המחירים בשכונה החדשה של אחת הערים המבוקשות בישראל נמוכים בכ-10% - ויש לכך סיבה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שכונת מורשת, מודיעין-מכבים-רעות.

שכונת מורשת היא שכונה חדשה שעדיין נבנית במערב העיר מודיעין-מכבים-רעות, צפונית לשכונת נופים, מערבית לשכונת אבני חן. השכונה נבנית על שטח של 1,600 דונם למרגלות גבעת הברפיליה. בעבר נקראה השכונה מתחם P. ועדת השמות העירונית החליטה לקרוא לשכונה בשם "מורשת", כאשר שמות הרחובות יהיו על שמות אירועים, מנהיגים או אישים, שהותירו את חותמם על מדינת ישראל בתחומים שונים.

בשכונה הולכות ונבנות 4,204 יחידות דיור- מחצית מהן כבר בנויות, בתי ספר יסודיים, בית ספר על יסודי וגני ילדים. השדרה המרכזית בשכונת מורשת משתרעת לאורך של כחצי קילומטר, והיא מהווה את הציר הציבורי והמסחרי הראשי של השכונה, וכוללת חזיתות מסחר, מדרכות רחבות ושבילי אופניים. בלב השכונה בגבעת אשון, נבנה פארק ארכיאולוגי ייחודי שסביבו בנייני המגורים. השכונה החלה להתאכלס בפברואר 2022 זאת במקביל להמשך הפיתוח המואץ של פרויקטי המגורים בשכונה, שצפויה לכלול ב-2030 כמעט 15 אלף תושבים. 

רמת הנגישות בשכונה סבירה - רשת הרחובות בשכונה דלילה, ובגלל מיקומה על גבעה הם מפותלים, כך שפיזור התנועה אינו מיטבי. בנוסף, לשכונה יש מספר מצומצם של יציאות, כך שיתכנו עומסי תנועה ביציאה מהשכונה עם אכלוסה המלא. מאידך, לשכונה גישה מהירה לכביש 431 ולכביש 443: כביש חדש שנפתח בעיר שיפר את החיבור בין צפון העיר לפארק הטכנולוגי ומשם ל־431—ויקל גם על הגישה לשכונה החדשה. התחבורה הציבורית בשכונה לא טובה - עובר בה קו אוטובוס עירוני בודד, שמגיע למרכז העיר ולתחנת הרכבת. עם זאת, הוא פועל בתדירות יחסית גבוהה של אוטובוס כל כרבע שעה. עם זאת, השכונה  קרובה יחסית לתחנת הרכבת “פאתי מודיעין”, ומתוכנן מסוף אוטובוסים ייעודי לשכונה.

בין החציון הראשון של 2024 לחציון הראשון של 2025 לא נרשם שינוי במחיר הממוצע של דירה בשכונה, לצד ירידה של כ-35% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בנתונים דומים לאלו שנרשמו בכלל מודיעין-מכבים-רעות באותה תקופה. ומה לגבי המחירים? על דירת 3 חדרים חדשה בשכונה החדשה תשלמו בממוצע 2.760 מיליון שקל ועל דירת 5 חדרים חדשה תשלמו 3.727 מיליון שקל. דירת 4 חדרים יד שנייה תעלה לכם בממוצע 2.653 מיליון שקל, די דומה למחיר של דירה חדשה, נתון הגיוני כשמתחשבים בעובדה שכל השכונה היא חדשה. על דירת 5 חדרים יד שניה תשלמו בממוצע 3.620 מיליון שקל. יש לציין כי כמעט עבור כל סוגי הנכסים - המחירים בשכונה נמוכים בכ-10% לעומת הממוצע העירוני. 

כרטיס ביקור - מודיעין-מכבים-רעות

מיקום: גבעות יהודה, בין הרי ירושלים לשפלת לוד, דרומית לכביש 443,מערבית לקו הירוק, צפונית למבוא חורון, מזרחית לכביש 1

תושבים (2024): 100,735

גידול אוכלוסייה (2024): 3%, ריבוי טבעי 839, מאזן הגירה פנימית 2,160, מאזן הגירה בינלאומי 58-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה:חציון 1 2024 - 441 עסקאות, חציון 1 2025 - 293 עסקאות  (*עסקאות חלקיות בלבד מיוני 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-1% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, ללא שינוי במחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-33% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

 מוקדי בנייה חדשה: 

• שכונת מורשת - שכונה חדשה במערב העיר עם כ-4,200 דירות

• שכונת נופים - שכונה חדשה במערב העיר עם כ-1,725 דירות

• שכונת הציפורים - שכונה חדשה במערב העיר עם כ-1,000 דירות

• המע"ר - שכונה במרכז העיר עם שילוב של מגורים, מסחר ותעסוקה, עם כ-1,325 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• אין

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• גבעת שר - שכונה עתידית בדרום מערב העיר עם כ-9,400 דירות

• מתחם 4 - שכונה עתידית בצפון העיר עם כ-9,900 דירות

• מתחם 5 - שכונה עתידית בצפון מערב העיר עם כ-15,400 דירות

• מתחם 8 - שכונה מעורבת של מגורים, מסחר ותעסוקה בצפון העיר עם כ-4,730 דירות

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

בניה חדשה - 3 פרויקטים שקיבלו היתר 

שכונת מורשת - תעודת זהות

מיקום: מערב העיר, צפונית לשכונת נופים, מערבית לשכונת אבני חן

מספר תושבים (נתוני מפקד 2022): 0

מספר תושבים צפוי (2030, הערכה): 14,700

מספר דירות (2024, נתוני למ"ס): 2,611

מספר דירות צפוי (2030, תכנון): 4,204

רמת נגישות של כבישים: סבירה - רשת הרחובות בשכונה דלילה, ובגלל מיקומה על גבעה הם מפותלים, כך שפיזור התנועה אינו מיטבי. בנוסף, לשכונה יש מספר מצומצם של יציאות, כך שיתכנו עומסי תנועה ביציאה מהשכונה עם אכלוסה המלא. 

רמת נגישות תחב"צ: לא טובה - בשכונה עובר קו אוטובוס עירוני בודד, שמגיע למרכז העיר ולתחנת הרכבת. עם זאת, הוא פועל בתדירות יחסית גבוהה של אוטובוס כל כרבע שעה. 

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה - ברחוב הראשי בשכונה יש שביל אופניים, והוא מתחבר לשבילים נוספים שמקיפים את השכונה ולרשת השבילים העירונית הענפה, שמאפשרת רכיבה רציפה ובטוחה למגוון יעדים בעיר, לרבות תחנות הרכבת, אזורי התעסוקה, ומרכז העיר. שבילים נוספים מתוכננים להיסלל ברחובות השכונה. 

מוקדי משיכה: 

• קונסרבטוריון עירוני (בבנייה)

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון 1 2024 לעומת חציון 1 2025): ללא שינוי במחיר דירה. ירידה של כ-35% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 7 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

גלנור מגורים בע"מ - 2 פרויקטי בניה חדשה

דונה חברה להנדסה ובנין - בניה חדשה

ושאחי את עמלה – יזמות והנדסה בע״מ - בניה חדשה

טעמן נדל"ן בע"מ - 3 פרויקטי בניה חדשה

מיטל הנדסה ושירותים בע"מ - 2 פרויקטי בניה חדשה

מצפור אדומים בע"מ - בניה חדשה

קבוצת גבאי יזמות - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-2,623 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 4,204 דירות 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן