הוועדה הכריעה: "פטור מהיטל בפינוי-בינוי בשכונות שיקום יחול רק על דירות הדיירים"

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בראשות עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, קבעה כי הפטור מהיטל השבחה בתוכנית הריסה ובנייה בשכונות המוגדרות "שכונות שיקום" יחול רק ביחס לדירות התמורה של הבעלים הקיימים, ולא ביחס לכלל הבנייה החדשה. בכך דחתה את דרישת היזמית להחלת פטור מלא על כלל הבנייה החדשה, ומנגד לא קיבלה את טענת הוועדה המקומית כי יש להחריג את כלל הבנייה חדשה מהפטור במקרה של הריסה ובנייה.

תוכנית שיקום שכונות היא תוכנית שהחלה את דרכה בשנות השבעים של המאה קודמת בתקופת ממשלת בגין ובמסגרתה הוגדרו שכונות מצוקה הראויות לשיקום. בין היתר קבעה התוכנית פטור מתשלום היטל השבחה למי שהוא או קרוב משפחתו גר בנכס ארבע שנים לפחות ומעוניין להרחיב את דירתו עד לשטח של 140 מ"ר. במקרים מסוימים הוחל הפטור גם על בניית ממ"ד ומתן אישור לשימוש חורג.

להחלטה המלאה של ועדת הערר לחצו כאן.

הוועדה עסקה בארבעה עררים הדדיים של חברת מעוז דניאל נגד הוועדה המקומית בת ים בנוגע לשומות מכריעות של השמאית המכריעה רמה מאור. אלו ניתנו בגין מימוש במכר ובהיתר בפרויקט פינוי-בינוי שמקדמת החברה ברחוב כצנלסון בשכונת רמת יוסף בעיר. שמאי הוועדה המקומית העמיד את גובה ההשבחה על רבע מיליארד שקל. הסוגיה העיקרית שבה דנה ועדת הערר היתה אלו מהדירות זכאיות לפטור במסגרת שיקום שכונות.

מתחם התוכנית הינו מתחם קרקעי בשטח של כ-28 דונם הממוקם בצד המערבי של השכונה, בהמשך לרחוב כצנלסון המקשר בין רחוב ירושלים בצפון לבין רחוב יוספטל בדרום. המתחם מורכב מ-15 חלקות וחלקי חלקות – 6 בייעוד מגורים ו-9 חלקות וחלקי חלקות בייעוד לצרכי ציבור. ב-6 החלקות בייעוד מגורים קיימים במצב הקודם שישה בנייני מגורים טוריים בני 2-3 קומות ובסך הכל 104 יח"ד, שהינם בניינים ותיקים שנבנו לפני כ-58 שנה למטרת שיכון עולים. 

 ב-2019 נדונה ואושרה על ידי הועדה המקומית בקשה להיתר בניה לפינוי בינוי, הריסת 2 מבנים קיימים והקמת 2 בנייני מגורים בני 29 קומות ו-224 יח"ד בסך הכל, וכן בקשה למגרש נוסף להריסת מבנים קיימים והקמת 3 בנייני מגרים בני 29 קומות ו-336 יח"ד. בסך הכל מדובר בחמישה מגדלים הכוללים כ-560 יח"ד (112 יח"ד למגדל) בשתי הבקשות.

לאור מימוש הזכויות במכר, קבע שמאי הוועדה המקומית כאמור השבחה של רבע מיליארד שקל בגין אישור התוכניות וההקלות. לצורך קבלת ההיתר, החברה שילמה כ-50% מההשבחה. במסגרת ההליך בפני השמאית המכריעה רמה מאור, הועלתה על ידה האמירה כי קיימת הכרזה על האזור במסגרת פרויקט שיקום שכונות ועל כן ביקשה את התייחסות הצדדים בשאלת הזכאות לפטור בנסיבות אלו. לאור השאלה שהועלתה מטעם השמאית המכריעה, העבירו הצדדים את עמדתם בשאלה האם קיומה של ההכרזה על שיקום שכונות מביא זכאות לפטור לדירות בפרויקט הריסה ובניה חדשה בתכנית פינוי-בינוי. 

לבסוף קבעה השמאית המכריעה כי במקרה הנדון חל פטור מהיטל השבחה ביחס לדירות הקיימות מכוח היותו של האזור מוגדר ל"שיקום שכונות". משמע בדומה למצב הקיים בהרחבת בניין קיים, יינתן הפטור גם בהריסה ובנייה לבעלי הדירות אך לא לדירות היזם. בעקבות ההחלטה הוגשו כאמור העררים – שניים מטעם היזמים ושניים על ידי הוועדה המקומית.

אין לראות בהריסה ובנייה " מגרש ריק"

הוועדה המקומית טענה כי שגתה השמאית המכריעה כאשר העניקה פטור מכח שיקום שכונות לדירות הבעלים. מנגד, טענה החברה כי שגתה השמאית המכריעה כאשר נתנה פטור חלקי בגין שיקום שכונות, וזאת רק לדירות הבעלים, וכי היה עליה לקבוע פטור גם לדירות היזם – ובנוסף להן.

ועדת הערר דחתה את העררים וקיבלה את עמדת השמאית המכריעה, שלפיה יחול פטור שיקום שכונות רק בגין דירות התמורה, ולא בגין כל הבנייה החדשה. נציין כי החלטה דומה של ועדת ערר זו נבחנת כעת בבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב. בכך דחתה הוועדה את טענת הוועדה המקומית, שהסתמכה על פסק דין קודם של בית המשפט העליון (הלכת עמאש), שלפיו לא יחול פטור בשכונות שיקום על מגרש ריק, אלא רק בהרחבת דירות.

בהחלטתה, כתבה הוועדה כי אין לראות בהריסה ובנייה מגרש ריק: "אין עסקינן במגרש ריק, אלא מדובר בהריסת דירות קיימות ובנייתן מחדש, כאשר השמאי המכריע החיל את הפטור רק על אותן הדירות שהיו קיימות ערב הריסת המבנה (להבדיל מהדירות החדשות שהתווספו לאחר בנייתו)."

כמו כן, דחתה הוועדה את טענת הוועדה המקומית בהתבססה על פסק דין נוסף (הלכת דיסקין), שקבע כי הפטור במסגרת הרחבה לא יחול על הדירות החדשות: "בענייננו, כאמור, אין עסקינן בבנייה על הנכס הקיים, אלא בהריסה ובנייה. הפטור, כאמור, מוענק לדירות הקיימות שנבנות מחדש, ואילו על הדירות הנוספות החדשות – מעבר לאלה הקיימות – השמאי המכריע לא החיל את הפטור... אנו סבורים כי בהכרעת השמאי בעניין זה לא רק שלא נפלה טעות, אלא שקביעתו מתחייבת בנסיבות ענייננו."

"הצורך בפטור מתחזק כשהדירה רעועה"

עוד ציינה הוועדה כי "התכליות של הרחבת הדירות – שיפור תנאי המגורים, הגדלת היצע הדירות המרווחות, העלאת ערך הדירות, שיפור ושיקום הקיים בשכונה 'על תושביה ובנייניה' – אשר בית המשפט העליון סבר כי הן מתמלאות מקום שבו חל הפטור על הרחבת דירה קיימת, מתקיימות ביתר שאת מקום שבו מצבה של הדירה הקיימת כה רעוע, עד שהדרך היחידה לשקמה היא באמצעות הריסתה ובנייתה מחדש. הצורך לשקם אף מתחזק, מקום שבו מצבה של הדירה כה קשה – כפי שמתארת הוועדה המקומית – וכאשר אין כל דרך אחרת לעשות בה שימוש מלבד להרוס ולבנותה מחדש".

עוד לדברי הוועדה, "קבלת פרשנותה של הוועדה המקומית תביא למצב שבו פטור, שתכליתו שיקום השכונה ושיפור הדיור, יחול אך ורק על דירות שמצבן מאפשר הרחבה, ולא על דירות שמצבן גרוע עשרות מונים, ואין ברירה אלא להרוס אותן. זוהי פרשנות העומדת בסתירה חזיתית לתכליתו של הפטור, ומונעת אותו דווקא במצבים שבהם הוא נחוץ במיוחד. כאמור, אין בידינו לקבל פרשנות זו."

גם את פרשנות היזמית – שלפיה לולא בקשותיה לא היה יוצא הפרויקט לפועל, ולכן יש להכיר גם בפטור לדירות היזם – דחתה ועדת הערר. בגין סוגיות אחרות, התיק יוחזר לשמאית המכריעה.

נציין כי סוגיית שכונות השיקום נדונה בכמה ערכאות: כך למשל, בית המשפט העליון עוסק כיום בשאלת המכירה לצד ג'. בנוסף, השופט גלעד נס החריג את תוכנית השיקום מהנוסחה שקבעה היטל השבחה לפי סעיף 23 לתוכנית תמ"א 38 , בפסק דין שניתן לאחרונה – וביטל את שיטת הדלתא שהייתה נהוגה בעיריית תל אביב עד לפסק הדין האמור.