שמים סוף לבלבול: איזו תוכנית גוברת – תמ"א 70 או תוכנית המתאר של ת"א?

תוכנית המטרו הארצית – תמ"א 70 – גוברת על תוכנית המתאר של תל אביב יפו, תא/5500, ובאזורים מסוימים אף מבטלת בפועל זכויות בנייה שתוכננו במסגרתה. כך עולה מניתוח של שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, המבוסס על בדיקות שנעשו מול מינהל התכנון.

תוכנית תא/5500, שאושרה להפקדה בפברואר 2025, מהווה עדכון לתוכנית תא/5000 ומתווה את פיתוחה העתידי של העיר עד לשנת 2035. התוכנית שואפת להוסיף כ־57 אלף יחידות דיור, כ־800 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, ולהתאים את העיר לעידן התחבורה הציבורית המתקדמת – ובעיקר למטרו.

מנגד, תמ"א 70 – התוכנית הארצית למרחב מערך ההיסעים של ישראל – אושרה בממשלה במאי 2025 ומגדירה את מתחמי ההשפעה של תחנות המטרו בשתי טבעות: הראשונה בטווח של עד 300 מטר מהתחנה, והשנייה עד 800 מטר. לכל טבעת מוגדר יחס "רצפה על קרקע" (רח"ק) מינימלי נדרש, לצורך מימוש זכויות הבנייה, גביית היטלים ותמרוץ הפיתוח.

ניתוח: קמיל, טרצ'נסקי, רפאל

לפי בדיקת השמאי קמיל, ישנם אזורים שלמים, בעיקר בצפון־מזרח העיר, שבהם תמ"א 70 מעניקה זכויות רבות יותר מאשר תוכנית תא/5500. כך למשל, לאורך רחוב פנחס רוזן והצירים משה סנה ודבורה הנביאה, במתחם קריית שאול, באזור רמת החייל (רחוב הארד), ברמת אביב (הרחובות קק"ל, אופנהיימר וחיים לבנון), ובקרבת אוניברסיטת תל אביב – נרשמים פערים משמעותיים

לפי פרוטוקול הוועדה המחוזית, סל הזכויות של תא/5500 נבחן מול המינימום שנדרש בתמ"א 70 ונמצא ברובו גבוה יותר – אולם מדובר בממוצעים כלל־עירוניים. בפועל, כך לפי בדיקת השמאי קמיל, ישנם אזורים שלמים, בעיקר בצפון־מזרח העיר, שבהם תמ"א 70 מעניקה זכויות רבות יותר מאשר תוכנית תא/5500. כך למשל, לאורך רחוב פנחס רוזן והצירים משה סנה ודבורה הנביאה, במתחם קריית שאול, באזור רמת החייל (רחוב הארד), ברמת אביב (הרחובות קק"ל, אופנהיימר וחיים לבנון), ובקרבת אוניברסיטת תל אביב – נרשמים פערים משמעותיים.

"היוצא מהכלל בו תוכנית המתאר גוברת"

מעניין לציין כי בתוכנית תא/5500 מופיע סייג אחד בלבד לתוקף תמ"א 70 – באזור תחנת כרמלית הסמוכה לחוף הים – שם נקבע במפורש שתוכנית המתאר גוברת. בשאר חלקי העיר אין הוראה דומה, וכך נוצר בלבול תכנוני.

כך או כך, ממינהל התכנון נמסר לקמיל כי תוכנית תמ"א 70 גוברת מעצם מעמדה ההיררכי כ"תוכנית ארצית" המאושרת במועצה הארצית לתכנון ובנייה.

הדברים מקבלים חיזוק גם מדברי עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובנייה: "תמ"א 70 גוברת על תוכנית מתאר מחוזית או מקומית. עם זאת, ברור שתוכנית מאוחרת, כמו תא/5500, שאושרה לאחר שתמ"א 70 כבר הייתה קיימת, אמורה להתאים עצמה ולא לסתור אותה. הבעיה היא שתמ"א 70 לא נולדה רק משיקול תכנוני אלא גם מתוך צורך כלכלי – מימון המטרו באמצעות היטלים. כך קורה שהזכויות מתוכננות לא רק לפי צורך עירוני, אלא גם לפי יעדי גבייה, ולפעמים בלי לבדוק כדאיות מראש. במצבים כאלה – הפרויקטים עלולים להישאר על הנייר בלבד".

עיריית ת"א: "תמ"א 70 אינה מנחה רח"ק בתחום מגרש ספציפי זה או אחר, אלא בממוצע ברמת הטבעת סביב תחנה, וגם בבדיקה זו ישנן גמישויות והסתייגויות של התמ"א. לפיכך, אין זה נכון לבחון מקום ספציפי ולהשוות את ההנחיות לגביו בין תמ"א 70 לתכנית המתאר העירונית במנותק מכלל שטח הטבעת הרלבנטית"

עוד הוסיף שוב: "אם לדוגמה לא יינתנו מספיק זכויות בנייה סביב תחנת המטרו באזור התחנה המרכזית הישנה – אז גם לא תהיה היתכנות לפינוי וגם לא ייגבו היטלים. כולם יפסידו".

עו"ד צבי שוב (ליאת מנדל)

"תמ"א 70 אינה מגדירה רח"ק במגרש ספציפי"

מעיריית תל אביב-יפו נמסר בתגובה: "תכנית המתאר העירונית צריכה לתאום להוראות תמ"א 70 מעצם היותה של התמ"א תכנית בהיררכיה גבוהה יותר. בדיקת ההתאמה נעשית בהתאם לקבוע בתמ"א 70 ובהתאם להנחיות מנהל התכנון .

"לעניין בדיקת התאמת התכנון הכולל, תמ"א 70 אינה מנחה רח"ק בתחום מגרש ספציפי זה או אחר, אלא בממוצע ברמת הטבעת סביב תחנה, וגם בבדיקה זו ישנן גמישויות והסתייגויות של התמ"א. לפיכך, אין זה נכון לבחון מקום ספציפי ולהשוות את ההנחיות לגביו בין תמ"א 70 לתכנית המתאר העירונית במנותק מכלל שטח הטבעת הרלבנטית.

"ראוי לציין שבדיקת התאמת מסמכי תא/5500 לתמ"א 70 הוצגה בפרוט בדיון הוועדה המחוזית להפקדת תא/5500 והתייחסות לכך ניתנה גם בהחלטת הוועדה. עדכון תכנית המתאר העירונית תואם להנחיות תמ"א 70 ויוביל למימוש מטרותיה ולהמשך פיתוח העיר בהתאמה למדיניות התכנון העירונית".