"אנחנו במצב חירום": כשהתחדשות עירונית הופכת למשימה לאומית

הפגיעה החמורה בתל אביב השבוע חשפה בצורה הקשה ביותר את פגיעותו של המרקם העירוני הישן. בניינים הפכו לאיי חורבות, חזיתות התפרקו, ודירות שלמות נהרסו עד היסוד. ההרס הפיזי היה מוחלט בבניניים ישנים- כאשר במבנים מודרניים שנבנו עם ממ"ד שרדו הפגיעות והצילו את חיי התושבים. פגיעה זו מצטרפת להרס של מבנים נוספים במהלך הימים האחרונים, מאז החלה המלחמה מול איראן. 

התמונה המתגלה מייצרת מציאות מורכבת: מחד, ההרס הרב מציב אתגר לפנות להליכי שיקום נרחבים ולבנות מחדש בניינים שלמים. מאידך, העובדה שהממ"דים עמדו בפגיעה והצילו חיים מדגישה את הצורך הקריטי במיגון מתקדם. השאלה המרכזית שעולה היא: כיצד ניגשים לשיקום המקיף הנדרש, שיכלול הן בנייה מחדש של הבתים שנהרסו .

נראה, כי הליכי הבינוי הקיימים כיום  אינם מספיקים לממדי האתגר. נדרשת תוכנית לאומית חדשה ומקיפה שתתמודד עם הצורך הדחוף בשיקום מואץ לצד חיזוק המיגון של המרקם העירוני בכללותו.

"ראינו השבוע אזרחים שאיבדו בן רגע את ביתם", אומר רון רודיטי , שמאי מקרקעין המתמחה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית . "זו ללא ספק טראומה ויש להכיר בכך. הדבר החשוב שעלינו לעשות הוא להתמודד עם ההשלכות של האירוע הזה על התושבים. הם זקוקים לתקווה ולאופק, לדעת שיהיה להם בית, ובמהירות האפשרית". 

תוכנית שיקום חירום - פינוי-בינוי מואץ
המציאות החדשה שמתגלה לנגד עיננו מייצרת אתגר מורכב. ברור כעת שהכלים הקיימים בארסנל של המדינה אינם מספיקים בשלב זה. יש צורך מובהק בתוכנית שיקום כוללת, כזו שגם תשקם את שנהרס, תייצר ביטחון למי שחסר במיגון ומעל הכל תציע תקווה לאזרחים. 

"אנו במצב חירום", אומר רודיטי, הקורא לפעול ליישומו של מתווה חירום ששרטט בשם "בונים תקווה 2025". "ניתן בקלות ובפשטות לקדם תוכנית כוללת שתשנה את כללי המשחק. יחד עם זאת, הרשויות במדינה והעסקים במקצוע מבינן שאנו בעת חירום, בצורך השעה, ושיש צורך ביצירתיות ובדחיפת המודל. יש צורך בשילוב של כל הכוחות לשם כך". כשרודיטי אומר כוחות הוא מתכוון לא רק לרשויות המקומיות ולמדינה עצמה, אלא גם לדיירים וליזמים. "המטרה", הוא מבהיר, "היא אחת והיא להחזיר את התושבים לביתם בפרק זמן מינימילי". 

לדבריו, תהליכים רגילים של התחדשות עירונית , שנועדו בראש ובראשונה להבטחת מיגון התושבים, אינם מספיקים כאן משום שמדובר בתהליכים ארוכים, כאלה שיכולים להמשך גם שנים ארוכות. "במקרה הזה", הוא אומר, "אין לנו זמן. אנחנו צריכים לפעול מהר, אחרת חוסנו של העורף הישראלי ייפגע, אנשים ללא תקווה וללא ביטחון, לא יסייעו לשיקום המדינה". 

התוכנית שמציע רודיטי מתבססת על הגדרה מיידית של "קו כחול" - אזור תב"ע למתחמים שנפגעו קשה. "תחום הקו הכחול", הוא מסביר, "יסומן בהתאם למסגרת החלקות שעליהן בניינים שמהנדס הרשות סימן כמיועדים להריסה". על שטח זה תוקם תשתית תכנונית חדשה כמתחם אחד כולל כאשר פינוי הריסות וחפירת תשתית המרתפים תעשה בו זמנית. 

צילום אתר פינוי בינוי שלב א' קרדיט: משרד השמאות- רון רודיטי  

מהפכה בתהליכי האישור
העיקר החדשני במתווה נעוץ בשלב התכנון וההיתרים. לפי ההצעה של רודיטי, היזם שיזכה במכרז יוכל להתחיל מידית בעבודות תשתית - "היתר חפירה בתוך חודש מהזכייה במכרז, ואולי אף כהמשך ובמקביל לפינוי ההריסות, חפירה על לפחות 85% מתחום קו כחול וזה עוד לפני השלמת כל שלבי אישור התב"ע".

התכנון המפורט - ברמת ההיתר, צריך להתרחש במקביל לקידום התב"ע, כך שההיתר הסופי יתאשר בסמוך או ביחד עם אישור התב"ע.

רודיטי סבור כי בשל מימד החירום, הצורך לייצר פתרונות שיקום מהירים, יש לפעול בתכנון מרחבי ולא פרטני לכל בניין. ומעבר לכך, אף שכרגע "אין לנו זמן", ישנה חשיבות לתכנון הבנייה לטווח הארוך. "עלינו לייצר", הוא אומר, "פתרונות של תשתיות תת-קרקעיות, חניונים משותפים, רישום תלת מימדי ושטחי ציבור יעילים ואיכותיים. המשמעות היא השקעה בחשיבה המרחבית, תוך הקפדה על תכנון כולל שצופה עתיד גם 30 שנה קדימה". בין השאר, מתייחס רודיטי להסרת חסמים הקיימים כיום בפרויקטים של התחדשות עירונית . לדבריו, ישנם מתחמים רבים שהתשתית התב"עית כבר קיימת, אך הם לא יצאו לפועל בשם אותם חסמים בירוקרטיים והתנגדויות סרק. "אלו חסמים שבשלב הזה ולאור המצב יש להסיר באופן מיידי", הוא מדגיש. 

לאור האתגרים, האם התוכנית בת יישום? רודיטי מודה כי המתווה, נכון להיום, אינו מגובה בחקיקה או תקנות". עם זאת, הוא מציין כי "מניסיון השנים האחרונות, מנהל התכנון , רשות מקרקעי ישראל והועדות המחוזיות הראו יכולת להירתם ולאשר גם תוכניות ענק, בזמן קצר". ראשי הרשויות המקומיות שהוכיחו מנהיגות, יכולים וצריכים להוביל ולתמוך במהלכים אלו

"ראינו", מוסיף רודיטי, "שחסמים בירוקרטיים והתנגדויות סרק מייצרים עיכובים משמעותיים בהתנהלות ובהוצאתם לפועל של הפרויקטים. לכן, וכדי מנוע סחבת, יש לדאוג לכך שמימון המכרז יתבצע בידי הרשות המקומית או באמצעות מס רכוש – כמעין 'מימון' ביניים שישולם בחזרה מתוך התמורות שיתקבלו בעתיד". 

אתגר האמון
השפעת המלחמה על התנהגות הרוכשים ברורה. נתונים מהשוק מראים כי מעל 80% מהרוכשים לא יקנו דירה ללא ממ"ד. מגמה זו מדגימה את הלך הרוח הן של הרוכשים והן של בעלי דירות הוותיקים שמיגון תקני מציל חיים, 

האמון בין הדיירים והיזמים נמצא במרכז ההצלחה. יזמים מצליחים הם אלה המחוברים לדיירים, ששומרים על רמת אמון גבוהה וקשר עקבי, ויודעים לדבר אמת ובשקיפות מלאה . במקומות שבהם ישנה שפה אחידה וברורה מצד הרשות המקומית, הבחירה מתמקדת פחות בפרטים הטכניים ויותר באיכות היזם.

מי שנהרס ביתו על רקע המלחמה, מי שבילה שעות במקלט הציבורי או בממ"ד הביתי או הקומתי, יודע עד כמה האמון בין התושבים למדינה ולרשויות הוא קריטי. מי שהמלחמה חירבה את ביתו, זקוק לאופק, לאמון ולידיעה שבסוף התהליך, ובהקדם האפשרי, הוא יוכל לשוב להתגורר ב"בית". 

"זהו", אומר רודיטי, "ככל הנראה האתגר המשמעותי ביותר בכל תהליכי השיקום, גם בתוכנית הזו של 'בונים תקווה'. מה שיכול לסייע לאותם תושבים הוא יצירת אמון ושקיפות בינם לבין מי שבונים את ביתם ולכן יש צורך, הכרחי, בהקמת מנהלת חברתית בהובלת ראש הרשות המקומית, ושילוב התושבים בהובלת הפרויקט. לצד עבודת התכנון, ככל שלא יקיימת עדיין התאגדות דיירים במתחם, יש לשלב מנהלת חברתית ברשות המקומית שתלווה את הדיירים. על המנהלת לאגד את בעלי הזכויות, כך שימנו נציגות משלהם, לוודא ייצוג הולם, לגבש חזון ולנסח יחד מכרז פומבי ליזמים ולעביר את המשך התהליך, תוך בקרה , ליידים פרטיות". 

צילום אתר לפני הריסה קרדיט: משרד השמאות- רון רודיטי  

חזרה הביתה.
התקופה הנוכחית וחורבן המלחמה יכולים להפוך לנקודת מפנה היסטורית במדיניות הבנייה הישראלית. אם נפעל נכון ונצליח לנצל את הזמן הקרוב ליישום תוכניות מואצות כמו "בונים תקווה 2025", נוכל לא רק להחזיר את התושבים הביתה תוך זמן קצר, אלא גם ליצור אופק, תקווה ומורל, בצד דור חדש של בניינים מוגנים ועמידים ושכונות איכותיות

אתגר שלישי - הביצוע
קידומה של תוכנית זו מלווה, מן הסתם, באתגרים כלכליים וביצועיים משמעותיים. גם כיום קיים מחסור בידיים עובדות . לדברי רודיטי המחסור בעובדים, בעיקר מקצועיים, גורם להתמשכות הליכי הבניה באתר, נוכח היקפי הבניה הנחוצים בטווח זמן הקרוב ועל מנת למנוע עלייה במחירי הביצוע, על רשויות המדינה לקדם תכניות הכשרה למקצועות ספציפיים, וכן לפתוח את השוק בצורה מבוקרת לחברות ביצוע בינלאומיות שיכלו להשתתף לתקופות קצובות במשימת השיקום והבינוי.

המשימה מורכבת ודורשת שיתוף פעולה חסר תקדים בין הממשלה, הרשויות המקומיות, היזמים והתושבים. אך הצלחה בה תבטיח לא רק ביטחון מיידי לתושבים, אלא גם תקווה לעתיד טוב יותר - עתיד שבו כל בית יהיה גם מקלט, וכל שכונה תהיה מוכנה לכל אתגר. "זוהי ההזדמנות שלנו להפוך את ההרס לבנייה, את הכאב לתקווה, ואת המשבר לחוזק לאומי", מסכם רודיטי.
 

לפרטים נוספים>>>>>>>>>>>>>>>>>