חולון עילית: שכונת המגדלים של חולון יקרה משמעותית משאר העיר אך חווה האטה חריפה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שדרת המגדלים, חולון. 

שכונת שדרת המגדלים, הידועה גם כשכונה ח‑501, ממוקמת במרכז העיר חולון, צפונית ומערבית לשכונת קרית אילון, מערבית לשכונת נאות שושנים, דרומית ומזרחית לשכונת קרית עבודה, ומזרחית לשכונת נווה רמז. השכונה חדשה יחסית, ונמצאת בשלבי הקמה מתקדמים מאז אמצע העשור הקודם, עם האצה בבנייה והתאכלסות משנת 2019 ואילך.

השכונה כוללת 2,250 דירות במגדלים בני 14-26 קומות, לצד שטחי משרדים, מסחר ושטחי ציבור. מרבית הבניה היא בחלקה הצפוני של השכונה, בין רחוב גולדה מאיר לרחוב ההסתדרות, והיא מאופיינת במגדלי מגורים לאורך שדרה ירוקה באורך כ-500 מטר. בחלקה הדרומי, לצד המדיטק ומוזיאון העיצוב, ממוקמת הכיכר המרכזית של העיר, שכוללת, לצד בניין העירייה ומרכז מוסיקה, גם בנייני מגורים, מסחר ומשרדים. תושבי השכונה הם בעיקר משפחות שרוצות דירות איכותיות במרכז העיר וקרבה למרכזים עירוניים ומוסדות חינוך. התושבים נהנים מגישה נוחה לקניון חולון, המדיטק ומוזיאון העיצוב. 

השכונה נמצאת במיקום מרכזי בעיר, עם נגישות טובה לכל שכונות העיר ולכבישים בין-עירוניים כמו נתיבי איילון וכביש 4 בזכות רחובות ראשיים שעוברים בה. עם זאת, בשכונה יש מצוקת חניה, כך שבעוד שלתושבים עצמם יש חניות פרטיות בבניינים, לאורחים ונותני שירות אין מספיק חניות. ברחובות הראשיים שמקיפים וחוצים את השכונה עוברים קווי אוטובוס רבים, חלקם הגדול בתדירות גבוהה, ומגיעים למגוון יעדים בעיר ובגוש דן וכן לאונ' ת"א ובר אילן וביה"ח תל השומר. בסוף העשור צפוי לפעול במערב השכונה הקו הירוק של הרכבת הקלה, איתו ניתן יהיה להגיע בתדירות גבוהה ובנוחות לאזורי תעסוקה ובילוי בראשל"צ, ת"א והרצליה.

בין החציון הראשון של  2024 לחציון הראשון של 2025 לא נרשם שינוי במחיר ממוצע של דירה בשכונה, לצד ירידה של כ-34% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עליה של כ-1.5% במחיר ממוצע של דירה בכלל חולון באותה תקופה. המחיר הממוצע של דירה יד שנייה עם 4 חדרים בשכונה עומד על 3.098 מיליון שקל, ומחיר ממוצע של דירה יד שנייה 5 חדרים - 3.306 מיליון שקל. דירה חדשה עם 5 חדרים בשכונה תעלה לכם בממוצע 3.517 מיליון שקל. מחירי הדירות בשכונה יקרים משמעותית מהממוצע בכלל חולון, לעיתים אף ב-25% יותר. 

כרטיס ביקור - חולון

מיקום: דרום גוש דן, מזרחית לבת ים, דרומית לתל אביב, אזור, ובית הספר החקלאי מקווה ישראל, מערבית וצפונית לראשון לציון.

תושבים (2024): 191,041

גידול אוכלוסייה (2024): 1%-, ריבוי טבעי 662, מאזן הגירה פנימית 2,145-, מאזן הגירה בינלאומי 509-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה:חציון 1 2024 - 721 עסקאות, חציון 1 2025 - 533 עסקאות  (*עסקאות חלקיות בלבד מיוני 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-1.5% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-26% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• קריית פנחס איילון - נותרו מספר מגרשים לבנייה עם כ-250 דירות

• קרית רבין מזרח (תכנית ח/370) - כ-1,150 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• נאות רחל (88 פרויקטים)

• אגרובנק (65 פרויקטים)

• קריית שרת (59 פרויקטים)

• קריית עבודה (55 פרויקטים)

• גרין ועם (53 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• אזור התעסוקה - התחדשות אזור התעשייה הותיק והפיכתו למוקד תעסוקה מודרני בעירוב שימושים עם אלפי יחידות דיור ומגדלי משרדים

• דרום חולון (תכנית ח/500) - כ-17,000 דירות, 1,630,700 מ"ר מסחר ותעסוקה, מסביב לפארק חולות גדול

• התחדשות מתחם רבי עקיבא - הפיכת מתחם מלאכה ישן לשכונת מגורים עם כ-1,250 דירות

• התחדשות תל גיבורים - שכונת המצוקה הוותיקה צפויה לעבור תהליכי התחדשות עירונית משמעותיים שיוסיפו לה כ-4,000 דירות

• התחדשות מתחם קוגל - חידוש הבינוי לאורך השדרות הראשיות בכניסה לעיר עם תוספת של כ-2,200 דירות חדשות

• תחנות המטרו - העצמת הבינוי בסביבת תחנות המטרו המתוכננות צפויה להוסיף עוד אלפי דירות במוקדים שונים בעיר, לרבות בסמוך לתחנת יוספטל (תוספת של כ-800 דירות), תחנת דב הוז (תוספת של כ-1,500 דירות). תחנת תל גיבורים (תוספת של כ-1,300 דירות), תחנת מנחם בגין (תוספת של כ-500 דירות), ותחנת גולדה מאיר (תוספת של כ-1,000 דירות)

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - פרויקט אחד שקיבל היתר   

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 6 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 3 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי - 3 פרויקטים שקיבלו היתר 

שכונת שדרת המגדלים - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, צפונית ומערבית לשכונת קרית אילון, מערבית לשכונת נאות שושנים, דרומית ומזרחית לשכונת קרית עבודה, ומזרחית לשכונת נווה רמז

מספר תושבים (נתוני מפקד 2022): 7,270

מספר תושבים צפוי (2030, הערכה): 8,000

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס): 2,250

מספר דירות צפוי (2030, תכנון): 2,465

מדד חברתי-כלכלי (2021): 8 מתוך 10 

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה נמצאת במיקום מרכזי בעיר, עם נגישות טובה לכל שכונות העיר ולכבישים בין-עירוניים כמו נתיבי איילון וכביש 4 בזכות רחובות ראשיים שעוברים בה, כמו גולדה מאיר, פיכמן, ההסתדרות וחנקין. עם זאת, בשכונה יש מצוקת חניה, כך שבעוד שלתושבים עצמם יש חניות פרטיות בבניינים, לאורחים, נותני שירות, וכן לרכבי משפחה נוספים מעבר לכמות החניות הפרטיות אין מספיק חניות ונוצר מחסור בחניית רחוב. 

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד, ומשתפרת - ברחובות הראשיים שמקיפים וחוצים את השכונה עוברים קווי אוטובוס רבים, חלקם הגדול בתדירות גבוהה, ומגיעים למגוון יעדים בעיר ובגוש דן, לרבות אזורי תעסוקה ובילוי בתל אביב, בת ים, ראשון לציון, ופתח תקווה, וכן לאוניברסיטאות תל אביב, בר אילן, ובית החולים תל השומר. בסוף העשור צפוי לפעול במערב השכונה הקו הירוק של הרכבת הקלה, איתו ניתן יהיה להגיע בתדירות גבוהה ובנוחות לאזורי תעסוקה ובילוי בראשון לציון, תל אביב והרצליה.

בנוסף, לקראת סוף העשור הבא מתוכנן לעבור בשכונה קו רכבת תחתית חדש שיגיע במהירות ובנוחות לאזור התעסוקה העירוני, לבת ים, ערי בקעת אונו, לרבות בית החולים תל השומר ואוניברסיטת בר אילן, פתח תקווה, וצפון תל אביב.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - למרות שבעיר יש מספר שבילים, הם לא מתחברים לכדי רשת, ובשכונה עצמה לא עובר אף שביל, ולא ידוע על תכניות קונקריטות לסלילה של שבילים חדשים.

מוקדי משיכה: 

• קניון חולון (צמוד לשכונה) ונתנאל בשדרה

• פארק השדרה

• מכון טכנולוגי חולון (צמוד לשכונה)

• המדיטק

• מוזיאון העיצוב

• מרכז ספורט בריזה

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון 1 2024 לעומת חציון 1 2025): ללא שינוי במחיר דירה. ירידה של כ-34% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 2 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

קבוצת נתנאל - בניה חדשה

הכשרת הישוב מקבוצת נמרודי - פינוי בינוי

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-331 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 119 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן