התגורר בדירה שאינה שלו 15 שנה, וטען להתיישנות תביעה לסילוקו. כך הכריע ביהמ"ש

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט המחוזי אשר נדרש להכריע בשאלה – האם ניתן לטעון להיעדר תוקף של עסקה, על אף הסכם מכר חתום, וחרף שנים של חזקה בפועל? 

סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, קובע כי תביעה במקרקעין שאינם מוסדרים תתיישן בחלוף חמש עשרה שנה. ואילו במקרקעין מוסדרים - תקופת ההתיישנות היא עשרים וחמש שנה. סעיף זה מבחין בין סוגי מקרקעין, ומעניק הגנה מוגברת על הזכויות הרשומות באופן מוסדר, בזכות יציבות הרישום הקנייני. כפועל יוצא של החקיקה הנ"ל, לא ניתן להשתלט על נכס שרישומו מוסדר, ללא רשות הבעלים הרשום, אף אם הוא עזוב לכאורה.

נסיבות המקרה

ענייננו בסכסוך לעניין תפיסת חזקה ובעלות על דירת מגורים. התובעת מתגוררת בארה"ב, ולא ביקרה בארץ בכל המועדים הרלוונטיים לתביעה. לתדהמתה, גילתה בשנת 2017, באמצעות חוקר פרטי, כי מתגורר פולש בדירה שירשה מאביה המנוח, הלוא הוא הנתבע, אשר טען לזכויות בנכס מכוח הסכם מכר.

התובעת עתרה להצהרה על בעלותה בדירה; הצהרה כי הסכם המכר עם הנתבע חסר כל תוקף; וכמובן, סילוק ידו של הנתבע מהדירה. עיקר תביעתה התבססה על זיוף חתימתה על ההסכם וסתירות מהותיות המעוררות תמיהה ונוגדות כל היגיון סביר. 

מנגד טען הנתבע להתיישנות התביעה, מהסיבה כי הדירה עמדה נטושה למעלה מ-15 שנה. הנתבע הסביר כי כל ימי חייו התגורר בבניין בו מצויה הדירה, בשכנות לתובעת ואביה. כן פירט כי מאז שאב התובעת עבר להתגורר בדיור מוגן, הדירה הפכה עזובה ומוזנחת. כתוצאה שימשה כ"מאורת סמים" לפולשים מפוקפקים שהיוו מטרד למהלך התקין של הבניין.

משכך לדידו, מכורח הנסיבות, נאלץ בלית ברירה להשתלט על הדירה. בנוסף טען הנתבע להגנתו, שרכש את הדירה מהתובעת במסגרת הסכם חתום. בשלב הסיכומים העלה הנתבע טענה נוספת, לפיה סעד של סילוק יד יותנה בהשבת מלוא הכספים שהשקיע בדירה במשך השנים.

החלטת בית המשפט

בית המשפט קיבל את התביעה במלואה, ופסק כי התובעת הינה בעלת הזכויות בדירה.

ראשית, בית המשפט דחה את טענת הנתבע להתיישנות התביעה. הואיל ובענייננו המדובר במקרקעין מוסדרים - תקופת ההתיישנות מושא התובענה עומדת על 25 שנה. לפיכך, אין ממש בטענת הנתבע כי הוא מחזיק בדירה משנת 2002, שהרי תקופת ההתיישנות טרם חלפה, וממילא השתלטות על מקרקעין מוסדרים הינה בלתי חוקית. בנוסף, עובדת הימצאותו של פולש בדירה נודעה לתובעת רק בשנת 2017 באמצעות חוקר פרטי. ולכן, רק החל ממועד זה יש למנות את התיישנות עילת התביעה.

שנית, בית המשפט קבע, כי חתימת התובעת לכאורה על ההסכם, שעל בסיסו טען הנתבע לזכויות בדירה, היא חתימה מזויפת. בית המשפט אימץ את עמדת המומחית מטעמו לכתבי יד, אשר מונתה בהסכמת שני הצדדים, וכתבה חוות דעת מקצועית, מנומקת וחד משמעית.

פרט לחתימה המזויפת, נמצאו בהסכם נתונים שגויים אודות התובעת ואודות רכישת הדירה על ידי אביה. בנוסף נתגלו ראיות לחוסר אותנטיות כגון: איחור ניכר בדיווח לרשויות המס אשר בוצע מטעם הנתבע בלבד, ואישור רשמי ממשרד הפנים על היעדר כניסות של התובעת לישראל. לא זו אף זו, בית המשפט מצא כי עדותו של הנתבע איננה עדות קוהרנטית, וכי נמצאו בה סתירות רבות. בין היתר, חתימת ההסכם במועד שבו טרם ניתן צו קיום צוואה המעניק לתובעת את הזכות למימוש הדירה, ועריכת ההסכם על ידי הצדדים ללא עורך דין, תוך פחות מ-24 שעות, ביום שבת, על אף שהצדדים דתיים. כל אלו חיזקו את המסקנה לכך שההסכם אינו אמיתי.

למעלה מן הצורך, בית המשפט הביע דעתו לגבי השתק שיפוטי, שעה שלא יכול היה להתעלם מהצהרותיו המנוגדות של הנתבע בהליכים קודמים. על כך העיר בית המשפט, כי גרסאותיו העובדתיות השונות של הנתבע מקימות השתק שיפוטי, ולכן מנוע מלהעלותן בהליך זה.

לאור כל האמור לעיל, פסק בית המשפט נחרצות, כי להסכם המכר אין כל תוקף, והתובעת היא בעלת הזכויות בדירה. כמו כן הורה בית המשפט על סילוק ידו של הנתבע מן הדירה. בהערת אגב, טענת הנתבע לשיפוי עבור השקעותיו בדירה נדחתה על הסף, שכן לא הוגשה תביעה כספית שכנגד, ואף לא הוצגה כל אסמכתא לכך.

(ת"א 25152-01-22 מוקאי נ' אלמלך)

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד רותם איש טוב בסיועה של המתמחה אופיר מדמוני.