העתיד שייך למי שבונה אותו: שלוש המגמות ששוק ההון זיהה - שהביאו לזינוק במניות הנדל"ן

בשבועות האחרונים, בעיצומו של אחד הפרקים המתוחים ביותר בתולדות מדינת ישראל, דווקא על רקע הסלמה ביטחונית ומלחמה ישירה מול איראן, מתרחש תהליך מעניין ומפתיע בשוק ההון: מדדי מניות הנדל"ן מזנקים, חלקן בעשרות אחוזים.

ההתנהגות הזו לכאורה מנוגדת להיגיון. בשעה שהציבור הישראלי מבולבל, מפקפק, מתמודד עם שגרה מופרת ומציאות קשה – שוק ההון מצביע ברגליים: הוא קונה נדל"ן. לא נכסים פיזיים – אלא את חברות הנדל"ן הציבוריות, אלו שמקדמות מגה-פרויקטים, עוסקות בהתחדשות עירונית, מנהלות פורטפוליו נכסים, וממשיכות לבנות גם כשהתותחים רועמים.

השאלה המתבקשת היא – למה? מה רואה שוק ההון, שהציבור הרחב אולי עדיין לא רואה?

כדי לענות על השאלה הזו, צריך להסתכל על שלוש מגמות עמוקות שמתרחשות מתחת לפני השטח, וכולן מצביעות על חיזוקו של שוק הנדל"ן דווקא בתקופת המשבר.

אמון הולך וגובר ביכולת של מדינת ישראל לנצח את האיום האיראני

אחת הסיבות המרכזיות להתחזקות מניות הנדל"ן נעוצה בתחושת האמון הגוברת של הציבור, ושל המשקיעים, ביכולת של מדינת ישראל להתמודד עם האיום האיראני.

המסר שנשלח בימים האחרונים, הן על ידי ממשלת ישראל והן באמצעות פעולות צה"ל, הוא ברור: ישראל לא נכנעת, לא נרתעת ולא מהססת לפעול בעוצמה – גם כשמדובר באיומים אסטרטגיים של ממש.

הפעולות המדויקות, היכולות המבצעיות המרשימות והמסר ההרתעתי שעבר היטב – בארץ ובעולם – יוצרים תחושת ביטחון מחודשת בציבור. זו לא רק "תקווה לעתיד טוב יותר", אלא תחושה שהעתיד הזה נבנה כבר עכשיו.

הציבור מזהה שישראל לא עומדת מנגד מול איראן גרעינית שמאיימת להשמיד אותה – אלא פועלת. בזהירות, באחריות, אבל גם בנחישות. התחושה הזו מחלחלת גם למשקיעים, שמבינים שעם כל הקושי – המציאות דווקא מתייצבת, והעוצמה הישראלית מקרינה יציבות כלכלית לטווח הארוך.

ירידת התשואות על אג"ח – שיפור דרמטי ברווחיות חברות הנדל"ן

העובדה הפחות מדוברת אך המשמעותית לא פחות היא שירידת התשואות על איגרות החוב של חברות נדל"ן ציבוריות בשבועות האחרונים משקפת מגמת אמון מתמשכת. המשקיעים מבינים שחברות הנדל"ן הגדולות – על אף המורכבות – מציגות יציבות תפעולית, קרקעות איכותיות, פרויקטים בשלבים מתקדמים והכנסות שצפויות לזרום גם בעתות משבר. וכשאג"ח מתייקר (כלומר: התשואה שלו יורדת), המשמעות היא שעלויות המימון של החברות יורדות – וזה משפיע ישירות על שורת הרווח.

כאן המקום להדגיש: בשוק של ריבית גבוהה, כל ירידה בעלות המימון היא דרמטית. חברות שמימנו את עצמן עד לא מזמן בתשואות של 9–10 אחוזים, פתאום רואות את הגיוס הבא מתאפשר ב-6–7 אחוזים – ולעיתים אף בפחות.

מדובר על שינוי מהותי ביכולת התמרון של החברות, שחוזרות לתכנן, לגייס, ולבצע מהלכים בצורה אגרסיבית יותר. שוק ההון יודע לתמחר זאת – ולכן שווי המניות עולה.

התחדשות עירונית : מהפך תודעתי אצל התושבים

ייתכן שזהו האפקט המפתיע ביותר של המלחמה הנוכחית – והוא מורגש היטב בשטח. פרויקטים רבים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 שעמדו תקועים חודשים ואף שנים בגלל דיירים סרבנים – פתאום מקבלים חיים חדשים.

המציאות הכואבת, בה בניינים שלמים נפגעו או קרסו , יחד עם ההכרה שרבים מבנייני ישראל כלל אינם כוללים ממ"ד – הביאה לתפנית. סרבנות הפכה לפחד. אנשים מבינים שהם לא יכולים להישאר עוד יום אחד במבנה שלא מספק הגנה. יזמים מדווחים על פניות מיוזמת הדיירים, מתחמים תקועים מתחילים לזוז, והביקוש ליוזמות חדשות של התחדשות עירונית – נוסק. גם העיריות, שפעם נרתעו מהמורכבות, מבינות שמדובר בצורך ביטחוני ולא רק תכנוני.

בנוסף, הפאסיביות של מקבלי ההחלטות והתפטרותו בשבוע שעבר של שר השיכון, רק מחזקות את התחושה שהמדינה איבדה שליטה על יכולתה לנהל את שוק הדיור. ההבנה שהממשלה לא תצליח לשלוט במרכיב הקרקע – שהוא צוואר הבקבוק הקריטי ביותר כיום – מובילה למסקנה אחת ברורה: היצע הדירות לא יעלה משמעותית בשנים הקרובות.

וכשאין היצע – המחירים לא יורדים. המשקיעים מבינים זאת, ומזהים את הזדמנויות ההשקעה בשלב מוקדם.

הכסף כבר מבין לאן הדברים הולכים

לסיכום: למרות שהכותרות מדברות מלחמה, שוק ההון מדבר השקעה.

למרות שהציבור עסוק ביום-יום – הכסף הגדול כבר מבין לאן הדברים הולכים.

שוק ההון לא פועל על פי כותרות, אלא על פי תחזיות – ובתחזיות שלו, הנדל"ן בישראל צפוי להמשיך ולעלות, ואולי אף להתחזק. לא רק בגלל הביקוש, אלא בגלל המחסור הצפוי, שוק המימון המתחזק, והתודעה הציבורית שעוברת מהפכה.

היזמים, המשקיעים והציבור הרחב צריכים להקשיב היטב למסר שבמניות הנדל"ן: העתיד – על כל המורכבות שבו – עדיין שייך למי שבונה אותו.

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן