החלטה תקדימית של ועדת הערר: קומת גג חלקית פטורה מהיטל השבחה בתמ"א 38

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בראשות עו"ד אייל אילוז, קבעה בשבוע שעבר החלטה תקדימית: קומת גג חלקית איננה באה על חשבון תמריצי תמ"א 38 . ההחלטה הגיעה בעקבות ערר של מבקש היתר על החלטת השמאי המכריע שלומי יפה מ-2022.

הערר הוגש כלפי מקרקעין ברחוב בן יהודה 198 תל אביב,  מגרש בשטח 299 מ"ר שעליו מבנה מגורים עם חזית מסחרית, קומת מרתף שמעליה שתי קומות וקומת גג חלקית. אומדן ההשבחה בשומה מכרעת נעשה לגבי תוכנית רובע 3 שאושרה ב-2018, הנחשבת תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 - כלומר תוכנית רשות מקומית המוסיפה זכויות על תמ"א 38 .

להחלטה של ועדת הערר לחצו כאן 

הבקשה להיתר שאושרה ב-2019 ועקרונית ב-2017 נגעה  להרחבת קומת הגג הקיימת, תוספת 3 קומות, ותוספת קומת גג חלקית. השמאי המכריע קבע כי במסגרת פטור לתמ"א 38 יהיו פטורות השלמת הקומה השלישית, הקומה הרביעית במלואה ו-80% ומהקומה החמישית. עם זאת הוא קבע כי יחויבו 26 מ"ר מהקומה החמישית והקומה השישית והשביעית במלואן: וסך הכול יחויבו 238 מ"ר.

ההשבחה הסופית שנקבעה עמדה על כ-4.5 מיליון שקל והיטל של 2.25 מיליון שקל. הסוגיה העיקרית הייתה כיצד יש לחשב את הזכויות הפטורות מכוח תמ"א 38   בהתחשב בכך שקומת הגג היא חלקית.

העורר ציין שהשמאי המכריע קיבל את עמדתו לגבי היקף הזכויות הפטור שהיה ניתן לאשר במקרה הנדון, 2.8 קומות ולכן קומת הגג החלקית כלולה בתוספת הפטורה. הוועדה המקומית טענה כי תוספת קומת גג חלקית לא יכולה להינתן במסגרת תמ"א 38 ולכן אינה פטורה.

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי (גלית אטיאס)

ועדת הערר קבעה כי "האפשרות הנכונה וההגיונית מבחינה תכנונית היא שהתמריץ בתוספת שתי קומות וקומת גג חלקית, משתלב בצורתו המדורגת של הגג העליון של המבנה, המהווה בחלקו את גג הקומה החלקית ובחלקו את גג הקומה השלישית במבנה הקיים (הקומה שמתחת לקומה החלקית) בכך שהקומות מתפצלות או נחתכות במפלסים שונים. 

מכאן קבעה הוועדה שלו ניתן ההיתר מכוח תמ"א 38 , ניתן היה לבנות על גג המבנה הקיים 2.8 קומות טיפוסיות מורחבות ולכן הפטור יחול על מלוא שטח התמריצים של שתי קומות  וקומה חלקית בשטח 80%. מכאן שהשטח החייב בסך 176.64 מ"ר ולכן השמאי המכריע שגה ועל הוועדה המקומית יהיה להשיב את ההפרש.

שמאי העורר הוא שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ואסתי מצגר ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל . עו"ד העורר היא עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל. "אנו שמחים כי גם ועדת הערר המחוזית קיבלה את עמדתנו השמאית, לפיה שיטת חישוב הוועדה המקומית ת"א למעשה מפחיתה את שטחי התמ"א הפטורים מהיטל השבחה מחד ומייחסת את קומת הגג החלקית לתוכנית הרובעים מאידך, כך שבפועל היא מגדילה את השטח החייב בהיטל השבחה מלא", אמר טרשנסקי. "אני מניח כי קביעתה התקדימית של ועדת הערר תשמש מעתה קריטריון שמאי לבחינת החיובים בהיטלים בכל פרויקט תמ"א 38 עם קומת גג חלקית במסלול של חיזוק ותוספת זכויות – לא רק בתוכנית הרובעים בת"א, אלא גם בשאר חלקי העיר וביחס לתוכניות עירוניות מחליפות תמ"א אחרות ברחבי הארץ".