"לא נחזיר את המצב לקדמותו": מנהל הרשות להתחדשות לשעבר חושף את המודל שנבנה לשיקום מיטבי של אתרי ההרס

הלחימה מול איראן והיקפי ההרס שיצרו הטילים שנורו אל מרכזי הערים, הציבו בפני מדינת ישראל אתגר חסר תקדים. אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, רגע אחרי סיום תפקידו בן ארבע השנים, חושף בשיחה מיוחדת כיצד בכוונת המדינה להתמודד עם ממדי ההרס: לא באמצעות שיקום גרידא, אלא באמצעות קידום בנייה שונה לחלוטין במסגרת מיזמי התחדשות עירונית . "הקונספט של מס רכוש הוא השבת המצב לקדמותו. זו הסיסמה שלהם. עם זה הם חיים," אומר במברגר, "אבל הקונספט הזה לא מתאים להתחדשות עירונית. כשאתה בא לשקם מתחם שגם כך היה בדרך להריסה במסגרת פרויקט התחדשות, יש משהו עקום בלהגיד 'בואו נעביר עכשיו כסף לאדם לבעל הנכס על מנת שיתקן אותו ויחזיר אותו למצב שבו הוא היה', כשברור לחלוטין שיותר הגיוני להתקדם להריסה ובנייה מחדש. לא להחזיר את המצב לקדמותו".

צפו בראיון:

כבר לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל", הגיע במברגר לסיכום עקרוני עם מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ'. הסיכום אפשר לבניין שנפגע, הנמצא כבר בתהליך התחדשות או שרוצה לצאת לתהליך כזה, לקחת את כספי הפיצויים – לא לתיקון, אלא למודל של הריסה ובנייה מחדש. ההנחה הייתה שמודל זה ייכנס לפעולה בעקבות ההסלמה מול חיזבאללה, אך בפועל, "באופן משמח ואולי אפילו מפתיע, את הפרקטיקה הזו כמעט לא היה צריך להפעיל בעקבות 'חרבות ברזל'. אירועים מהסוג שתיארתי של בניין שנהרס או שרוב הדירות בו נהרסו – אפשר היה לספור על כף יד אחת. לא נדרשנו ליישום של הדבר הזה, אז היה בסוף דיון תיאורטי.
 

"עכשיו הגענו לסיטואציה שבה זה קרה - ביג טיים. מתחמים שלמים," מבהיר במברגר. "בבת ים מדובר על 20 בניינים שמיועדים להריסה ועוד כמה עשרות שניזוקו משמעותית. וזו כמובן סיטואציה הרבה יותר מורכבת. האירוע הזה צריך להיות מובל ומטופל על ידי המדינה, והוא בהחלט מחייב יצירת כללים חדשים שאין כרגע." מתחמים כמו אלו שבבת ים, תל אביב ורחובות, כוללים אוסף של בעלי דירות בסטטוסים שונים של הליכי התחדשות. "ברור שהדבר הנכון לעשות כרגע בעולם אידיאלי, זה לבצע פרויקט רחב של פינוי בינוי . אין היגיון שעכשיו כל בניין יעשה איזשהו דין לעצמו. גם כמדינה וגם כעיר, זה לא הדבר הנכון לעשות," הוא מדגיש. "ברור לחלוטין שצריך כאן עבודת תכנון אחת שמתכננת את כל הקומפלקס הזה מחדש ועושה למעשה פינוי בינוי – גדול, מתוכנן היטב, עם עלייה לגובה, מוסדות ציבור, שטחים ירוקים וכל היתרונות של פינוי בינוי, לכן אני אומר שצריך כאן הובלה ממשלתית".

מענקים במקום "קרקע משלימה": המודל הכלכלי שהרחיב את המעגל
 

למרות שאיש לא צפה את האירועים, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ערוכה ומוכנה לשיקום. "אף אחד לא צפה את האירועים שהיו ובטח לא את הפינוי ולא את השיקום. אבל מכיוון שהשקענו בשנים הללו בעבודת תכנון מסיבית שאין דרך לדלג עליה, אבל היא אורכת את הזמן שהיא אורכת, אז אנחנו מצויים היום בשלב שכבר יש מסה גדולה מאוד של תוכניות על סף אישור, חלקן כבר מאושרות," מסביר במברגר. השקעה זו בתכנון מקדים מאפשרת כעת לרשות להוציא לפועל תוכניות במהירות, ברגע שתקציבי השיקום הממשלתיים יאושרו. "בתוך 2025 אנחנו יכולים לפרסם הזמנה, קולות קוראים ליזמים לבוא ולקבל מענקים ממשלתיים שהופכים את התוכניות הללו לכדאיות," הוא מפרט, "וכך מתחמי פינוי-בינוי יצאו לדרך בקריית שמונה, בשלומי, בשדרות ובכל המקומות הללו, והושלמו בהצלחה".

אחד האתגרים הגדולים של ההתחדשות העירונית, במיוחד בפריפריה, הוא הכדאיות הכלכלית. במברגר מציין כי בתקופתו, התרחבה פעילות ההתחדשות מליבת גוש דן למרחבים גדולים יותר, בעיקר בזכות חקיקה מקיפה וכלים כלכליים מתאימים. "הצבנו את הכלי הזה של מענקים עוד לפני המלחמה," הוא אומר, "הפעלנו מאות מיליוני שקלים של מענקים ממשלתיים שלמעשה ניתנים ליזמים והופכים את הפרויקטים לכלכליים". במברגר מדגיש את העדפת המענקים על פני כלי ה"קרקע משלימה", שהתגלה כמסובך ליישום ובעל חסרונות רבים בראייה ממשלתית. "הכלי של מענק הוא מדויק, הוא יעיל ומהיר לביצוע, וזה הכלי שאנחנו עובדים איתו בשנים האחרונות".
 

התפתחות משמעותית נוספת הייתה הרחבת מערך המנהלות להתחדשות עירונית, גוף המטפל בשני צירים מרכזיים: בעלי הדירות והיזמים. "בעלי הדירות עברו מעולם של באמת מה שהיינו נוהגים לכנות הג'ונגל, שנוצל לרעה על ידי גורמים פחות מקצועיים", מסביר במברגר. "השוק הזה עבר הסדרה וחינוך, ובעלי הדירות למעשה קיבלו גוף מקצועי אובייקטיבי ממשלתי-מוניציפלי שרק לטובתם, שנותן להם את ההסברה, את ההדרכה ומלווה אותם לאורך כל התהליך בשירות שניתן חינם". שינוי זה יצר מצב שבו "בעלי הדירות היום הפכו להיות מיודעים ומתוחכמים מדי. כן, זה בוודאי שינוי אדיר". הוא רואה ב"תחכום יתר" זה דבר בריא שגורם להם "לדרוש את התמורה המקסימלית בדרך כלל בהליך תחרותי, דבר מאוד נכון". בציר מול היזמים, המינהלות מסייעות לרשויות המקומיות לנווט את היוזמות, לייצר מדיניות עירונית ברורה, ולכוון את היזמים להתקדם מהר יותר בהליכי התכנון והוצאת היתרי הבנייה.

למרות המצב: שיא היתרי בנייה בהתחדשות עירונית

למרות התקופה המורכבת והמלחמה, שנת 2024 הייתה שנת שיא בהיתרי בנייה להתחדשות עירונית, עם למעלה מ-30 אלף דירות שקיבלו היתר. במברגר מסביר את הפער: "הדמוגרפיה חזקה מהכל, כוחות השוק חזקים מהכל. חלק מהמשתנים, דווקא בגלל המצב, האיצו פעילות". הוא מציין כי הקושי ברכישת קרקע פנויה (עקב עליית ריבית והתייקרות מימון) כיוון יזמים רבים לשוק ההתחדשות העירונית, שאינו דורש ריתוק הון כה גבוה. בנוסף, "החשש של אנשים והעלייה המטורפת בביקושים למרחב מוגן" הגבירו את התודעה והתמיכה בקרב בעלי בתים.

כשנשאל במה הוא גאה ביותר, משיב במברגר ללא היסוס: "הכי גאה אני חושב במקום שהגענו אליו. העובדה שהיה כאן שוק שהוא היה שיח שדה מכשולים, מסלול ארוך, מסובך למביני עניין בלבד. מרכיבים מאוד משמעותיים בעולם האי-ודאות הזה – פתרנו". לדבריו, השוק כיום מאפשר לוחות זמנים הגיוניים (לא 15-18 שנה), והיכולת לאכלס אנשים בדירות חדשות, ממוגנות ואיכותיות, היא מציאות.