סערה בבית שמש: העירייה הופכת תוכנית דיור מוגן למגדלי מגורים ומסחר בני מאות יח"ד

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומאות מתושבי בית שמש יוצאים נגד תוכנית בהיקף נרחב שמקדמות הוועדה המקומית בעיר יחד עם היזמיות מצפה גת ופסגות (איזיבס), במסגרתה מבקשת הוועדה המקומית לקדם בניית 422 דירות ומגדלים לצד שטחי מסחר, במקום מתחם דיור מוגן בו תוכננות 230 יח"ד בלבד. המתנגדים טוענים כי מדובר במהלך הנוגד את תנאי המכרז במסגרתו שווקה הקרקע, תוך פגיעה ישירה באינטרס הציבורי.

התוכנית, שהופקדה ביוני האחרון, מבקשת לשנות ייעוד של קרקע שנועדה לדיור מוגן בשכונת משקפיים בעיר, במתחם המשתרע על כ-15 דונם – לטובת מגדלי מגורים, דיור להשכרה ומסחר – ולהגדיל את היקף יחידות הדיור ליותר מפי שניים. ההתנגדויות, שהוגשו על ידי למעלה מ-550 תושבים יחד עם רמ"י, מצביעות על חריגה חמורה מתנאי החכירה, פגיעה בשטחים ציבוריים וחשש להעמקת משבר התשתיות בעיר שצומחת במהירות.

התנגדות רמ"י מצטרפת כאמור להתנגדות נרחבת ביותר של מאות תושבי השכונות הסמוכות לשטח התוכנית, המיוצגים על ידי משרד עורכי הדין שחר פטל המומחה בפרויקטים במקרקעין ובתכנון ובניה, יחד עם עו"ד יואב אינגבר. מטרת התוכנית המוצעת היא לשנות את יעוד השטח מדיור מוגן, לטובת דיור מיוחד (דירות להשכרה כולל דירות קטנות ודיוריות), מסחר בהיקף גדול, תעסוקה ושינוי פריסת מבני הציבור בדרום שכונת משקפיים בבית שמש. התוכנית מתפרסת על כ-15 דונם ותחומה בין הרחובות הרב קוק, נהר הירדן ונהר הירקון.

התכנית התקפה כיום קובעת מגרש אחד בייעוד "מגורים מיוחד" - דיור מוגן, והקצתה לטובת יעוד זה 230 יח"ד. במגרשים נוספים יעוד ל"פארק/ גן ציבורי". במגרש נוסף אזור מגורים ל-8 יח"ד ובמגרש אחר שטח ציבורי פתוח.

התכנית המוצעת, שהגישו היזמים ואליהם אף הצטרפה כאמור הוועדה המקומית בית שמש, מבקשת לשנות ולבטל חלק מהשימושים ולהוסיף ייעודים, להגדיל את היקף שטחי הבנייה ולחלקם ל-9 תאי שטח חדשים ב-2 מתחמים: בשלושה מגרשים בייעוד מגורים ודיור מיוחד- 40% מיחידות הדיור יהיו עבור מגורים - 142 יח"ד, 60% מיחידות הדיור יהיו דיור להשכרה - 212 יח"ד, ובסה"כ 354 יח"ד, בעוד שני מגרשים ייועדו למגורים ומסחר - 68 יח"ד על חזית מסחרית. עוד מגרש יהיה בייעוד שביל (עם חניון בתת הקרקע) וכן שטח ציבורי פתוח, כלומר סך הכול 422 יח"ד.

בהתנגדות שהגישה מתכננת מרחב ירושלים ברמ"י היא מציינת כמה בעיות בתוכנית, בדגש על תכנון מנוגד לתנאי המכרז לדיור מוגן ולקידום בנייה בשטחים שאינם בשטח החכירה. עוד טוענים ברמ"י שתנאי המכרז שבו זכתה פסגות  היו לדיור מוגן בלבד ולכן אין לה זכות כלשהי לקדם את התכנית אשר מבטלת את היעוד הזה

עוד מאפשרת התוכנית בנייה של עד 20 קומות בשטח הדיור המוגן, שהיה מיועד לבנייה של עד 7 קומות בתוכנית החלה על המגרש.  אחת מיזמיות התכנית, אשר זכתה במכרז לדיור מוגן, מבקשת במסגרת התכנית המוצעת לקדם שינוי יעוד מדיור מוגן לדיור למגורים להשכרה – בניגוד לתנאי המכרז.

בהתנגדות שהגישה שקמה סיג, מתכננת מרחב ירושלים ברמ"י, לוועדה המחוזית ירושלים בראשות שירה תלמי בבאי, היא מציינת כמה בעיות בתוכנית, בדגש על תכנון מנוגד לתנאי המכרז לדיור מוגן ולקידום בנייה בשטחים שאינם בשטח החכירה. "החברות פנו לרמ"י לצורך תיאום התוכנית המוצעת לאחר הדיון בהפקדת התוכנית. אולם  הליך התיאום מול רמ"י לא הושלם ולא נבחנו כל ההיבטים הנדרשים", אומרת סיג.

עו"ד שחר פטל (אריאל אריכא)

עיקר הטענה מתמקד בכך שהיזמים ביקשו להגדיל שטחים שכלל לא היו חלק מהמכרזים שבהם זכו, וכי חלק מהשינויים חורגים וסותרים לחלוטין את תנאי המכרז. "התוכנית המוצעת כוללת מגרשים אשר חורגים מגבולות החכירה של החברות,  כמו כן התוכנית מגדילה את השטחים שבחכירת החברות על גבי שטחים בבעלות קק"ל באמצעות חניה בתת הקרקע של מגרשי שצ"פ. שטחים אלה אינם חלק  ממקרקעי החוזים שנחתמו עמם". עוד טוענים ברמ"י שתנאי המכרז שבו זכתה פסגות  היו לדיור מוגן בלבד ולכן אין לה זכות כלשהי לקדם את התכנית אשר מבטלת את היעוד הזה. טענה נוספת של רמ"י היא כי יש לתקן את טבלאות האיזון כך ששטח המיועד לעיריית בית שמש ייועד לבעלות פרטית.

עו"ד התושבים: "פגיעה קשה באינטרס הציבורי" 

לדברי  עו"ד שחר פטל, המייצג מעל 550  תושבי בית שמש מ-3 השכונות המקיפות (משקפיים, רמת בית שמש א' ונווה שמיר), שחתמו על התנגדות לתכנית, ובהם גם חברי מועצת העיר בית שמש תמי זוסמן (מ"מ בוועדת תכנון ובניה בית שמש) ונתי גבאי, אומר כי התכנית המקודמת לוקה בפגמים מהותיים וחמורים, המצדיקים את דחייתה המוחלטת על הסף.

"התוכנית מבקשת לשנות באופן דרמטי ייעוד תקף וחוקי שנקבע לפני זמן קצר מאוד, לאחר עבודת מטה ממשלתית ואישור תכנית כוללת. בהתאם לאותה עמדה חוקית גם שווק המתחם ליזמים על-ידי רמ"י – לייעוד עיקרי של 'דיור מוגן בבנייה רוויה'. זהו ייעוד ציבורי מובהק וברור, שעל בסיסו תומחרה הקרקע, ועל בסיסו זכו היזמים במכרז לחכירתה".

עו"ד שחר פטל, המייצג מעל 550  תושבי בית שמש: "מדובר במיקרוקוסמוס של הבעיות הכלליות בעיר: תכניות ענק חיצוניות מקודמות ללא בקרה, שינויי ייעוד מסחריים ודיור צפוף ללא פתרונות תשתית, ומחיקת פתרונות דיור מוגן בניגוד למדיניות הממשלתית"

לדבריו, על אף שהייעוד האמור עוגן במפורש וכנדרש גם בהסכמי החכירה בין היזמים לרמ"י, "הרי שמיד לאחר הזכייה במכרז קידמו היזמים את התכנית – המבקשת להמיר את המתחם למתחם 'מגורים מיוחד' בבינוי מגדלים רבי קומות ולשימושי מסחר, בעצימות גבוהה פי כמה ובמיקום הגבוה ביותר בשכונה – והכול בניגוד לעמדת רמ"י עצמה, למסמכים שנחתמו עמה, וללא כל בחינה של מדיניות כוללת או תשתית תכנונית עדכנית. 

"למרבה הצער, דווקא הרשות המקומית – שאמונה על שמירת האינטרס הציבורי – בחרה שלא להתנגד לתכנית, אלא להיפך – להצטרף אליה כמגישה. הכול בניגוד לייעוד התקף שהוצג לציבור כחלק מהתכנון המאוזן של השכונה, ובניגוד למסמכי החכירה המחייבים".

חברת מועצת העיר תמי זוסמן (באדיבות המצולמת)

פטל מוסיף כי ראיה מובהקת לפגם המהותי ולעומק הפגיעה הציבורית היא ההיקף החריג של ההתנגדות: "מעל ל 550 תושבי השכונה והשכונות הסמוכות שאותם אנו מייצגים, בתוכם גם שני חברי מועצת העיר, הם מספר משמעותי ורחב, המעיד בבירור כי לא מדובר בקידום אינטרס ציבורי, אלא בפגיעה קשה בו. מדובר במיקרוקוסמוס של הבעיות הכלליות בעיר: תכניות ענק חיצוניות מקודמות ללא בקרה, שינויי ייעוד מסחריים ודיור צפוף ללא פתרונות תשתית, ומחיקת פתרונות דיור מוגן בניגוד למדיניות הממשלתית".

חברת מועצה בבית שמש: "כך נוצרת קריסה תשתיתית"

גם תמי זוסמן, חברת מועצת העיר בית שמש וממלאת מקום בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, רואה בתוכנית כסימפטום של  כלל הבעיות התכנון בבית שמש: "לא כך בונים עיר. לא כך שומרים על אמון הציבור. בית שמש נקרעת תחת קצב ובולמוס בנייה משולח רסן שאיבד שליטה. תכניות מקודמות ללא ראייה כוללת, שטחים פתוחים נעלמים ונדרסים, הציבור נדחק לשוליים, והתשתיות קורסות. זו לא גזירת גורל – זו תוצאה של תכנון מנותק. 

תמי זוסמן, חברת מועצת העיר בית שמש: "ניסיון לשינוי ייעוד של דיור מוגן, המעוגן בתכניות ובהסכמי חכירה , למגדלי מגורים ומסחר – בניגוד לעמדת רמ״י וללא כל בחינה כוללת – הוא חצייה זחוחה וחסרת אחריות של גבול תכנוני" 

"תכנית אחת איננה רק 'עוד תכנית'. היא קובעת איך תיראה העיר בעוד עשור: האם יהיו בה עצים? מדרכות? תחבורה נורמלית? או רק מגדלים צפופים, בלי שדרה עירונית, בלי נשימה, בלי ירוק לילדים ובלי דיור מוגן לבני הגיל השלישי. תכנית כזו שמשנה ייעוד ציבורי מרכזי – בלי הסבר, בלי מדיניות, ובלי אפילו להתנצל – היא לא פחות מהתנערות מתכנון אחראי ומטובת הציבור".

זוסמן מוסיפה כי "ניסיון לשינוי ייעוד של דיור מוגן, המעוגן בתכניות ובהסכמי חכירה , למגדלי מגורים ומסחר – בניגוד לעמדת רמ״י וללא כל בחינה כוללת – הוא חצייה זחוחה וחסרת אחריות של גבול תכנוני. הרשות המקומית לא רק שלא בלמה את המהלך – אלא הצטרפה אליו. כך לא מנהלים עיר". 

לדבריה, "אי אפשר להמשיך להאיץ בנייה על בסיס תכנית מתאר בת 30 שנה שאינה עדכנית כלל. אין לעיר פרוגרמה לשירותי ציבור, אין מתכנן עיר ואין אדריכל עיר, וחסרים תקנים רבים וחיוניים באגף ההנדסה. כך נוצרת קריסה תשתיתית: בתחבורה, במוסדות החינוך, במבני הציבור, בפארקים ובשטחים הירוקים, בניקיון – ואף ביכולת לפתח תעסוקה. זה מסלול התנגשות עם המציאות, לא עם העתיד". 

מטעם עיריית בית שמש לא נמסרה תגובה. את היזמים לא ניתן היה להשיג עד פרסום הכתבה.