בשורה למוכרי הדירות: פס"ד תקדימי צפוי להפחית משמעותית את היטלי ההשבחה במתחמי פינוי-בינוי

פסק דין תקדימי שניתן על ידי שופט בית המשפט המחוזי גלעד הס, קובע לראשונה באופן סדור כיצד יש לחשב היטל השבחה במקרה של מכירת דירה במתחם שבו אושרה תוכנית פינוי-בינוי. פסק הדין ניתן בעקבות ערעור של הוועדה המקומית תל אביב על החלטת ועדת הערר המחוזית בנושא. על אף שהחלטת הוועדה עוסקת באירוע נקודתי של היטל השבחה בעקבות מכירת דירה במתחם דפנה במרכז תל אביב, פסק הדין כולל שורת קביעות עקרוניות בנושא.

לקריאת הפס"ד המלא הקלק כאן.

עם זאת יש לציין כי גם במקרה הנקודתי שבו עסק הביא פסק הדין לשינוי משמעותי. זאת כאשר היטל ההשבחה שהושת על מוכרת הדירה ע"י הוועדה המקומי, שעמד על כ-720 אלף שקל, והופחת על ידי השמאי המכריע לכ-490 אלף שקל, צפוי להסתכם בסופו של ההליך בכ-230 אלף שקל, בשל השימוש בגישת ההשוואה.

הקביעה המשמעותית ביותר בפסק הדין, היא שככל שבכל מקרה שבו הדבר אפשרי - על השמאים אשר עורכים את שומות היטלי ההשבחה לקבוע את "המצב החדש" באמצעות גישת ההשוואה, ולא באמצעות הגישה הכלכלית שהשימוש בה הפך נפוץ בעקבות פס"ד אשדר . זאת משום שהגישה הכלכלית מורכבת ומחייבת את השמאי להניח שורה של הנחות לא ודאיות כגון משך הזמן שיידרש לתוכנית להתממש בפועל.

"כאשר מדובר בקביעת היטל השבחה של מכר דירת מגורים במתחם בו אושרה תכנית פינוי-בינוי", כתב השופט הס בפסק הדין, "הרי ככל שקיימים עסקאות השוואה בפרויקט, ולו גם מעטות ואף בעייתיות, יש להעדיף באופן מובהק וברור את שיטת ההשוואה על פני שיטת החלק היחסי בכלל שווי הפרויקט".

"כאשר מדובר בקביעת היטל השבחה של מכר דירת מגורים במתחם בו אושרה תכנית פינוי-בינוי", כתב השופט הס בפסק הדין, "הרי ככל שקיימים עסקאות השוואה בפרויקט, ולו גם מעטות ואף בעייתיות, יש להעדיף באופן מובהק וברור את שיטת ההשוואה על פני שיטת החלק היחסי בכלל שווי הפרויקט".

קביעה עקרונית נוספת המופיעה בפסק הדין, היא שככל שגישת ההשוואה הישירה אינה מתאפשרת, אזי יש להשתמש בגישה הכלכלית. אולם כאן הכניס הס חידוש בשיטה הקיימת, כאשר קבע כי בעת הערכת שווי המצב החדש, אזי את מקדם הדחייה – מקדם המפחית משווי זכויות הבניה בהתאם למשך הזמן שיעבור עד שימומשו בפועל - יש להפעיל רק על תוספת זכויות הבנייה הניתנות במסגרת התוכנית, ולא על כלל הזכויות כפי שנוהגים שמאים וועדות ערר לעשות כיום.

לצורך הדוגמה - במקרה שבו עבור מגרש שבו ניצב כיום בניין ותיק בן שלוש קומות, אושרה תוכנית המוסיפה לו 3 קומות וכן מרפסות לכלל הדירות, ונניח שמקדם הדחייה הוא 0.7, אזי במסגרת חישוב "המצב החדש" אין לחשב את שווי כלל הזכויות ולהכפילן ב-0.7, אלא להפריד בין הזכויות הקיימות של שלוש קומות בנויות, שאותן יש לכלול במלואן במצב החדש, ולכך להוסיף את תוספת שכויות הבניה שמעניקה התוכנית (שלש קומות + מרפסות לכלל הדירות) – ורק את הזכויות הללו להכפיל ב-0.7.

גם במקרה הנקודתי שבו עסק הביא פסק הדין לשינוי משמעותי. זאת כאשר היטל ההשבחה שהושת על מוכרת הדירה ע"י הוועדה המקומי, שעמד על כ-720 אלף שקל, והופחת על ידי השמאי המכריע לכ-490 אלף שקל, צפוי להסתכם בסופו של ההליך בכ-230 אלף שקל, בשל השימוש בגישת ההשוואה.

קביעה עקרונית שלישית שקבע הס, היא שאין לכלול את הכנסות שכר הדירה שמהן צפוי בעל הדירה ליהנות עד לביצוע ההריסה במסגרת שווי "המצב החדש". למעשה, הערעור שהגישה הוועדה המקומית תל אביב-יפו התייחס לנקודה זו בלבד בהחלטת ועדת הערר – שקבעה כי אין להתחשב בהכנסות שכר הדירה בטרם ההריסה בקביעת שווי שכר הדירה. ערעור העירייה בנקודה זו נדחה והיא אף חויבה בהוצאות משפט בסך של 25 אלף ש"ח.

פער של כ-640 אלש"ח בין העירייה למוכרת 

המשיבה הייתה הבעלים של דירה בקומתו השלישית של בניין ותיק של מתחם ההתחדשות "דפנה-ארלוזרוב" במרכז תל אביב. בשנת 2019 אושרה למתן תוקף תוכנית פינוי-בינוי במתחם 5 שבו ממוקמת הדירה. נזכיר כי בסך הכל במתחם הוותיק צפויות להיבנות 1,431 דירות חדשות במסגרת תוכנית פינוי-בינוי. בשנת 2020, לאחר אישור התוכנית, וכן לאחר שחתמה על הסכם פינוי-בינוי עם היזם במתחם, מכרה המשיבה את דירתה, וחויבה בהיטל השבחה .

על פי שומת הוועדה המקומית שנעשתה באמצעות הגישה הכלכלית, על מוכרת הדירה הושת היטל בסך של 720 אלף שקל, בגין שתי תוכניות משביחות החלות במקרקעין. עוד חישב שמאי הוועדה המקומית את ההכנסות הצפויות מהשכרת הדירות לפני הריסת המתחם, כחלק משווי הזכויות במצב העתידי. שמאית המשיבה העריכה מנגד את שווי דירת התמורה וכן הניחה כי ייקח 15 שנים עד שתיבנה בפועל – מה שהביא אותה לתוצאה של 84.5 אלף ש"ח היטל השבחה .

השמאי המכריע אלי כהן, נקט גם הוא בגישה הכלכלית שנקטה הוועדה המקומית אך הגיע לתוצאה נמוכה יותר, של 491 אלף שקלים היטל השבחה . בהחלטתו קבע השמאי המכריע כי אין לכלול את הכנסות השכירות במתחם כחלק משווי המצב החדש. הוועדה המקומית תל אביב עררה על ההחלטה, אך ועדת הערר כאמור דחתה את הערר, ועל כך ערערה עיריית תל אביב לבית המשפט המחוזי.

בפסק דינו כתב הס כי על אף שהסוגייה שבגינה הוגש הערעור היא האם יש לכלול את הכנסות שכר הדירה בשווי "המצב העתידי", אין בכוונתו לפסוק בסוגיה זו בלבד, שכן אי הבהירות האופפת את סוגיית קביעת היטל ההשבחה במתחמי פינוי-בינוי היא רחבה ויש לבחון את השיטה בכללותה.
בסופו של פסק הדין המקיף סיכם השפט הס את האופן שבו יש לחשב את היטלי ההשבחה בפינוי-בינוי: "במקרה של מכירת דירה בפרויקט התחדשות עירונית או פינוי-בינוי, דרך המלך הינה שיטת ההשוואה הישירה, וזאת על סמך עסקאות שנעשו במתחם, לרבות העסקה נשוא שומת היטל ההשבחה", כתב, "בעת שימוש בשיטת ההשוואה הישירה, אין כל מקום להוספת שווי שימוש בתקופת הביניים... לפיכך, דין הערעור להידחות".

עוד קבע כי " במקרים בהם לא ניתן לאתר עסקאות השוואה ראויות, או כאשר מדובר במימוש בדרך של היתר בניה לכלל הפרויקט, יחושב היטל ההשבחה בדרך הבאה: בשלב הראשון, יחושב שווי כלל המקרקעין במצבם טרם התכנית. בשלב השני, יחושב שווי כלל המקרקעין בהתאם לזכויות מכוח התכנית החדשה, בהנחה כי זכויות אלו זמינות. יובהר, כי שווי הזכויות במצב החדש מחושב ליום אישור התכנית, כך שאין מקום לכלול בשווי זה שווי שימוש בתקופת הביניים.

"בשלב השלישי, ייקבע מקדם הדחייה וזאת בהתאם לתקופת הדחייה הצפויה וריבית ההיוון הרלוונטית. בשלב הרביעי, תקבע ההשבחה מכוח התכנית, והיא ההפרש בין השווי במצב החדש לשווי במצב הקודם כאשר הפרש זה מוכפל במקדם הדחייה".

את הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב ייצגו בהליך עו"ד אירית יומטוב ועו"ד הראל וינטרוב. את  מוכרת הנכס ייצג עו"ד רמי קרגולה. את התאחדות הקבלנים בוני הארץ שביקשה להצטרף להליך בשל חשיבותו ייצגו עו"ד תומר גור ועו"ד דור פרנקן ממשרד ארנון תדמור לוי .