אישור תוכנית מתאר כמעט לא משנה את שווי הקרקע. אירוע מסוג אחר מביא לזינוק של 200%

על אף הכתבות המתפרסמות מדי מספר חודשים על רמת הסיכון הגבוהה ורמת האמינות הירודה המאפיינת חלק מהעוסקים בתחום, נראה כי עסקאות רכישת קרקע ללא תב"ע מאושרת נהנות גם כיום מביקוש מצד משקיעים הרפתקנים, שמקווים לגרוף במוקדם או במאוחר תשואה גבוהה בשיעור מאות אחוזים בעקבות שינוי הסטטוס התכנוני בקרקע. בין אם נאהב זאת ובין אם לא – סוג ההשקעות הזה הוא חלק בלתי נפרד מהנוף של שוק הנדל"ן הישראלי.

אחת השאלות החשובות ביותר, כאשר אנו מדברים על השקעה בקרקע שאינה מופשרת לפיתוח, היא באיזה שלב לאורך השרשרת התכנונית מעלה הקרקע את ערכה? על השאלה הזו משיב ניתוח שערך אחד ממשרדי השמאים הגדולים בישראל, ושנחשף לראשונה במסגרת מדור הבכורה של "הון בבטון" - מדור השקעות הנדל"ן החדש שלנו. הממצא המרכזי העולה ממנו: תוכנית מאושרת מעלה את ערך הקרקע כמעט פי שלושה, ואילו אישור תוכנית מתאר כמעט שאינו מעלה את ערך הקרקע כלל.

במסגרת הניתוח, בחנו עבורנו שמאי המקרקעין יונתן הלחמי ומיכל שימקביץ ממשרד BFKS, חברי לשכת שמאי המקרקעין, שלושה מתחמי קרקע שבהם קודמו או מקודמות עדיין תוכניות פיתוח בהיקף גדול: חוף התכלת בהרצליה, שדה דב בתל אביב ומתחם האלף בראשון לציון. הניתוח כלל בדיקה של עליית מחירים לפני ואחרי אישור התוכניות לאורך השלבים התכנוניים השונים. המחירים נבחנו לפי עסקאות בפועל ולפי מחירים מבוקשים.

שדה דב: ההפקדה הקפיצה את המחיר עד ל-20 אלש"ח למ"ר 

תוכנית שדה דב בצפון תל אביב, המצויה בשלבי בנייה בימים אלה על שטח שדה התעופה שפונה, מתחלקת לשלושה מתחמים: אשכול, שכבר נמצא בפיתוח מתקדם, ומרכז הרובע וצפון הרובע – שתוכניותיהם אושרו בשנה שעברה. התוכניות כוללות 11,000 יחידות דיור, כ־270 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה, ו־20% מהדירות מיועדות להשכרה. בניתוח נתמקד במרכז וצפון הרובע.

מקור: משרד BFKS

על פי הניתוח השמאי, בשנת 2015, כאשר הקרקע בשדה דב הייתה בייעוד של "קרקע לתכנון בעתיד", המחירים לפי עסקאות עמדו על כ־5,000 ש"ח למ"ר קרקע ברוטו בממוצע. בשנים שלאחר מכן אף חלה ירידה: למשל, בשנת 2017 ירד המחיר למ"ר קרקע ברוטו לסך של כ־4,300 ש"ח, ובשנת 2018, טרם הפקדת התוכנית, עמד המחיר הממוצע על 4,850 ש"ח.

מיד לאחר ההחלטה בדבר הפקדת התוכנית ואישור המסגרת התכנונית (באמצע 2018), קפצו המחירים ל־8,500 ש"ח למ"ר קרקע ברוטו, ובשנת 2024, ערב אישור התוכנית המפורטת על ידי השר, עלה השווי ל־20,250 ש"ח למ"ר קרקע ברוטו.

ב-2015, כאשר הקרקע בשדה דב הייתה בייעוד של "קרקע לתכנון בעתיד", המחירים לפי עסקאות עמדו על כ־5,000 ש"ח למ"ר קרקע ברוטו בממוצע. מיד לאחר ההחלטה בדבר הפקדת התוכנית קפצו המחירים ל־8,500 ש"ח למ"ר קרקע ברוטו, וב-2024, ערב אישור התוכנית המפורטת על ידי השר, עלה השווי ל־20,250 ש"ח למ"ר קרקע ברוטו

מחירי ההיצע (מחירים מבוקשים) לקרקע בייעוד "תכנון בעתיד" שמרו על טווח דומה של כ־5,000 ש"ח, אך בסמוך לשנת 2018, עם אישור המסגרת התכנונית, עלו מחירי הביקוש ל־6,300 ש"ח למ"ר. ערב אישור התוכנית בשנת 2024, עמדו מחירי הביקוש על 22,300 ש"ח למ"ר קרקע ברוטו.

בהתאם לתוצאות מכרזי רמ"י שנסגרו לפני מספר חודשים, לאחר אישור התוכנית המפורטת למרכז הרובע, עלו המחירים למ"ר קרקע נטו לכ־115 אלף ש"ח. כלומר, מחיר זה מגלם ערך קרקע ברוטו של כ־29,000 ש"ח למ"ר, שכן כ-75% משטח המתחם נקבע כשטחים לצורכי ציבור ודרכים.

חוף התכלת בהרצליה: ערך הקרקע צפוי להגיע ל-50 אלש"ח למ"ר 

חוף התכלת היא תוכנית להקמת רובע עירוני חדש בדרום-מערב הרצליה, שאושרה בינואר 2022, בסמוך לחוף הים ולמרינה. התוכנית כוללת כ-12,500 יחידות דיור, שטחי תעסוקה ומסחר, שטחי מלונאות, ושטחים ציבוריים פתוחים, כולל פארק חופי ופארק ארכיאולוגי בתל מיכל.

בשנת 2015 עמדו המחירים במתחם לפי עסקאות שבוצעו על כ־5,000 ש"ח למ"ר קרקע ברוטו. בשנים העוקבות עלה המחיר בהדרגה, והגיע ל־5,300 ש"ח בשנת 2019. במחירי היצע באותן שנים עמדו המחירים בטווח של 5,300–6,200 ש"ח.

שמאי המקרקעין יונתן הלחמי ומיכל שימקביץ: "כאשר ייעוד הקרקע ערב האישור היה 'קרקע לתכנון בעתיד', כמעט ולא היה שינוי במחירי הקרקע. זה נתון מפתיע, כי היה מצופה שעם אישורה של תוכנית מתארית תתרחש קפיצה משמעותית בערכי השווי. ההסבר הוא שלא מדובר בקרקע חקלאית עם פוטנציאל לשינוי ייעוד, אלא בקרקע שכבר הייתה בייעוד של תכנון בעתיד"

לאחר אישור תוכנית המתאר (תוכנית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה), כמעט ולא נרשמה עלייה במחירים: בשנת 2020 עמד המחיר על 5,500 ש"ח, ובשנת 2021 – על 6,000 ש"ח.

עם אישור התוכנית המפורטת, קפצו המחירים ל־8,500 ש"ח בשנת 2022, ולכ־10,000 ש"ח בשנת 2024. המחירים המבוקשים (מחירי ההיצע) היו גבוהים הרבה יותר בשנים 2022–2024, ועמדו על 12,500 עד 13,000 ש"ח למ"ר.

בהתאם לתוכנית, שיעור ההפרשות לצורכי ציבור עמד על 75%, כלומר – לפי מחירים אלה, ערך הקרקע נטו צפוי להיות בטווח של 40,000–50,000 ש"ח למ"ר. חשוב לציין כי גם בשנים שלאחר מכן ועד היום לא חלו שינויים גדולים במחירים. השמאים מסבירים כי העלייה בעלויות הבנייה איזנה את השינוי במחירי הקרקע.

מתחם האלף: מה המחירים במרכז העסקים הגדול במדינה? 

מתחם האלף הוא אזור תעשייה, נופש, מגורים ותעסוקה בהקמה, הנמצא במערב ראשון לציון, בין הים התיכון לנתיבי איילון. שטח המתחם הוא למעלה מ־1,700 דונם, מה שהופך אותו למרכז העסקים הגדול ביותר בשטחו במדינה. כ־1.75 מיליון מ"ר מיועדים לשטחי מסחר ותעסוקה, כולל מרכזים פיננסיים, תעשיות עתירות ידע ומלונאות עסקית. עוד מתוכננות להיבנות בו כ־4,900 יחידות דיור, כולל מעונות סטודנטים ודיור מוגן. 110 דונם יוקדשו לפארקים ושטחי ציבור וכ־200 דונם מוקדשים לפנאי וספורט. התוכנית אושרה בסוף 2016

עורכי הניתוח, השמאים מיכל שימקביץ ויונתן הלחמי (באדיבות BFKS)

בשנים 2015–2016, כשהקרקע הייתה בסטטוס של "תכנון בעתיד", המחיר הממוצע למ"ר קרקע ברוטו עמד לפי עסקאות מכר על בין 2,500 ש"ח ל־3,200 ש"ח, ובסביבות 4,500 ש"ח במחירי היצע. לאחר אישור התוכנית המפורטת בשנת 2016, עלו המחירים לכ־5,000 ש"ח.

לאחר אישור תוכנית האיחוד והחלוקה בשנת 2022, עמדו המחירים במתחם האלף על 9,066 ש"ח, ובשנת 2023 – על 12,512 ש"ח, בהתאם לתוצאות מכרזי רמ"י. מכיוון ששיעור ההפרשות לצורכי ציבור עמד על כ־65%, ערך הקרקע ברוטו מוערך בכ־13,000 ש"ח למ"ר

בשנים העוקבות חלה ירידה בשווי, עד שבשנת 2021 – שנה לפני אישור תוכנית לאיחוד וחלוקה – קפצו המחירים לכמעט 6,000 ש"ח למ"ר קרקע ברוטו. במחירי היצע בשנים 2018–2021 עמדו המחירים בטווח של 4,100–7,500 ש"ח.

לאחר אישור תוכנית האיחוד והחלוקה בשנת 2022, עמדו המחירים על 9,066 ש"ח, ובשנת 2023 – על 12,512 ש"ח, בהתאם לתוצאות מכרזי רמ"י. שווי חמ"ר (חלק מרכיב רשות) קרקע נטו עמד על 37,000 ש"ח. מכיוון ששיעור ההפרשות לצורכי ציבור עמד על כ־65%, ערך הקרקע ברוטו מוערך בכ־13,000 ש"ח למ"ר.

תוכנית מתאר מאושרת - כמעט ולא מעלה את הערך 

הלחמי ושימקביץ מסבירים כיצד בוצע הניתוח: "קודם לקחנו את כל הנתונים מ־2015 ועד היום, ובדקנו בכל שנה את שווי מ"ר קרקע בעסקאות בכל אחד מהמתחמים. בנוסף, נבדקו מחירי ההיצע על בסיס כל המודעות שפורסמו בלוחות המקוונים בשנים אלו. את הנתונים הללו שמנו על ציר זמן, שבו בעצם אנחנו ממקמים גם את האירועים התכנוניים שהתרחשו – בין אם זו תוכנית מפורטת שנותנת זכויות, או שזו רק תוכנית מתארית שמעניקה סל זכויות.

 "זאת אומרת, מיקמנו כל אירוע תכנוני משמעותי ובדקנו כיצד הוא השפיע על שווי הקרקע ומחירי הביקוש. בנוסף, מיקמנו גם את תוצאות המכרזים, כך שאפשר לראות את המגמות והשינויים בערכי הקרקע. גילינו כי בעת אישורן של תוכניות מפורטות, נצפתה קפיצה של כ־200% במחיר הקרקע ברוטו."

לצד זאת, גילו כאמור להפתעתם כי אישורה של תוכנית מתארית כמעט שאינו מעלה את מחיר השוק של הקרקע. "כאשר ייעוד הקרקע ערב האישור היה 'קרקע לתכנון בעתיד', כמעט ולא היה שינוי במחירי הקרקע", הם מתארים, "זה נתון מפתיע, כי היה מצופה שעם אישורה של תוכנית מתארית תתרחש קפיצה משמעותית בערכי השווי".

ההסבר לכך נעוץ לדבריהם בייעוד הקרקע הקודם. "לא מדובר בקרקע חקלאית עם פוטנציאל לשינוי ייעוד, אלא בקרקע שכבר הייתה בייעוד של תכנון בעתיד. במעבר מייעוד חקלאי לתוכנית מתאר, אנחנו רגילים לראות קפיצה, אבל בחוף התכלת בהרצליה – שם הקרקע הייתה בייעוד 'קרקע לתכנון בעתיד' – כמעט ולא השתנו המחירים. רק עם אישור תוכנית שקובעת מתחמים מוגדרים, נצפתה עליית מחירים."

ובשדה דב?
"בשדה דב, המסגרת התכנונית שאושרה בתוכנית המתארית הייתה מוגדרת יותר מאשר בחוף התכלת, כך שרק האמירה בדבר קידום התכנון לא נתנה דחיפה משמעותית לשווי. אנחנו חושבים שהמשמעות היא שייעוד של 'קרקע לתכנון בעתיד' מהווה כבר ערך בפני עצמו – וזה מאוד שונה מקרקע חקלאית מהבחינה הזו. מדובר בבסיס תכנוני להעצמת זכויות משמעותית. לפיכך, לא מצאנו עליית ערך משמעותית במעבר לתוכנית מתארית. זאת מסקנת ביניים מעניינת שלא חשבנו שניתקל בה."

השמאים גם הדגישו את ההבחנה בין שטח הקרקע הכולל שטחי ציבור בתוכנית, לבין הזכייה במכרזים עצמם – אשר כוללים רק את השטחים הסחירים: "חשוב לציין כי בעת ניתוח מכרזים יש להבחין בין שווי למ"ר קרקע ברוטו לבין שווי למ"ר קרקע נטו. לדוגמה, במכרזים במתחם האלף ובשדה דב נראה לכאורה כי הקפיצה בשווי היא גדולה – עליית שווי מ־20 אלף ש"ח למ"ר קרקע ל־100 אלף ש"ח למ"ר – אולם 20 אלף ש"ח מתייחס לקרקע ברוטו, ואילו 100 אלף ש"ח מתייחס למ"ר נטו לאחר הפרשות לצורכי ציבור, איחוד וחלוקה, וקבלת הקצאה במגרש סחיר."

מה המסקנה?
"המסקנה המתבקשת היא כי רכישת קרקע בייעוד של 'תכנון בעתיד' מהווה הזדמנות לרכישת קרקע שלגביה צפויה העצמת זכויות משמעותית, עם יתרונות מיסויים בולטים."

אז איפה ההזדמנויות עכשיו?

אז אחרי שהפנמנו את מסקנות הניתוח, עולה השאלה היכן קיימות כיום קרקעות ללא תב"ע מאושרת, בעלות פוטנציאל השבחה? על מנת לענות, נצביע על כמה עסקאות בולטות שבוצעו לאחרונה בתחום.

לסיכום, עסקאות ספקולטיביות לרכישת קרקע ללא תב"ע מאושרת עשויות להיות רווחיות במיוחד אם עושים אותן בנקודת הזמן הנכונה. אלא שהיכולת לזהות מהי אותה נקודה היא קשה, ולעתים בלתי אפשרית. חברות נדל"ן גדולות וותיקות מבצעות רכישות מסוג זה תוך מודעות לכך שמדובר בהליך תכנוני ממושך. גם משקיע הקצה צריך להיות מודע לכך

כך למשל, בפברואר האחרון, קרן ריאליטי רכשה קרקע חקלאית בהליכי הפשרה בראשון לציון. מדובר בשטח של כ־50 דונם, עם פוטנציאל לבניית כ־400 יחידות דיור בשכונת ראשונים, בתמורה ל־127 מיליון ש"ח.

בשנה שעברה רכשה הקרן קרקע בצפון הרצליה, בתוכנית הכוללת פוטנציאל ל־12 אלף יח"ד וכ־350 אלף מ"ר של שטחי מסחר, תמורת 205 מיליון ש"ח. גם קבוצת ישראל קנדה רכשה 21 דונם בצפון הרצליה בתמורה ל־120 מיליון ש"ח. התוכנית הוצגה לראשונה השנה בפני הוותמ"ל.

בנוסף, בוצעו עסקאות קומבינציה ומימוש אופציות בתוכניות לא מאושרות בקדימה־צורן, חדרה ואשדוד.

לסיכום, עסקאות ספקולטיביות לרכישת קרקע ללא תב"ע מאושרת עשויות להיות רווחיות במיוחד אם עושים אותן בנקודת הזמן הנכונה. אלא שהיכולת לזהות מהי אותה נקודה היא קשה, ולעתים בלתי אפשרית. חברות נדל"ן גדולות וותיקות מבצעות רכישות מסוג זה תוך מודעות לכך שמדובר בהליך תכנוני ממושך. גם משקיע הקצה צריך להיות מודע לכך.

האזורים הפופולריים לעסקאות אלה הם בעיקר במרכז הארץ ובאזורי ביקוש – שם סיכויי ההפשרה טובים יותר. עבור משקיעים, מדובר בעסקאות בעלות פוטנציאל השבחה משמעותי, במיוחד בהתחשב בעליית ערך הקרקע לאחר שינוי ייעוד ואישור תוכניות הבנייה – כפי שראינו, לעיתים גם עלייה של 200%