קרוב לחוף ולכביש 4: בשכונה הזאת תוכלו למצוא דירת 4 חדרים חדשה בפחות מ-2 מלש"ח

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שכונת כלניות, טירת כרמל. 

שכונת כלניות ממוקמת במרכז טירת כרמל, מערבית לשכונת עמידר, דרומית לשכונת שז"ר-דקר, מזרחית לשכונת גלי כרמל, וצפונית לשכונת נוף ים. שכונת כלניות היא שכונה ותיקה יחסית בטירת כרמל. הבתים בה נבנו ברובם בשנות ה־70–80 של המאה הקודמת, כחלק מגלי הבנייה למגורים בעיר אחרי שהוקמה כעירייה נפרדת בשנות ה־50. המבנים המקוריים הם לרוב בנייני רכבת או בניינים בני 3–4 קומות בלי מעלית.

בשנים האחרונות עוברת טירת כרמל תהליך התחדשות שלא פסח על השכונה הוותיקה, בעיקר עם פרויקטים של תמ"א 38 , שכוללים מבנים מודרניים בני 14–15 קומות עם חניונים תת־קרקעיים ומפרטי דירות עדכניים. המהלך צפוי להביא לשדרוג תשתיות ולגידול באוכלוסיית השכונה - שצפויה לזנק כמעט פי 5. 

השכונה נמצאת במיקום מרכזי בעיר, עם נגישות טובה לכל שכונות העיר ולכביש 4 הבין-עירוני, ובמרחק חא גדול מרצועת החוף של העיר. עם זאת, בתוך השכונה יש רחוב בודד שמשרת את רוב בתי השכונה, ועם הציפוף הצפוי של הבינוי במסגרת התחדשות עירונית עלול להיות פקוק בעתיד. בשכונה עוברים מעט אוטובוסים ובתדירות נמוכה, אך קו מטרונית חדש (אוטובוסים תדירים בנתיב בלעדי) שמוקם בימים אלה יאפשר הגעה מהירה ואמינה למספר יעדים בעיר ובחיפה, לרבות תחנת הרכבת חוף הכרמל.

בין החציון הראשון של 2024 לחציון הראשון של 2025 נרשמה בשכונה עליה של כ-4% במחיר ממוצע של  דירה, לצד ירידה של כ-68% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בעלייה דומה לזו שנרשמה בכלל העיר טירת כרמל, אלא שמספר העסקאות בעיר צנח דווקא באותה תקופה ב-43%. דירת 3 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע 1.830 מיליון שקל ואילו דירת 4 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע 2.215 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - טירת כרמל

מיקום: בין מורדות הכרמל המערביים לים התיכון, דרומית ומערבית לחיפה, מזרחית לכביש 4 ולחוף הים התיכון

תושבים (2024): 32,587

גידול אוכלוסייה (2024): 2%, ריבוי טבעי 324, מאזן הגירה פנימית 494, מאזן הגירה בינלאומי 89-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 6 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה:חציון 1 2024 - 339 עסקאות, חציון 1 2025 - 193 עסקאות  (*עסקאות חלקיות בלבד מיוני 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-4% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-43% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• שכונת נוף ים - שכונה חדשה בשלבי בנייה ואכלוס מתקדמים בדרום מערב העיר, עם כ-2,115 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• שכונת כלניות (6 פרויקטי תמ"א 38 )

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• שכונת איילת הכרמל - תוספת של כ-550 דירות חדשות מזרחית לשכונה הקיימת ולמרכז בריאות הנפש

• התחדשות השכונות הוותיקות - תוספת של כ-3,500 דירות חדשות במסגרת התחדשות עירונית

• מתחם תע"ש - פינוי מתחם תעשייה צבאית לאורך החוף, והקמת רובע חדש עם כ-4,500 דירות

• מתחם שער הכרמל - מתחם תעסוקה קיים מדרום למת"ם בחיפה שצפוי להתרחב משמעותית בעתיד

• רצועת החוף - פיתוח של רצועת החוף של העיר, שכיום נמצאת בנגישות נמוכה לעיר ובתת-פיתוח

• התחדשות אזור התעשייה הצפוני - תוספת של כמיליון מ"ר לתעסוקה וכ-500 דירות באזור התעשייה והמלאכה הותיק

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 2 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 3 פרויקטים שקיבלו היתר 

שכונת כלניות - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, מערבית לשכונת עמידר, דרומית לשכונת שז"ר-דקר, מזרחית לשכונת גלי כרמל, וצפונית לשכונת נוף ים

מספר תושבים (נתוני מפקד 2022): 1,284

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 6,000

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס): 503

מספר דירות צפוי (2035, תכנון): 2,386

מדד חברתי-כלכלי (2021): 3

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה נמצאת במיקום מרכזי בעיר, עם נגישות טובה לכל שכונות העיר ולכביש 4 הבין-עירוני. עם זאת, בתוך השכונה יש רחוב בודד שמשרת את רוב בתי השכונה, ועם הציפוף הצפוי של הבינוי במסגרת התחדשות עירונית עלול להיות פקוק בעתיד.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה, אך משתפרת - בשכונה עוברים מעט אוטובוסים ובתדירות נמוכה, אך קו מטרונית חדש (אוטובוסים תדירים בנתיב בלעדי) שמוקם בימים אלה יאפשר הגעה מהירה ואמינה למספר יעדים בעיר ובחיפה, לרבות תחנת הרכבת חוף הכרמל.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - בשכונה אין שבילי אופניים, אך יתכן ושבילים חדשים יסללו במסגרת פרויקטי פינוי בינוי במזרחה. 

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון 1 2024 לעומת חציון 1 2025): עליה של כ-4% במחיר דירה. ירידה של כ-68% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 2 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

עמרם את נידם התחדשות עירונית בע"מ  - 4 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה, תמ״א 38 חיזוק ותוספת

בתכנון

ש.ש.א יזמות והשקעות בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-661 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 301 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 1,582 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן