האם ניתן לאשר הקלות להרחבת דירה במתחם התחדשות? ועדת הערר הכריעה: "רק למטרת בניית ממ"ד"

האם יכול בעל דירה במתחם שמיועד להתחדשות עירונית לקדם תוספות בנייה לדירתו הוותיקה באמצעות הקלות, על אף פרוייקט ההתחדשות המקודם בשטח? ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה חיפה השיבה לפני מספר ימים על שאלה זו בשלילה, וקבעה כי על הרחבת דירה במתחם שבו מקודמת התחדשות, להתבצע בדיוק בהתאם לתוכניות המאושרות ללא סטייה וללא הקלות, וזאת למעט חריג אחד - הקלה הנדרשת לצורך הוספת ממ"ד.

הערר הוגש על החלטת הוועדה המקומית חיפה לאשר באופן חלקי בקשה להרחבת דירה ששטחה כ-40 מ"ר במבנה "שיכון" ברחוב בשכונת נווה דוד בחיפה. ההרחבה מוצעת ב-2 חזיתות: בחזית העורפית-צפונית מוצע ממ"ד ותוספת בניה, ובחזית הקדמית-דרומית מוצעת תוספת בניה, מרפסת גננית ופרגולה. סה"כ מוצעת הרחבה בשטח של כ-38 מ"ר. 

להחלטה המלאה של ועדת הערר

במקרקעין חלה תכנית שיקום שכונת נוה דוד, שאושרה בשנת 1985. התכנית קובעת הוראות להגדלת שטחי הדירות לצורך שיפור תנאי הדיור בשכונה וגדירה קווי בניין להרחבות המסומנים בתשריט לכל מגרש ומגרש. תוספת הבניה והממ"ד בצד הצפוני (עורפי), ומרפסת גינה בצד הדרומי, מוצעות מחוץ לקווי הבניין. בגין חריגה זו פורסמו הקלות. תוספת הבניה בצד הדרומי מוצעת בתחום קווי הבניין המותרים להרחבה.

הוועדה המקומית אישרה את ההרחבה בצד הצפוני בלבד בכפוף להרחקת הממ"ד ב-30 ס"מ מפתח חדר המדרגות ובנוסף את המרפסת בצד הדרומי בשטח של 14 מ"ר. הוועדה המקומית דחתה את ההרחבה בצד הדרומי בנימוק כי על מגרשים מקודמת תוכנית פינוי בינוי בהליך של פרה רולינג והרחבות נרחבות עלולות לסכל את התוכנית ולהוות תמריץ שלילי וכן שהבעלים ידרוש תמורות נרחבות יותר, ולכן היא מאשרת תוספת ממ"ד ומרפסת קטנה בלבד.

תוכנית ההתחדשות המדוברת היא תוכנית משותפת שמקדמות החברות הכשרת היישוב וי.ח דמרי לבניית כ-2,500 דירות חלף כ-600  דירות קיימות וכן דרכים, מבני ציבור כולל בית ספר, שטחים ציבוריים פתוחים בתכנון גורדון אדריכלים. התוכנית ממוקמת בין הרחובות שלמה המלך, חזקיהו המלך וההגנה, והבניין הנדון כלול בה.

הערר הוגש בעיקרו על ההחלטה לסרב לתוספת בצד הדרומי. העורר טען שלא הוגשה תכנית לפינוי ובינוי בבניין, וכל מה שיש זה " קבלן חתימות" שהחתים  כמה דיירים ואין לו את הרוב הדרוש לקדם תכנית. לפיכך, אין מקום לסרב  מנימוק זה להרחבת הדירה, הנדרשת לצורך שיפור תנאי המגורים. העורר טען שכל עוד אין תכנית מאושרת או תכנית הנמצאת בשלבי תכנון מתקדמים, וכל עוד לא פורסמו תנאים מגבילים להוצאת היתרים, לא ניתן למנוע ממנו מלממש את זכויותיו הקנייניות בהתאם לתכניות המאושרות. בנוסף, העורר טען שאין הצדקה לדרישות להרחיק את הממ"ד מהחלון ולהקטין את המרפסת.

הוועדה המקומית טענה שהבניין ברחוב המלך שלמה כלול בתכנית להתחדשות עירונית שקיבלה אור ירוק להגשת מסמכי התכנית בפרה רולינג משותף של צוות מהנדס העיר של עיריית חיפה ולשכת התכנון המחוזית, ונמצאת בשלבים של הכנת המסמכים לקראת קליטת התכנית והגשתה לוועדה המקומית. ולכן טענה שהרחבות פרטניות עלולות לסכל את התוכנית ולפגוע במטלות הציבוריות.

"אין הצדקה להתיר בניה שחורגת מהתוכניות החלות"

ועדת הערר החליטה שיש להתיר בניה התואמת לתכנית, ללא סטיה וללא הקלות. על כן, ניתן לאשר את התוספות ובלבד שיהיו בתחום קווי הבניין שנקבעו בתכנית, ללא חריגה מהם. ועדת הערר הסבירה בהחלטתה כי אמנם התכנית טרם נקלטה ועדיין לא הוגשה למוסדות התכנון, ולא התקבלה החלטה בדבר פירסום הודעה על הכנת תכנית ועל תנאים להוצאת היתרים, אך השתכנעה שמדובר בתכנון קונקרטי ומוחשי, אשר נמצא בשלבים מתקדמים של הכנה.

במהלך הדיון נאמר גם שבידי היזמים הסכמות של כ-70% מבעלי הזכויות במתחם. על כן, הניחה ועדת הערר שיש יסוד סביר להניח שהתכנית אכן תוגש למוסדות התכנון בזמן הקרוב ותידון במסלול הסטטוטורי המתאים. לשאלה לגבי סעיפי 77-78 השיבה הוועדה המקומית בין השאר שסביר שהסכמת של 70% מבעלי הזכויות תיייתר את הצורך בפרסום מגבלות. "במצב הדברים המתואר לעיל, ונוכח הכנתה של תכנית מפורטת במתחם המיועד להתחדשות עירונית, איננו סבורים שיש הצדקה להתיר בניה אשר חורגת מהתכניות החלות במקרקעין".
 
על כן, הערר התקבל באופן חלקי כך שיאושרו תוספות בנייה במסגרת קווי הבניין המותרים להרחבה על פי תכנית השיקום ללא סטייה מהן. בנוסף ככל שתכנון ממ"ד במידות תקניות (ע"פ דרישות פיקוד העורף) מחייב הגדלה של קו הבניין, תותר הקלה מקו הבניין לצורך זה בלבד ובמידה המינימלית הנדרשת. הבקשה להיתר תתוקן בהתאם. הוועדה המקומית יוצגה על ידי  עו"ד דגנית קורן.