנאים אלו אינן מחייבים את ועדת הערר המוסמכת לדון בהיטל השבחה.. ומובן כי הסכמות מעין אלו, ודאי אינן גוברות על מעמדה החוקי של ועדת הערר ועל הלכות בית המשפט העליון".

הענקת פטור מהיטל על ממ"דים - בבנייה בלבד

 לגבי הסוגייה השנייה - מתי יש לתת פטור מהיטל השבחה עבור בניית ממ"דים, עררה הוועדה המקומית נגד הכרעת השמאי המכריע שקבע כי יש להחיל את הפטור הקבוע לבניית ממ"דים בשני מצבים: כאשר נחתם הסכם המכר טרם אישורה של התוכנית המשביחה, וכאשר נחתם הסכם מכר לאחר אישורה של התוכנית המשביחה.

ועדת הערר קיבלה את עמדת השמאי המכריע כי מצב שבו הסכם המכר נחתם טרם אישור התוכנית המשביחה נחשב להעברת זכויות קיימות, ואינו מהווה מימוש שמצדיק חיוב בהיטל השבחה . עם זאת - בנוגע למצב שבו הסכם המכר נחתם לאחר אישור התוכנית המשביחה, קיבלה ועדת הערר את עמדת הוועדה המקומית כי הפטור מגביית היטל על ממ"ד ניתן רק עבור מימוש בבנייה ואינו חל במקרה של מימוש בדרך של מכר, ודחתה את טענות החברות כי יש להחיל את הפטור גם במקרה זה, בדומה למכירת דירה "על הנייר" (שנדונה בפסקי דין  אחרים).

לסיכום הנושא, ועדת הערר קבעה כי הפטור מממ"ד בפרויקט פינוי-בינוי (להבדיל מעסקאות קומבינציה או תמ"א 38 ) חל רק על יחידות דיור שההסכמים לגביהן נחתמו לפני אישור התוכנית המשביחה (כאשר המימוש המצית את ההיטל הוא היתר הבנייה), אך אינו חל על יחידות דיור שההסכמים לגביהן נחתמו לאחר אישור התוכנית המשביחה (כאשר המימוש המצית את ההיטל הוא המכר עצמו). לפיכך, ערר הוועדה המקומית התקבל רק ביחס לממ"דים מושא ההסכמים שנחתמו לאחר אישור התוכנית.

בסיכום ההחלטה החזירה הוועדה את הסוגיה אל השמאי המכריע לגיבוש שומה מחודשת בהתאם להכרעות הנ"ל, ללא צו הוצאות.