על קו החוף: השכונה שגובלת בתל אביב, וזולה ממנה בעשרות אחוזים

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: צפון מערב, בת ים. 

שכונת צפון מערב בת ים ממוקמת צפונית לשכונת מרכז העיר, מערבית לשכונת עמידר/ניצנה, דרומית לתל אביב ומזרחית לים התיכון. השכונה - אחת הוותיקות בבת ים - עוברת בשנים האחרונות תהליך מואץ של התחדשות עירונית , כחלק מהמהפכה שעוברת בת ים כולה. בשכונה שבעבר הורכבה בעיקר משיכונים ישנים, לא פחות מ-114 פרויקטים בשלבים שונים של תכנון וביצוע, ועשרות יזמים פועלים בה כולל שמות בולטים כמו חג'ג', אורון נדל"ן, צבי צרפתי וגשם החזקות, שמגיעים אליה בין היתר בשל הקרבה לחוף ולטיילת העירונית, וגם למוקדי מסחר לאורך שד' העצמאות ורח' רוטשילד. 

בצפון מערב בת ים מתגוררים כיום יותר מ-17 אלף תושבים, והיא צפויה להכפיל את המספר הזה ולהגיע ל-30 אלף תושבים ב-2030. המדד הסוציו-אקונומי בשכונה הוא 5 מתוך 10, ו-40% מהדירות הן בעלות שני חדרים בלבד. לפי אתר מדלן , 37% מהתושבים הם בני יותר מ-60, 49% מהתושבים בשכונה גרים בדירה בבעלותם, ו-57% מגדירים עצמם חילונים. 

השכונה נמצאת במרחק נסיעה קצרה ממחלף וולפסון בנתיבי איילון, ועוברים בה צירים עירוניים ראשיים שמגיעים למרכז העיר ולתל אביב. עם זאת, בגלל המיקום המרכזי שלה בגוש דן היא סובלת לעיתים מעומסי תנועה. בנוסף, יש בה מצוקת חניה. התחבורה הציבורית טובה מאוד - בשכונה פועל הקו האדום של הרכבת הקלה, עם רכבות בתדירות גבוהה למגוון יעדים בעיר, ולת"א, בני ברק, רמת גן ופ"ת. בנוסף, עוברים בשכונה קווי אוטובוס רבים בתדירות גבוהה.

בין החציון הראשון של 2024 לחציון הראשון של 2025 נרשמה בשכונה עלייה של כ-1% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-55% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עלייה של 3% שנרשמה בכל בת ים באותה תקופה. על דירת 4 חדרים חדשה בשכונה תשלמו בממוצע 2.990 מיליון שקל, ועל דירת 3 חדרים יד שנייה שלמו בממוצע 1.851 מיליון שקל. דירת 4 חדרים יד שנייה כבר תעלה לכם בממוצע 2.543 מיליון שקל. דירת שני חדרים יד שנייה, שנפוצה בשכונה, תעלה בממוצע 1.656 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - בת ים

מיקום: דרום גוש דן, דרומית לתל אביב, מערבית לחולון ונתיבי איילון, צפונית לראשון לציון, מזרחית לים התיכון.

תושבים (2024): 129,304

גידול אוכלוסייה (2024): 1%-, ריבוי טבעי 204-, מאזן הגירה פנימית 1,134-, מאזן הגירה בינלאומי 661-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 5 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה:חציון 1 2024 - 1,018 עסקאות, חציון 1 2025 - 676 עסקאות  (*עסקאות חלקיות בלבד מיוני 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-33% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• פארק הים (שכונה חדשה בדרום העיר) - כ-6,000 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• דרום מערב (140 פרויקטי התחדשות עירונית )

• מרכז העיר (135 פרויקטי התחדשות עירונית )

• צפון מערב (114 פרויקטי התחדשות עירונית ) 

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• רובע העסקים - כ-9,000 דירות וכ-2 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר במסגרת התחדשות עירונית

• מזרח העיר - אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית של שכונות השיכונים הוותיקות, בדגש על פינוי בינוי  

• מערב העיר - אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית נקודתית בעיקרה (תמא/38 ויורשיה)

• הקו האדום ותחנות רכבת - מדיניות המחוז מאפשרת בנייה גבוהה וצפופה לאורך ציר מסילות הקו האדום בעיר ובסביבת תחנות הרכבת

• מתחם מטרו דרום - התחדשות ופיתוח האזור שמסביב לתחנת המטרו המתוכננת 'קוממיות' (קו מ-3), עם תוספת של כ-1,600 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה משמעותיים.

• מתחם חלמית - מתחם שיכונים בצפון העיר על גבול תל אביב, בסמיכות לתחנת הרכבת 'וולפסון', הקו האדום, ותחנת מטרו מתוכננת (קו מ-2). כ-480 יחידות דיור יפונו לטובת כ-1,800 יחידות דיור, ושטחי מסחר ותעסוקה, בבניינים בני 9-40 קומות.

• מבואה צפונית - תוספת של כ-3,000 דירות בהתחדשות הבינוי סביב כיכר המגינים בצפון העיר

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 34 פרויקטים שקיבלו היתר   

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 14 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 5 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי - 7 פרויקטים שקיבלו היתר 

מחיר למשתכן - פרויקט אחד שקיבל היתר

שכונת צפון מערב - תעודת זהות

מיקום: צפון מערב העיר, צפונית לשכונת מרכז העיר, מערבית לשכונת עמידר/ניצנה, דרומית לתל אביב, ומזרחית לים התיכון

מספר תושבים (נתוני מפקד 2022): 16,870

מספר תושבים צפוי (2030, הערכה): 35,000

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס): 8,174

מספר דירות צפוי (2035, הערכה): 14,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): 5 מתוך 10 

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה נמצאת במרחק של נסיעה קצרה ממחלף וולפסון בנתיבי איילון, ועוברים בה צירים עירוניים ראשיים שמגיעים למרכז העיר ולתל אביב. עם זאת, בגלל המיקום המרכזי שלה בגוש דן יתכנו בה עומסי תנועה. בנוסף, יש בה מצוקת חניה.

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד - בשכונה פועל הקו האדום של הרכבת הקלה, עם רכבות בתדירות גבוהה למגוון יעדים בעיר, ובתל אביב, בני ברק, רמת גן ופתח תקווה. בנוסף, עוברים בשכונה קווי אוטובוס רבים, כולל קווים רבים בתדירות גבוהה.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - בתוך השכונה אין שבילים, אך בגבולותיה יש שבילים שמתחברים לרשת השבילים של תל אביב, ומאפשרים רכיבה רציפה ובטוחה למגוון יעדים בעיר הגדולה, לרבות לתחנת הרכבת 'חולון - וולפסון'. שבילים נוספים מתוכננים בתוך השכונה בעתיד, ובגבולה המערבי לאורך טיילת החוף, אך לא ידוע מתי הם יסללו, והעירייה לא הראתה מחויבות לסלילת שבילים עד כה. 

מוקדי משיכה: 
-חוף הים
-מסחר לאורך שד' העצמאות ורח' רוטשילד

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון 1 2024 לעומת חציון 1 2025): עליה של כ-1% במחיר דירה. ירידה של כ-55% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 55 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-4235 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 1,723 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 3,533 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן