גארי ברנט חושף: למעלה מ-120 בעלי דירות בקרקעות הכנסייה חתמו על הסכמות להתחדשות

חברת אקסטל שבבעלות גארי ברנט הגישה ביום חמישי האחרון את תשובתה לעתירה שהוגשה לבג״ץ על ידי קבוצה של חוכרי משנה בקרקעות שבבעלות החברה במרכז ירושלים, במתחם הידוע כ"קרקעות הכנסייה". במסגרת תגובתה חושפת החברה כי למעלה מ-120 מתוך כ-1,000 בעלי הדירות שבחכירת משנה בקרקע, חתמו מול החברה על מכתב כוונות לצורך קידום עסקת התחדשות עירונית בקרקעות החברה. עוד טוענת החברה כי העתירה היא חסרת יסוד, מטעה ואינה משקפת את המצב המשפטי, את המציאות בשטח או את טובת רוב הדיירים בקרקעות.

ההצעה של אקסטל לדיירי המתחם כוללת מספר מסלולים לפי סטטוס החוכרים: חוכרים שדירתם היא דירת המגורים העיקרית או שירשו אותה, חוכרים המשכירים את הדירה או שזו אינה דירת מגוריהם העיקרית, ומי שרכשו את זכויות החכירה בדירה לאחר ה-1.1.2019, בתקופה שבה המצב המשפטי הבעייתי של הנכס היה ידוע והשפיע על שווי הנכס בעשרות אחוזים.

התשובה שהגישה אקסטל לבג"ץ 

עבור הקבוצה הראשונה של מי שהדירה היא דירת מגוריהם העיקרית, מציעה החברה את התנאים המיטיבים ביותר, לפיהם במסגרת פרויקט התחדשות יוכלו לקבל דירה חדשה בבעלות באותו השטח בדיוק ללא תוספת תשלום, או דירה חדשה בבעלות בתוספת 12.5 מ"ר, תמורת תשלום של 2,000 ש"ח למ"ר.

מדובר בפרשה הנמשכת מזה קרוב לעשור, אשר החלה עם מכירתן ב-2016 של קרקעות הכנסייה האורתודוכסית בשטח של כ-571 דונמים במרכז העיר ירושלים, בשכונות טלביה, ניות ועוד, ל"קבוצת ניות קוממיות" – קבוצת משקיעים פרטית בהובלת משפחת בן דוד. קרקעות אלה כוללות, מלבד כ-1,000 יח"ד, גם כמה מוסדות ציבור ותרבות ומלונות. במקור, היו קרקעות אלה בבעלות הכנסייה, ובשנת 1951, זמן קצר לאחר קום המדינה, הוחכרו לקק"ל על ידה לתקופה בת 49 שנה עם אופציה ל-49 שנים נוספות. לאחר תום התקופה הראשונה האריכה קק"ל את משך תקופת החכירה עד לשנים 2050-2052 (בהתאם למתחם).

בקרקעות אלה הוקמו לאורך השנים שכונות מגורים, שדייריהן משמשים כחוכרי משנה של קק"ל. אלה הניחו כי עם התקרבותה של השנה שבה אמורים הסכמי החכירה לפקוע, תפעל קק"ל להארכתם או לרכישתה המלאה של הקרקע, ולכן מכירת הקרקעות על ידי הכנסייה לידיים פרטיות הכתה בהלם את בעלי הדירות, שהבינו כי ישנה אפשרות ריאלית לפיה בשנת 2049 יאבדו לחלוטין את הזכויות בדירותיהם.

בינואר 2023 נחתמה עסקה נוספת במסגרתה מכרה "ניות קוממיות" את הזכויות בקרקע לאקסטל שבבעלות ברנט, תמורת 750 מיליון שקלים, במה שהפך לעסקת הנדל"ן היקרה ביותר שנחתמה אי פעם בירושלים. במאי 2024 הצהיר ברנט כי התושבים יוכלו לרכוש בעלות מלאה על הקרקע עבור 5,000 שקל למ"ר בנוי, לעומת 45 אלף שקל למ"ר שהיה המחיר המקובל באותה עת. עם זאת חלק גדול מהתושבים דחה את ההצעה.

200 מהחוכרים עתרו לעליון: "גרירת רגליים של שנים" 

לפני כחודש הגישו כ-200 מהחוכרים בקרקע עתירה לבית המשפט העליון, המתפרשת על פני כ-700 עמודים, נגד קק"ל, רמ"י, ניות קוממיות, אקסטל, הכנסייה היוונית ועיריית ירושלים. בעתירתם דורשים הללו מקק"ל ומרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להבטיח את המשך זכויותיהם בקרקעות, זאת לאחר מה שהם מכנים "גרירת רגליים של שנים" והפקרה והזנחה של הנושא מצד הרשויות.

בתגובה שהוגשה באמצעות משרד "אגמון עם טולצ'ינסקי", דרשה החברה לדחות את העתירה על הסף. החברה טענה כי בניגוד לטענות שהועלו בעתירה, שמתייחסות לבעלות בקרקע כדבר ריק מתוכן, הרי שזכויות הבעלות של החברה ומכוחן זכויות החכירה של קק"ל, מוגדרות באופן ברור בהסכמי חכירה ארוכי טווח אך מוגבלים בזמן, שנחתמו כבר בתחילת שנות ה-50.

"ההסכמים קובעים במפורש כי בתום תקופת החכירה, הקרקע וכל מה שנבנה עליה יחזרו לבעלים, מבלי שתהיה כל חובת פיצוי לחוכר. מעולם לא הוענקה זכות להארכה אוטומטית או 'נצחית' של החכירה, ולשום דייר כיום אין זכות כזו". עוד נטען כי בחינה של החוזים מלמדת כי אופציית ההארכה החד פעמית שותקת גם ביחס לתקופת ההארכה (חוץ מחוזה אחד שקובע 49 שנה), וגם ביחס לתשלום עבורה, שמשמעותו המעשית היא שמימוש האופציה עלול לעלות בסכומים גדולים ביותר - מיליארדי שקלים - של כספי ציבור ומכספם של הדיירים עצמם  שלא לצורך, ודאי בהינתן פתרון אחר - זמין מעשי והוגן.

לפיכך טוענת החברה, כי העתירה אינה מגינה על זכויות קיימות – אלא מבקשת ליצור זכויות חדשות שלא היו בידי הדיירים מעולם, לטובת מיעוט מהדיירים, על חשבון הרוב, תוך פגיעה אפשרית בניסיון להגיע להסדר כולל בין אקסטל לבין קק״ל.

לצד זאת הסכימה  שיש צורך שהולך ומתגבר להביא לפתרון סוגיית הקרקעות ולשם כך היא מצפה ופועלת להגעה להסכמות מול הקק"ל, וכלל הגורמים הרלוונטיים, שיביא להסדר מאוזן ומיטבי, המשקלל באופן הוגן את כלל הזכויות והאינטרסים, ובתוכם אלה של הדיירים.

אקסטל: "ניתן להביא פתרון מהיר ויעיל" 

מאקסטל נמסר כי "בשיתוף פעולה מתבקש בין הצדדים המעורבים ניתן להביא לפתרון במהירות וביעילות. זה בוודאי יסייע יותר מקידום הליכים משפטיים מיותרים - בחקיקה או בבתי המשפט - שיובילו לדחייה ארוכת שנים בהסדרת העניין, אם בכלל". עוד כתבה החברה שטוב יעשו כל הצדדים הרלוונטיים אם יפעלו בהתאם לאחריותם לקידום הסדר במקום לבזבז זמן בהליכי סרק שדוחים את האפשרות לפתור סוף סוף את סוגיית הקרקעות. נקודה נוספת עליה הצהירה אקסטל בתגובה היא שבכל מקרה של הסדר בעניין הזה הוא יוצג לציבור טרם חתימה על הסכם.

עוד ציינה אקסטל כי היא מציעה כבר כיום הצעה אטרקטיבית והוגנת לדיירים לקידום מיזמי התחדשות עירונית במתחם, וכי ולמרות הניסיונות לסכל זאת, מעל 120 תושבים בעלי זכויות כבר חתמו עם החברה על מסמכי כוונות להתחדשות עירונית, "ומאות נוספים נמצאים במו״מ מתקדם".

בהקשר הזה צוין (גם בתגובת קק"ל) כי מאחורי מטה החוכרים שמוצג כמי שדואג למשפחות הדיירים עומדים גופים אחרים ובהם בתי מלון יוקרתיים שבכסות של מאבק ציבורי מנסים לקדם את עניינם העסקי.

החברה מדגישה כי ההסדר המוצע כיום לחוכרי המשנה על ידי אקסטל, ולא פחות מכך, הסדר אפשרי  בין קק"ל ובין החברה, מהווים הזדמנות להביא לפתרון מוצדק של סוגייה מורכבת זו, ולחסוך לקופה הציבורית כספים רבים מיותרים שנדרש יהיה לשלם עבור הארכת החכירה.