הערר נדחה: "מתחם אלקו" שמקדמת ישראל קנדה בסמוך לצומת מורשה יוצא לדרך

ועדת הערר של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בראשות עו"ד מורן בראון, דחתה היום (ה')  פה אחד את הערר שהגישה עיריית רמת השרון נגד החלטת הוועדה המחוזית תל אביב לאשר את תוכנית מתחם "אלקו" (בשמה המלא: "אזור התעסוקה מורשה - רמת השרון)" בסמוך למחלף מורשה. 

מדובר בתוכנית ביוזמת "ישראל קנדה" שאושרה בפברואר 2024 על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב. התוכנית כוללת הקמת מתחם מעורב שימושים של דיור (600 יח"ד), תעסוקה ומסחר, לצד שימושים ציבוריים, וחניון קצה לתחבורה ציבורית. הערר אינו תוקף את התכנית בהיבטי התעסוקה והמסחר שבה, אלא את השלכות הוספת יחידות הדיור.

להחלטה של ועדת הערר של המועצה הארצית

התוכנית הינה על שטח של כ-56 דונם, והיא ממוקמת בכניסה המזרחית לעיר רמת השרון, בקרבה למחלף מורשה. התוכנית מאפשרת את התחדשות אזור התעשייה הישן בעיר, במתחם שבין הרחובות הנביאים והחרושת, כביש 4 וכביש 5. במסגרת התוכנית יוקמו 4 מגדלים בני עד 20 קומות לאורך כביש 4, שיחוברו בקומות התחתונות וישמשו למסחר, פנאי ותעסוקה. על השטח שבין מתחם התעסוקה החדש לעיר, כלומר מאחורי המגדלים, יוקמו 6-8 מבני מגורים בני 10 קומות ובהם כאמור 600 יחידות דיור קטנות (עד 80 מ"ר), מתוכן 120 יחידות דיור יוקצו עבור דירות בהישג יד.

העוררת, קרי הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון באמצעות בא כוחה עו"ד ד"ר יוסף פרוכטמן, טענה כי התכנית פוגעת בעקרונות התכנון הארצי והמחוזי בכך שהיא משנה ייעוד קרקע באזור תעסוקה מטרופוליני מובהק ומכניסה אליו מגורים – בניגוד להנחיות תוכנית המתאר המחוזית (תמ”מ 5) ולניירות מדיניות ארציים. היא מזהירה מפני “חיסול” אזור התעסוקה מורשה, אשר ממוקם בסמיכות למפגעים סביבתיים, תחבורה ראשית ותשתיות מטרדיות, שאינם מתאימים למגורים. בנוסף, טענה העוררת כי הסביבה המיידית של התכנית כוללת מזהמים, תעשיות כבדות ותשתיות מטרדיות – אך הבדיקות הסביבתיות נעשו באיחור ונדחו לשלב ההיתר. דו”ח הסביבה מצא פערים בניתוחי רעש, זיהום אוויר ונגר עילי. גם תשתיות הניקוז אינן מותאמות לעומסים החזויים. 

כמו כן, טענה העוררת שהתכנית מחלישה את מצבה הפיסקאלי של רמת השרון בכך שהיא מצמצמת את שטחי התעסוקה הדרושים להבטחת הכנסות מארנונה שאינה ממגורים. שילוב מגורים ללא העצמת זכויות לתעסוקה נחשב לשימוש לא אופטימלי של הקרקע, במיוחד באזור ביקוש תחבורתי. עוד נטען כי התחבורה הציבורית והקישוריות לדרכים הארציות לוקה בחסר – אין כניסה מדרום למתחם, רחוב החרושת אינו מתאים לנת”צ, ואין תכנון מספק לשבילי אופניים או מסוף הסעה משמעותי. בעיה זו תחריף את העומסים על הרחובות העירוניים ותפגע בניידות ובשירותיות לכלל התושבים.

המשיבות, קרי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב שיוצגה על ידי יועמ"ש הוועדה המחוזית, עו"ד דרורי שפירא ואדריכל יובל אלדר, וחברת שותפות לפיתוח רמת השרון הצעירה (בעלת הקרקע) באמצעות בא כוחה עו"ד שגיב חנין, טענו כי התכנית תואמת את הוראות תמ”מ 5, כולל הסעיף המתיר שילוב מגורים באזור תעסוקה – כל עוד אין בכך כדי לפגוע בשימושים האחרים. הם מדגישים כי המתחם אינו “אזור תעשייה כבד” אלא אזור תעסוקה מודרני, סמוך לשכונת מגורים קיימת, ואינו מייצר מטרדים משמעותיים. 

כמו כן, לטענת המשיבות, התכנית דווקא מחזקת את מתחם התעסוקה – מחדשת אזור ישן ולא ממומש, ומוסיפה זכויות מגורים מבלי לגרוע מהיקף זכויות התעסוקה הקיימות. שילוב מגורים במתחם מעניק תמריץ כלכלי לפיתוח מגדלי משרדים, תוך יצירת תזרים תכנוני הנחוץ להצלחת הפרויקט. בתחום התחבורה, הוצגו שתי בדיקות  היתכנות תחבורתית עדכניות שתואמו עם משרד התחבורה, והוכיחו שאין כשל תחבורתי. בתחום הסביבתי, כל ההיבטים – אקוסטיקה, זיהום אוויר, ניקוז ונגר – נבחנו מול הרשויות המוסמכות, והוטמעו הוראות מקיפות בשלב הרישוי. לטענתם, העוררת מתעלמת מהבדיקות ומהמנגנונים שנקבעו.

"מענה מספק לכלל ההיבטים התחבורתיים והסביבתיים" 

ועדת הערר כאמור דחתה את טענותיה של עיריית רמת השרון. "לאחר עיון במכלול טענות הצדדים – כתבי הטענות והנספחים, השלמות הטיעון ושמיעת הצדדים ובעלי המקצוע מטעמם במסגרת הדיון שקיימנו בערר – מצאנו שיש לדחות את הערר על מכלול הטענות והסעדים המפורטים בו", נכתב בהחלטה.

ועדת הערר דחתה את טענות העוררת בנוגע לסתירה למדיניות הארצית וקבעה כי שילוב מגורים באזור תעסוקה משני מותר על פי תמ”מ 5, כל עוד לא נפגעים השימושים האחרים – תנאי שהתמלא. הוועדה אימצה את הגישה לעירוב שימושים כמרכיב תכנוני רצוי, שיכול להחיות אזור תעסוקה ולהבטיח חיוניות לאורך שעות היממה. לאור מיקום המתחם בצמידות לאזורים בנויים, ובהיעדר מגבלות סביבתיות חמורות, לא מדובר ב“התנגשות שימושים” אלא ביישום תואם מדיניות. הוועדה הדגישה שהשימושים נקבעו במינונים ראויים, תוך שמירה על היקף התעסוקה הקיים.

ועדת הערר קבעה שהתכנית כוללת מענה מספק לכלל ההיבטים התחבורתיים והסביבתיים. בנושא התחבורה, הסתמכה הוועדה על בדיקת היתכנות תחבורתית מאושרת, שנבחנה ואושרה במודל של משרד התחבורה, ואשר הוכיחה שאין כשל תחבורתי צפוי. בהיבטים הסביבתיים, הוועדה קבעה כי אין מניעה עקרונית לקיום מגורים במקום, וזאת לאחר בדיקות סביבתיות והנחיות מהמשרד להגנת הסביבה, שהוטמעו כדרישות רישוי. הוועדה גם דחתה את הטענות על מחסור בשטחי ציבור, וציינה שהתכנית מקצה מעל 50% משטחה לשימושים ציבוריים – שיעור גבוה יחסית לצרכי הפרויקט ולסטנדרט המקובל.