רוכש דירה חויב לשלם דמי ניהול עוד לפני שקיבל את המפתח - וסירב. המפקח הכריע

רוכשת דירת מגורים בפרויקט בעיר ראשון לציון, חתמה על הסכם לרכישת הדירה. כחלק מהליך החתימה על מסמכי המכר, ובדומה לשאר רוכשי הדירות שבבניין, חתמה הרוכשת גם על חוזה ניהול הפרויקט.

בהתאם להוראות חוזה הניהול, נקבע כי כל רוכשי הדירות, יחויבו בתשלום דמי ניהול, החל ממועד קבלת טופס 4 ואכלוס הדירה הראשונה בבניין – וזאת גם אם דירתם טרם אוכלסה בפועל.

סעיף 58(א) לחוק המקרקעין קובע כי בעל דירה מחויב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף ולניהולו. שיעור ההשתתפות הינו בהתאם ליחס שטח רצפת דירתו, בהשוואה לשטח יתר הדירות, זולת אם נקבע שיעור השתתפות אחר בתקנון. מדובר אפוא בהוראה דיספוזיטיבית, כלומר, הוראה שניתן להתנות עליה בתקנון מוסכם. 

במאמר זה נבחן את פסק דינו של המפקח על רישום מקרקעין, אשר עסק בשאלה העקרונית: האם ניתן לחייב רוכש דירה בתשלום הוצאות ניהול בעבור תקופה שבה טרם קיבל את החזקה בדירה, מכוח סעיף 58(א) לחוק או מכוח התחייבות חוזית במסגרת הסכם ניהול.

נסיבות המקרה

באוקטובר 2019, חתמה הרוכשת על הסכם לרכישת דירה בפרויקט, וכן על הסכם ניהול. הסכם זה כלל הוראה לפיה, כלל בעלי הדירות בבניין ישתתפו בהוצאות הרכוש המשותף, החל ממועד קבלת טופס 4 ואכלוס הדירה הראשונה בבניין - אף אם טרם קיבלו את החזקה בדירתם.

סעיף 6.1 להסכם הניהול, אשר רלוונטי לענייננו, קובע כדלקמן: "חברת הניהול תתחיל לספק את השירותים לכל הפרויקט החל ממועד קבלת טופס 4 , ואכלוס היחידה הראשונה בו למי מבין בעלי היחידות וממועד זה, תחול על בעלי היחידות ו/או המשתמשים חובת תשלום ההוצאות ודמי ניהול. בששת חודשי התפעול הראשונים של הפרויקט, קרי החל ממועד מתן השירותים שלפי חוזה זה (גם אם יינתנו באופן חלקי), יחולקו כל ההוצאות בין כל בעלי היחידות ו/או המשתמשים באופן שבעלי היחידות ו/או המשתמשים שיחידותיהן מאוכלסות, ישלמו את ההוצאות ודמי הניהול במלואם, ואילו בעלי היחידות שיחידותיהם אינן מאוכלסות, ישלמו 60% בלבד מההוצאות ומדמי הניהול, וזאת עד לתום חצי השנה הראשונה ו/או אכלוס יחידתם, המוקדם מביניהם. לאחר תום ששת חודשי התפעול הראשונים, ישלמו כל בעלי היחידות ו/או המשתמשים את מלוא ההוצאות ודמי הניהול".

באפריל 2023, התקבל טופס 4 והדירה הראשונה בבניין אוכלסה. הרוכשת קיבלה את החזקה בדירתה, חצי שנה מאוחר יותר, באוקטובר 2023, והשכירה אותה מיד לאחר מכן. בהתאם להסכם הניהול, דרשה חברת הניהול מהרוכשת לשלם את חלקה בהוצאות הניהול, בגין התקופה שבין אפריל 2023 (קבלת טופס 4 ואכלוס הדירה הראשונה בבניין) לבין אוקטובר 2023 (מועד קבלת החזקה בדירה). 

הרוכשת סירבה לשאת בתשלום, בטענה כי החובה לשאת בתשלום בגין תקופה זו, מוטלת על הקבלן , שאיחר במסירת החזקה בדירה. משכך, הוגשה תביעה על ידי חברת הניהול, בסך של כ- 5,758 שקל. 

טענות הצדדים

הרוכשת טענה כי עד למועד מסירת החזקה בדירה, לא ניתן לראות בה כבעלת הדירה בפועל. ומשכך אין  תחולה לסעיף 58(א) לחוק. לטענתה, האחריות לתשלום דמי הניהול בתקופה שבמחלוקת, מוטלת על הקבלן , בשל האיחור במסירת החזקה. 

מנגד, חברת הניהול טענה כי הסכם המכר מקנה לרוכשת זכות "מעין קניינית". ולכן חלה עליה החובה לשאת בתשלומים, גם בטרם קבלת החזקה. עוד טענה כי הכלל שלפיו הקבלן אחראי לתשלום דמי הניהול עד למסירת החזקה, אינו חל במקרה זה, נוכח התחייבות חוזית מפורשת שניתנה בהסכם הניהול.

הכרעת המפקח

המפקח קיבל את התביעה במלואה, וחייב את הרוכשת בתשלום דמי הניהול עבור כל התקופה שבמחלוקת, בתוספת ריבית והוצאות משפט.  נקבע, כי אומנם סעיף 58(א) לחוק חל רק על מי שהוא בעלים בפועל של הדירה, ואינו מחייב בגין תקופה מוקדמת לכך. אך סעיף 6 לחוק המכר, מאפשר סטייה מהתקנון המצוי בהסכמי מכר, ובכלל זה בכל הנוגע לחיוב בהוצאות.

עוד הוסיף המפקח, כי הפסיקה הכירה בכך שכאשר כלל רוכשי הדירות חותמים על הסכמים ברורים, אשר סותרים את התקנון המצוי, יש להעניק להם תוקף תקנוני ולא רק תוקף חוזי. במקרה זה, סעיף 6.1 להסכם הניהול מהווה התחייבות מפורשת וברורה של הרוכשת לשאת בדמי הניהול, אף לפני קבלת החזקה.

ההסכם נחתם על ידי כלל הרוכשים כחלק מהסכם המכר. ומשכך יש לראות בו חלק בלתי נפרד מהתקנון של הבית המשותף.  מדובר בהוראה תקנונית מחייבת, הגוברת על ברירת המחדל הקבועה בסעיף 58(א) לחוק, ומכוחה חויבה הרוכשת בתשלום דמי הניהול בגין התקופה שבמחלוקת.

סיכום

פסק הדין מחדד את המשמעות של חיובים שמקורם בהסכמה חוזית. ככלל, בעל דירה אינו מחויב לשאת בהוצאות שנוצרו לפני שהפך לבעלים בפועל. עם זאת, מקום שבו ניתנה הסכמה חוזית מפורשת לחיוב שונה – בפרט במסגרת הסכם הנחתם על ידי כלל הרוכשים – יהא בכך כדי לגבור על הוראות הדין הכללי, אשר אפשר סטייה מהן.

רחובות 472/23 גיגיס ניהול ראשל"צ בע"מ נ' שי אליאס (הארבעה) 2018 בע"מ

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד מור כוכבי בסיועה של גל חדד.