"מלכת ההתחדשות" של רעננה עדיין מציעה מחירים זולים ביחס לממוצע העירוני

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: קריית דוד רמז, רעננה. 

קרית דוד רמז היא שכונה במרכז רעננה,ממוקמת צפונית לרחוב אחוזה ושכונת מרכז דרום, מזרחית לשכונת קרית ויצמן, דרומית לשכונת קרית אליהו גולומב, מערבית לשכונת לסטר. רוב תושבי רעננה לא מכירים את השכונה בשמה הרשמי, ומתייחסים למתחם כאזור מגוון הכולל בתוכו כמה אזורים ללא שם. אבל מדובר באחת השכונות הוותיקות והגדולות בעיר, אך עם זאת נחשבת כשכונה שקטה עם משפחות מבוססות בעלות רמה סוציו אקונימית גבוהה מהממוצע (אשכול 7 מתוך 10, אם כי הממוצע בכלל רעננה הוא 8). בשכונה מתגוררים כ-12 אלף תושבים, משפחות צעירות עם ילדים לצד אוכלוסייה ותיקה יותר, ויש בה אזור עם אוכלוסייה דתית. 

הבנייה בשכונה מגוונת וכוללת וילות ובתים צמודי קרקע יוקרתיים, וכן בניינים של 3-6 קומות. עם זאת רעננה עוברת בשנים האחרונות תהליכי התחדשות עירונית מואצים בעיקר במרכז העיר, וקריית דוד רמז היא מלכת ההתחדשות בעיר, עם לא פחות מ-114 פרויקטים בשלבים שונים של תכנון וביצוע, דבר שמביא לראשונה לשכונה הוותיקה בנייה גבוהה יותר. לא פלא שבשכונה פועלים כיום יותר מ-20 ישמים, בהם שמות גדולים כמו אב-גד , אשדר וינוב. 

השכונה ממוקמת במיקום מרכזי ונגיש, לאורך רחוב אחוזה המרכזי, ובקרבה לכבישים בין-עירוניים 4 ו-531, כך שניתן להגיע ממנה בקלות יחסית למגוון יעדים בעיר ובמטרופולין תל אביב. עם זאת בגלל המיקום המרכזי ישנם עומסי תנועה בכניסה וביציאה מהשכונה, בעיקר בבוקר ואחר הצהריים. כמו כן, יש בשכונה מצוקת חניה קלה. בתוך השכונה לא עוברים כמעט אוטובוסים, אך ברחובות המקיפים אותה עוברים מספר קווים ראשיים, חלקם בתדירות גבוהה, ומגיעים למגוון יעדים בעיר, וכן לתל אביב, הרצליה, כפר סבא, ופתח תקווה. בעתיד הרחוק מאוד יתכן ובדרום השכונה תהיה תחנת מטרו.

בין החציון הראשון של 2024 לחציון הראשון של 2025 נרשמה בקרית דוד רמז עליה של כ-2% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-57% בכמות העסקאות בין התקופות - נתונים זהים לאלו שנרשמו בכלל רעננה באותה תקופה. ומה עם המחירים? דירת 4 חדרים חדשה בשכונה תעלה לכם בממוצע 3.4 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים חדשה - 4.070 מיליון שקל. דירת 4 חדרים יד שניה בשכונה הוותיקה תעלה לכם 2.927 מיליון שקל ואילו דירת 5 חדרים יד שניה תעלה בממוצע 3.393 מיליון שקל. המחירים בשכונה זולים יותר מהממוצע בכלל רעננה, בהפרשים שמשתנים בהתאם לדירה, לעיתים של אחוזים בודדים ויכולים גם להגיע להפרשים של 20%. 

כרטיס ביקור - רעננה

מיקום: השרון, מערבית לכפר סבא וכביש 4, צפונית להרצליה וכביש 531, מזרחית לנתיבי איילון, ודרומית לשדות היישובים בצרה ובני ציון (המועצה האזורית חוף השרון)

תושבים (2024): 83,773

גידול אוכלוסייה (2024): 1%, ריבוי טבעי 602, מאזן הגירה פנימית 166-, מאזן הגירה בינלאומי 54

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2024 - 564 עסקאות, חציון 1 2025 - 267 עסקאות  * עסקאות חלקיות בלבד מיוני 2025

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-52% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• נווה זמר (כ-3,500 דירות)

• נאות שדה (כ-400 דירות)

• המאה (2012) (כ-1,550 דירות)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• קריית דוד רמז (114 פרויקטים)

• מרכז דרום (100 פרויקטים)

• קריית ויצמן (52 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• רעננה צפון (כ-600 דירות ושטחי תעסוקה צפונית לקרית שרת)

• מתחמים 4א,7 (כ-2,000 דירות, אזור תעסוקה סמוך לתחנת רכבת 'רעננה מערב')

• מערב העיר (כ-5,500 דירות, כחצי מיליון מ"ר למסחר ותעסוקה)

• מתחם 4ג (כ-1,000 דירות בדרום מזרח העיר)

• כפר בתיה (כ-2,400 דירות במקום כפר נוער במערב העיר)

• מתחם שביב (כ-2,800 דירות בדרום העיר)

• התחדשות מרכז העיר (תוספת של כ-2,000 דירות לאורך רחוב אחוזה)

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 4 פרויקטים שקיבלו היתר  

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 20 פרויקטים שקיבלו היתר  

בניה חדשה - 5 פרויקטים שקיבלו היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - פרויקט אחד שקיבל היתר

קריית דוד רמז - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, צפונית לרחוב אחוזה ושכונת מרכז דרום, מזרחית לשכונת קרית ויצמן, דרומית לשכונת קרית אליהו גולומב, מערבית לשכונת לסטר

מספר תושבים (נתוני מפקד 2022): 12,000

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 17,700

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס): 3,895

מספר דירות צפוי (2035, הערכה): 5,750

מדד חברתי-כלכלי (2021): 7 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - השכונה ממוקמת במיקום מרכזי ונגיש, לאורך רחוב אחוזה המרכזי, ובקרבה לכבישים בין-עירוניים 4 ו-531, כך שניתן להגיע ממנה בקלות יחסית למגוון יעדים בעיר ובמטרופולין תל אביב. רשת הרחובות בשכונה צפופה ומאפשרת פיזור טוב של התנועה, אך עם זאת בגלל המיקום המרכזי ישנם עומסי תנועה בכניסה וביציאה מהשכונה, בעיקר בבוקר ואחר הצהריים. כמו כן, יש בשכונה מצוקת חניה קלה.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בתוך השכונה לא עוברים כמעט אוטובוסים, אך ברחובות המקיפים אותה עוברים מספר קווים ראשיים, חלקם בתדירות גבוהה, ומגיעים למגוון יעדים בעיר, וכן לתל אביב, הרצליה, כפר סבא, ופתח תקווה. בעתיד הרחוק מאוד יתכן ובדרום השכונה תהיה תחנת מטרו ממנה ניתן יהיה לסוע בנוחות למגוון יעדים כמו אוניברסיטאות רייכמן ותל אביב, ומרכזי הערים הרצליה, רמת השרון, תל אביב, חולון, וראשון לציון.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - במערב ודרום השכונה ישנם שבילי אופניים, אך הם אינם רציפים. עם זאת, הם מתחברים לכדי סוג של רשת שמאפשרת רכיבה למספר יעדים בעיר, לרבות אזור התעסוקה הצפוני (אך לא לתחנת הרכבת או לרוב אורכו של ציר אחוזה) 

מוקדי משיכה: 

• מסחר לאורך רחוב אחוזה

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון 1 2024 לעומת חציון 1 2025): עליה של כ-2% במחיר דירה. ירידה של כ-57% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 21 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

Capital Platinum - קפיטל פלטינום  - תמ״א 38 הריסה ובניה

אב-גד - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

אחים (כ.י.) - השקעות בנדל"ן בע"מ - 7 פרויקטי תמ״א 38 חיזוק ותוספת

אשדר מקבוצת אשטרום - 2 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

בוני בניין - תמ״א 38 הריסה ובניה

דן סיטי אלה - תמ״א 38 הריסה ובניה

הנדסה עירונית תכנון, פיקוח וניהול פרויקטים - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

ינוב בניה ופיתוח בע"מ - בניה חדשה

ירושלמי את דואק נדל"ן בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

לאונרדו התחדשות עירונית - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

נטעים - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת אלמוג - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת יחד מובילים התחדשות עירונית - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

קידר מבנים בע"מ - 3 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה, 1 פרויקט בניה חדשה

קל-בט בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

רמות בעיר מופת בע"מ - בניה חדשה

בתכנון

א.אייל - משה איתן ואחיו בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

בוני בניין - 9 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

ינוב בניה ופיתוח בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

כוכב הנגב חברה לבניין ופיתוח 1990 בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

מבני שלהב (1987) בע"מ - 2 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

מגדלי עוז והדר - תמ״א 38 הריסה ובניה

קידר מבנים בע"מ - 10 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה, 1 פרויקט תמ״א 38 חיזוק ותוספת

שרון גולדשטיין אחזקות - תמ״א 38 הריסה ובניה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-2,140 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן