בעקבות "מהפכת ההיטלים" של השופט הס: השוק מברך על הפחתת ההיטל במכר, אך דוחה את שיטת החישוב החדשה

תגובות מעורבות ביממה שלאחר פרסומו של פסק הדין התקדימי של השופט גלעד הס באשר לאופן שבו יש לחשב היטלי השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי . כפי שפרסמנו אתמול, כולל פסק הדין שתי קביעות מרכזיות. האחת, שיש להעדיף ולהשתמש ככל שהדבר אפשרי ב"שיטת ההשוואה" בשומות היטל השבחה במקרה של מכירת דירה במתחמים שבהם אושרה תב"ע של פינוי בינוי . קביעה זו התקבלה בברכה על ידי כל אנשי המקצוע שעמם שוחחנו.

ואולם קביעתו המרכזית השניה של הס במסגרת פסק הדין, לפיה במקרה של הנפקת שומת היטל עבור הוצאת היתר בניה , הצמדת מקדם הדחיה צריכה להיעשות רק עבור תוספת הזכויות שניתנו במסגרת התוכנית, ולא עבור כולן, מעוררת לא מעט ביקורת. זאת בין היתר בשל התוצאה של הפסיקה – הגדלה של היטלי ההשבחה שייאלצו יזמי התחדשות לשלם.

שמאי בכיר שביקש להישאר בעילום שם אומר: "פסק הדין מתייחס לשתי סוגיות מהותיות. בסוגיה הראשונה, לעניין המכר, פסק הדין קבע כי שיטת ההשוואה היא עדיפה, וסביר להניח כי על-פי גישה זו יופחתו היטלי ההשבחה בעת המכר בצורה משמעותית. בסוגיה השנייה, לעניין מימוש בהיתר, כבוד השופט גלעד הס ככל הנראה נפל לכלל שגגה והוא התייחס במצב הקודם לזכויות כזמינות, והצמיד את מקדם הדחייה אך ורק לתוספת הזכויות.

"מדובר על טעות בסיסית מכיוון שהזכויות במצב הקודם אינן זמינות, ולא ניתן לממש אותן בנפרד מהתוכנית החדשה. יתכן והמודל אותו ניסה לבנות כבוד השופט ניסה לייחס שווי כלשהו לשימוש הביניים בתקופת הדחייה, אך מימושו של המודל השגוי יגרום להגדלת דרישות התשלום מהיזמים בפרויקטים חשובים אלו, מה שיהפוך את רוב הפרויקטים בפינוי בינוי ללא כלכליים – וזאת דווקא בעידן בו פרויקטים אלו הם צורך לאומי ממשי, ומצויים מזה זמן רב במצב של דשדוש עקב רווחיות נמוכה".

"קשיים עצומים על מימוש פרויקטים קיימים וייזום פרויקטים חדשים". תומר גור (ניקי ווסטפל)

גם עוה"ד תומר גור ודור פרנקן ממשרד ארנון, תדמור-לוי, שייצגו את התאחדות הקבלנים בהליך ביקרו את ההחלטה: "ההחלטה לבטל את החיוב בגין שווי השימוש בתקופת הביניים נכונה וצודקת. מנגד, ההחלטה על שיטת החישוב החדשה במקרה של הגשת בקשה להיתר בנייה יוצרת קשיים עצומים על מימוש פרויקטים קיימים וייזום פרויקטים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית, מאחר שהיא מעלה את היטל ההשבחה בצורה דרמטית ופתאומית". 

"פסק דין חשוב שמסייע לייצר קצת סדר" 

לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן "פסק הדין האחרון מהווה בשורה נוספת לבעלי דירות במתחמי פינוי-בינוי, שכן הוא עשוי לחסוך להם עד מאות אלפי שקלים ולצמצם באופן משמעותי את אי הוודאות סביב חיובי היטל ההשבחה. הפסיקה מחזקת את 'גישת ההשוואה', שיטה שמבוססת על בחינת עסקאות שבוצעו בפועל בשוק החופשי ומציבה אותה כבסיס מועדף לשומת ההיטל, במקום 'הגישה הכלכלית' התיאורטית שמעריכה את שווי הזכויות בעתיד. בכך למעשה נקבע שוב שאם בעת מכירת הדירה אין עלייה מובהקת בערכה, ייתכן שלא ייגבה היטל השבחה כלל.

עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובנייה ובעל מומחיות מיוחדת בתחום היטלי ההשבחה: "מדובר בפסק דין חשוב שמסייע ליצר קצת סדר ועקרונות ברורים בתחום היטלי ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית — תחום שסובל מחוסר ודאות משמעותי" 

עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובנייה ובעל מומחיות מיוחדת בתחום היטלי ההשבחה: "מדובר בפסק דין חשוב שמסייע ליצר קצת סדר ועקרונות ברורים בתחום היטלי ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית — תחום שסובל מחוסר ודאות משמעותי. לצערנו, עד היום שמאים נאלצים לבצע תחשיבים תיאורטיים ולעיתים אף מורכבים מדי, שנשענו גם על פרשנויות משפטיות ולא רק על נתונים של השוק.

"היטל ההשבחה הינו תחום שבהעדר פסיקה סובל ממשפטיזציית יתר, ועל כן לעיתים שוכחים את העיקרון הבסיסי של גביית היטל השבחה רק על התעשרות שקיימת בפועל, לא התעשרות תיאורטית. הפסיקה החדשה של כבוד השופט הס מביאה גישה מרעננת ומעשית, שמתבססת על פרקטיקה פשוטה וברורה: תחשיב היטלי ההשבחה ייעשה קודם כל לפי עסקאות שכבר בוצעו במקום — ולא על בסיס הנחות תיאורטיות או מודלים שמרניים. מדובר בקו מנחה חשוב שיכול לספק יציבות, הוגנות וצפי גם לרשויות המקומיות וגם ליזמים ולבעלי הקרקע.

"כידוע, חוק התכנון והבנייה הוא חוק ותיק שלא עודכן דיו בהתאמה למציאות הכלכלית והעירונית של העשורים האחרונים, ובוודאי שלא למציאות המורכבת של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. כל עוד לא נעשה תיקון חקיקה יסודי שיעגן את אופן חישוב היטלי ההשבחה במצבים אלו, יש צורך מובהק בקביעת עקרונות מנחים ופסיקה ברורה — ופסק הדין הזה בהחלט עושה צעד חשוב בכיוון הנכון."

"היטל ההשבחה צפוי להיחתך בעשרות ואף מאות אלפי שקלים" 

עו"ד אלון אבקסיס, ראש תחום המגורים וההתחדשות העירונית במשרד ברנע ג'פה לנדה : "פסק־הדין של כב׳ השופט גלעד הס קובע עדיפות לשיטת ההשוואה הישירה בקביעת היטל ההשבחה במכירת דירות במתחמי פינוי-בינוי. עבור בעלי הדירות מדובר בבשורה משמעותית: ברוב העסקאות היטל ההשבחה צפוי להיחתך בעשרות ואף מאות אלפי שקלים, שכן השומה תתבסס על מחירי שוק אמיתיים ולא על הנחות תיאורטיות.

"החידוש המרכזי בפסק הדין הוא שכאשר לא קיימות עסקאות להשוואה, ייושם מודל כלכלי חדש שבו מקדם הדחייה יוחל אך ורק על תוספת זכויות הבנייה – ולא על כלל הזכויות, כפי שנעשה בעבר. שינוי זה מגדיל באופן משמעותי את שיעור ההיטל שיחול על היזמים.

עו"ד אלון אבקסיס, ראש תחום המגורים וההתחדשות העירונית במשרד ברנע ג'פה לנדה : "עבור בעלי הדירות מדובר בבשורה משמעותית: ברוב העסקאות היטל ההשבחה צפוי להיחתך בעשרות ואף מאות אלפי שקלים, שכן השומה תתבסס על מחירי שוק אמיתיים ולא על הנחות תיאורטיות" 

"המשמעות עבור יזמים היא שהפרשנות החדשה עלולה להוביל להיטל גבוה יותר, לשחוק את רווחיות הפרויקט ואף לסכן את מימושו, במיוחד בפרויקטים שנחתמו על בסיס חישוב קודם שלא לקח בחשבון את השיטה החדשה. יזמים יידרשו לעדכן את מודלי התמורות, לשקול הוספת יחידות דיור, או לנהל מו״מ מחודש מול בעלי הדירות – תהליך שעשוי לעכב את הפרויקט ולהגביר את סיכוני המימון".

עוד לדבריו, "לנוכח ההשלכות רחבות ההיקף, סביר שהנושא יגיע לערכאות נוספות או ידרוש התערבות חקיקתית, אך בשורה התחתונה ללא הסדר רגולטורי בנושא הדבר ימשיך 'לתדלק' את חוסר הוודאות בתחום. אך מעבר להשלכות הכלכליות, יש כאן מסר חשוב של הגינות כלפי הדיירים: במקום לגבות מהם היטלים טרם מימוש ממשי של הזכויות, הפסיקה קובעת שניתן למכור דירה גם בשלבים מוקדמים של התהליך, מבלי לשאת באופן מיידי בנטל כלכלי כבד. הדבר צפוי לעודד תנועה בשוק הדיור בפרויקטים של התחדשות עירונית , בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ, ולחזק את מעמד הדיירים במשא ומתן מול יזמים".

עו"ד יואב זהבי, שותף וראש משותף של מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד ERM: " יזם אחראי חייב לקחת בחשבון את התרחיש הפסימי ביותר, במיוחד בתקופה של תנודתיות כה גבוהה. כל עוד לא ייעשה סדר אמיתי וברור באמצעות חקיקה, נראה עוד ועוד פרויקטים ננטשים בשלבי הביצוע, ואחרים כלל לא ייצאו לדרך" 

עו"ד יואב זהבי, שותף וראש משותף של מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד ERM , אומר: "בשוק הנדל"ן של תל אביב, אנו עדים למצב מטריד שבו יזמים משקיעים משאבים עצומים הן כלכליים והן תכנוניים, אך נאלצים לזנוח פרויקטים מאושרים (לאחרונה למדנו על בשרנו עד כמה ההתחדשות חשובה ברמה הלאומית). מקור הבעיה הוא בחוסר הוודאות המתמשך סביב מרכיבי העלות: החל במחירי המכירה, דרך עלויות הבנייה, וכלה בעלויות נלוות כגון היטלי השבחה .

"כאשר היטל ההשבחה אינו משקף את הרווחיות האמיתית הצפויה של הפרויקט בטווח הארוך,  מדובר בהשבחה שאינה מבוססת על קרקע יציבה. יזם אחראי חייב לקחת בחשבון את התרחיש הפסימי ביותר, במיוחד בתקופה של תנודתיות כה גבוהה. כל עוד לא ייעשה סדר אמיתי וברור באמצעות חקיקה, נראה עוד ועוד פרויקטים ננטשים בשלבי הביצוע, ואחרים כלל לא ייצאו לדרך. מדובר באובדן לאומי ראשון במעלה ולא ב'פינוק'".