העירייה סירבה לאשר פרויקט תמ"א 38 - ועדת הערר הפכה את ההחלטה

ועדת הערר מחוז חיפה, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, הפכה השבוע את החלטת הוועדה המקומית חיפה אשר סירבה להיתר של תמ"א 38 במסלול הריסה, ברחוב רחל בשכונת כרמליה בעיר. כרמליה נחשבת אחת השכונות הפעילות ביותר לפרויקטים של תמ"א 38. הערר עסק בבקשה שהגיש ב-2022 היזם ד.שליט, בבעלות משפחת שליט, לחיזוק.

הבקשה הציעה הריסה של מבנה קיים בן 3 קומות ו-6 יח"ד, והקמה של מבנה חדש בן 6.5 קומות מגורים מעל קומת חניה הכולל 14 יח"ד. התכנון אומנם תאם למסמכי המדיניות של חיפה, אך הוועדה המקומית סירבה לבקשה, וקבעה שמומש סף הקיבולת של שטחי הציבור בשכונה ואין יכולת להוסיף דירות חדשות. משמעות ההחלטה היא הקפאת ההיתרים בשכונה.

להחלטת ועדת הערר לחצו כאן 

נציין כי ע"פ המדיניות, המגרש מסווג במתחם שכונות הכרמל. באיזור זה, במקרה של מגרש עולה/שטוח, ובחלופה של תכנון קומת חניה שהיא כולה מתחת לפני הרחוב, מותרת תוספת של 2.5 קומות מעל המאושר ותוספת שטח של 2.5 קומות מורחבות. המבנה מוצע ע"פ חלופה זו, והבקשה בכללותה תואמת למדיניות.

החברה היזמית  טענה ש"הוועדה המקומית אינה יכולה לדחות בקשה ולמנוע מדיירים את זכותם הקניינית הבסיסית להשיא השקעתם, אך משום שיש לפי שיטתה, או ליתר דיוק לפי שיטת מי מחבריה, "לרסן פרוייקטים של תמ"א 38 בכרמליה". כל שכן שהבקשה תואמת את המדיניות ולא ניתנו נימוקים לדחייה למרות מצב זה.

הוועדה המקומית ציינה כי "היא מוסד תכנון עצמאי, הפועל מכוח הסמכות שהוענקה לו בדין. החלטותיה מתקבלות על יסוד הפעלת שיקול דעת עצמאי, כאשר חברי הוועדה אינם כפופים בהחלטתם לגורם כלשהו, אינם כבולים להמלצות הצוות המקצועי של הוועדה, ומחויבים להכריע בבקשה באופן עצמאי, תוך מתן הנמקה מספקת". עוד הדגישה כי השיקולים התכנוניים שהוצגו ע"י הצוות המקצועי מהווים רק חלק ממכלול ההיבטים שעל חברי הוועדה המקומית לשקול. "הוועדה המקומית בחרה לתת להיכרותה עם השטח ורחשי לבו של הציבור מקום נכבד במסגרת שיקוליה". עוד ציינה שהמצב בשטח השתנה מאז פורסם מסמך המדיניות ב-2020 ומדובר במסמך מנחה, אך כל בקשה נבחנת פרטנית.

ועדת הערר קיבלה את הערר, ואישרה את ההיתר. ועדת הערר סברה שההחלטה של הוועדה המקומית איננה מבוססת כלל, וצריך היה לאשר את ההיתר.

ראשית נקבע שהוועדה המקומית מחויבת למסמכי המדיניות, אשר נערכו על סמך בדיקה של שטחי הציבור. צוין שכבר בשנת 2018 הוועדה המקומית ביקשה להקפיא היתרים בשכונת כרמליה, אולם זנחה את תוכניותיה מאוחר יותר עם אישור מסמך המדיניות, לאחר שערכה בדיקות של שטחי הציבור הנדרשים. אילו רוצה הוועדה לשנות כעת את מסמך המדיניות ולאסור היתרים בשכונה כולה, עליה לעשות זאת בהחלטה שקופה וברורה שתחול מעתה והלאה, ולא תוך כדי דיון בבקשה בודדת. 

שנית, נקבע שההחלטה אינה מתיישבת עם בדיקות מאוחרות שהוועדה המקומית ערכה בעצמה: בשנת 2023 נערכה בדיקה ביחס לכל הבקשות שהוגשו בכרמליה באותו המועד, כולל הבקשה הזו. הבדיקה הראתה ששטחי הציבור בשכונה מספיקים. בנוסף, הוועדה המקומית אישרה לאחרונה תכנית כלל עירונית לחיזוק מבנים, שתחליף את תמ"א 38 . התכנית כוללת את שכונת כרמליה, ונספח הקיבולות שבו נבדקו שטחי הציבור מראה ששטחי הציבור הקיימים באזור יכולים לקלוט תוספת של יחידות דיור בשנים הקרובות. 

ועדת הערר ציינה שהוועדה המקומית מדברת בשני קולות – בצד אחד מאשרת תכנית עירונית לחיזוק שתחול גם בכרמליה, ומצד שני מקפיאה בקשות שכבר נמצאות בהליכים: "אמירתה של הוועדה המקומית בדבר מיצוי קיבולת שטחי הציבור בשכונה והיעדר היכולת להוסיף יחידות דיור היא אמירה מרחיקת לכת, אשר לא רק שאינה מגובה בנתונים, אלא עומדת בסתירה לבדיקות פרוגרמטיות מקצועיות שנעשו אך לאחרונה".

ועדת הערר הסבירה שאין מחלוקת שהשכונה עוברת תהליך של ציפוף בשל פרויקטים של תמ"א 38 , ותושבים רבים מתלוננים על העומס על התשתיות ושטחי הציבור. עם זאת, דברים אלה נבחנים באמצעות בדיקות מקצועיות, ואלה הראו שאין מקום להקפיא היתרים בשכונה. בנוסף, קיימים פתרונות זמינים להגדלת שטחי הציבור (כך למשל קיים מגרש ציבורי פנוי אפשר לבנות עליו מעונות וגני ילדים, אגף ריק בבית ספר יסודי שניתן להשמיש), ועל העיריה לפעול לממש אותם בהקדם כדי לתת מענה לדירות שיתווספו גם בעתיד.