שנת לילה טובה מול הליכה על כל הקופה: רמות הסיכון השונות בהשקעות הנדל"ן

משקיעים בכלל, ומשקיעי נדל"ן בפרט, נבדלים זה מזה בעיקר במידת הנכונות שלהם לקחת סיכונים. משקיעים "שונאי סיכון", מעדיפים ביטחון ויציבות על פני תשואה גבוהה, ולעומתם "אוהבי הסיכון" יחפשו הזדמנויות לתשואות גבוהות והתעשרות - גם במחיר של אובדן אפשרי של ההשקעה. ככלל, השקעות נדל"ן נחשבות להשקעות סולידיות, כלומר השקעות בסיכון נמוך ללא תנודתיות רחבה. ואולם גם בתחום זה ניתן למצוא השקעות בעלות רמת סיכון ופוטנציאל רווח גבוהים יותר לעומת השקעה סטנדרטית בדירה.

אז איזה סוג משקיעים אתם? אמרו לנו עד כמה אתם אוהבים סיכון, ונגיד לכם אזה סוג השקעה נועד עבורכם.

השקעות ל"שונאי סיכון" – אין כמו לישון טוב בלילה

רכישת דירה להשקעה

אחת האופציות הסולידיות היא החזקת דירה להשקעה , כלומר דירה שלא מיועדת למגורים אלא להשכרה או למכירה עתידית.

יתרונות: השקעה בנדל"ן מקומי מניב מעניקה תחושת ביטחון בעקבות היכרות עם השוק – המשקיע הישראלי יודע את השפה, מכיר את המנטליות והרגולציה, ויכול לפקח מקרוב על הנכס והשוכרים. יתרון נוסף הוא שבישראל קיים ביקוש קשיח ויציב לדיור, הודות לגידול אוכלוסין מהיר והיצע קרקעות מוגבל – אלו גורמים שתומכים במגמת עליית מחירים היסטורית, כמעט רציפה במשך עשרות שנים, אם כי לאחרונה נרשמה עצירה הן במכירות והן בעליית המחירים. נכס למגורים גם מניב הכנסה פסיבית משכר דירה, ובאזורים מבוקשים כמעט שאינו נשאר ריק משוכרים, מה שמבטיח תזרים קבוע ויציבות ארוכת טווח.

חסרונות: רף הכניסה לשוק הנדל"ן הישראלי גבוה במיוחד – מחירי הדירות מהיקרים בעולם, ודירה להשקעה דורשת הון עצמי גדול או מינוף גבוה. כמו כן, התשואה השוטפת משכירות בארץ נמוכה בהשוואה לחו"ל: כ־2%–3% בשנה בלבד באזורי הביקוש. נתון זה נמוך משמעותית משווקים רבים בעולם, ולכן משקיע סולידי עלול להתאכזב מרמת ההכנסה השוטפת. יש להביא בחשבון גם עלויות נלוות – מס רכישה גבוה על משקיעים, מיסוי על דמי שכירות (מעל תקרה מסוימת), הוצאות תחזוקה והתמודדות עם בירוקרטיה (למשל מציאת שוכר מתאים, חוזים, דיווחי מס וכדומה), שמכבידים עוד יותר על כדאיות ההשקעה. עם זאת, בפריפריה ניתן להגיע לכ־4%–5% בזכות מחירי נכסים נמוכים יותר, אף שהביקושים שם קטנים יותר.

תשואה: חלק ניכר מהרווח המצטבר בנדל"ן למגורים מגיע מעליית ערך הנכס לאורך זמן. היסטורית, עליית המחירים מוסיפה כ־3%–4% לשנה בערכים ריאליים, כך שסך התשואה השנתית (שכירות + עליית ערך) עשוי להסתכם בכ־6%–7% בממוצע למשקיעים סבלניים לטווח ארוך. נתונים אלה משתנים לפי סוג הנכס, מיקומו ומצב השוק – בשנות "בום נדל"ן" כמו 2021 עליות חדות סיפקו "בונוס" גדול למשקיעים, בעוד שבתקופות מיתון ייתכנו קיפאון או ירידות במחירים. לכך יש להוסיף סיכונים כגון ירידת ערך, קושי תפעולי, קושי במציאת שוכרים ראויים, הוצאות לא צפויות ועליות ריבית בלתי צפויות – אם כי עם תכנון נכון ניתן להימנע מרובם.

קרנות ריט (REIT)

קרן ריט היא חברה המשקיעה בנדל"ן מניב, כגון מרכזי קניות, בנייני משרדים ודירות למגורים להשכרה, ומנהלת אותם. הקרן מאפשרת למשקיעים לקנות מניות ולהשתתף ברווחים הנובעים מהשכירות או ממכירת נכסים, ללא צורך ברכישת נכסים ישירה או בניהולם. היא מתאימה במיוחד גם למשקיע הסולידי.

יתרונות: קרן ריט היא דרך עקיפה להשקיע בנדל"ן מניב, המתאימה במיוחד למי שמעדיף להימנע מכאב הראש של ניהול נכס ישיר. במקום לקנות דירה פיזית, ניתן לרכוש בבורסה מניות של קרנות נדל"ן המשקיעות בנכסים מניבים ומחלקות את רוב רווחיהן כדיבידנד. היתרון המרכזי הוא נזילות וגמישות: אפשר להיכנס וליהנות מההשקעה בלחיצת כפתור, ללא צורך בהתעסקות בשוכרים או בתחזוקה. בנוסף, קרנות ריט גדולות מפזרות את ההשקעה בין עשרות נכסים ולקוחות, מה שמקטין את הסיכון הספציפי מנכס בודד או שוכר יחיד. עבור משקיע סולידי עם הון מוגבל, ריט מאפשרת "טעימה" מעולם הנדל"ן בסכומים קטנים יחסית (אפילו כמה אלפי שקלים בלבד). יתרה מכך, המשקיע נהנה מפיקוח רגולטורי ודרישות שקיפות כגוף ציבורי – מה שמוסיף שכבת ביטחון.

חסרונות: השקעה דרך ריט אינה חפה מסיכון. ראשית, מדובר בהשקעה בשוק ההון – ערך המניה של קרן ריט יכול לרדת בטווח הקצר, בדיוק כמו כל מניה, בהתאם לתנודות בשוק ולביצועי ענף הנדל"ן. שנית, המשקיע אינו בעלים ישיר של נדל"ן ואינו שולט בהחלטות הנוגעות לנכסים (הקרן מנוהלת על ידי מנהלים מקצועיים). דיבידנדים מחולקים רק אם הנכסים מרוויחים, ואין ערובה לתשואה רציפה כמו בחוזה שכירות קבוע. כמו כן, על אף הפיזור, רבות מקרנות הריט מתמקדות בענף ספציפי (משרדים, מרכזי קניות, דיור להשכרה וכו'), כך שבמקרה של משבר בענף (לדוגמה, ירידה בביקוש למשרדים), גם הריט תיפגע. יש להביא בחשבון גם את דמי הניהול שהקרן גובה, המפחיתים מעט את התשואה למשקיע. דמי הניהול עומדים בממוצע על כ־0.4% מסך הנכסים.

תשואה משוערת: קרנות הריט הישראליות מציעות בדרך כלל תשואת דיבידנד שנתית של כ־4%–6% למשקיעים – גבוהה יותר מתשואת השכירות הישירה למגורים בישראל, ומתחרה באלטרנטיבות סולידיות כמו אג"ח או פיקדונות. ואכן, בשנים האחרונות, עם עליית הריבית, הפכו הקרנות הללו לאטרקטיביות עבור משקיעים שחיפשו הכנסה שוטפת.

סיכום למשקיע הסולידי:  השקעות נדל"ן בסיכון נמוך מתאפיינות בתשואה מתונה אך יציבה, ויותר "שקט תעשייתי". דירה המנוהלת היטב או קרן נדל"ן סולידית יכולות לשמש בסיס יציב לתיק ההשקעות, עם הכנסה פסיבית וצמיחה מתונה בערך ההשקעה. חשוב לזכור שגם משקיע שונא סיכון יכול לגוון מעט את תיק הנדל"ן שלו – למשל, דירה בפריפריה שתיתן עוד קצת תשואה, או השקעה קטנה דרך קרן – אך במינונים מוגבלים ותוך הבנת הסיכונים. שמירה על מינוף נמוך, בחירת נכסים מבוקשים ותחזוקה טובה הם המפתח להצלחה עבור מי שהמוטו שלו הוא "לא להפסיד כסף".

השקעות לאוהבי סיכון – ללכת על כל הקופה

השקעה בקרקעות לא מאושרות לבנייה

הכוונה לרכישת קרקע לא מפותחת (למשל קרקע חקלאית שעדיין לא אושרה לבנייה) או נכס נדל"ן אחר בעל "פוטנציאל השבחה עתידי" שעדיין לא מומש (כגון בניין ישן שמיועד מתישהו לפינוי־בינוי, אולם הפרויקט עוד לא יצא לדרך). השקעה כזו היא מהספקולטיביות ביותר – המשקיע קונה בזול יחסית ומקווה שבעתיד ערך הנכס יזנק כאשר ימומש הפוטנציאל (אישור בנייה, תוכנית התחדשות עירונית וכדומה). בישראל יש שוק ער לקרקעות חקלאיות "בהמתנה" – חברות שונות משווקות לציבור חלקות בשדות, בתקווה שיום אחד יהפכו לשכונת מגורים.

יתרונות: אם ההימור מצליח – הרווח עצום. קרקע חקלאית יכולה לעלות מאות אלפי שקלים, אך אם וכאשר היא מופשרת לבנייה ומקבלת תב"ע למגורים, שוויה עשוי לקפוץ למיליוני שקלים. כלומר, מכפילי רווח של פי 2, 3 ויותר אינם נדירים במקרה של הצלחה. זו הסיבה שמשקיעי נדל"ן הרפתקנים נמשכים לסוג זה של השקעה: מדובר בעלות כניסה נמוכה יחסית ותשואה פוטנציאלית חלומית. בנוסף, אין צורך בניהול שוטף או התעסקות עם שוכרים – הקרקע פשוט "שוכבת" ומשביחה (או שלא...). לעיתים אפילו ניתן להפיק ממנה הכנסה שולית בינתיים (למשל השכרה לחקלאי לצורך עיבוד, או שימוש זמני כמגרש חניה), אך עיקר ההערכה היא שבעתיד יגיע "בום" בערך. עבור אוהבי סיכון זהו משחק של סבלנות – להקדים ולהיכנס לפני כולם ולחכות למכה.

חסרונות: חוסר ודאות קיצוני לגבי העיתוי והמימוש. קרקע יכולה להישאר בסטטוס הנוכחי עשרות שנים. בישראל לא מעט משקיעים קנו חלקות בשנות ה־90 בתקווה להפשרה מהירה, ורק כעבור 30 שנה (!) התבשרו על תכנון שכונה (או שבכלל התוכנית בוטלה). גם כשהבשורה מגיעה, ייתכן שיוטל היטל השבחה כבד שישולם לרשויות ויקטין את הרווח. חיסרון נוסף הוא חוסר הנזילות – קשה למכור קרקע חקלאית מהר, משום שהשוק קטן וספקולטיבי; משקיע עלול להזדקק לכסף ולגלות שאין ביקוש, אלא במחיר הפסד.

בנוסף, כל עוד ממתינים – אין תשואה שוטפת. במקרים מסוימים יש אף הוצאות: ארנונה (אם הקרקע בסיווג שמחייב תשלום), עלויות שמירה ומניעת פלישות, תשלום לעו"ד או למנהל פרויקט שמקדם את שינוי הייעוד. ולבסוף, קיימת תלות מוחלטת ברגולציה: המשקיע הקטן לא באמת שולט אם ומתי המדינה תאשר בנייה. שינויים בממשל או במדיניות תכנון יכולים להפוך ברגע קרקע מבטיחה לקרקע אבודה – ולהיפך.

תשואה משוערת: בלתי אפשרי לכמת באופן מדויק – זה כמו לשאול כמה תעלה מחר מניית סטארט־אפ. היו מקרים שקרקע זינקה בערכה במאות אחוזים בתוך כמה שנים, והיו אינספור מקרים שבהם המחיר בקושי זז לאורך עשור. ככלל, משווקי הקרקעות החקלאיות אוהבים להציג תחזיות אופטימיות ("צפי להכפלת כסף תוך 5–7 שנים" וכדומה), אך חשוב לקחת זאת בערבון מוגבל. אם נסתמך על ניסיון עבר, ייתכן לצפות להכפלת ערך תוך 10–15 שנה במקומות שבאמת מתקדמים לבנייה. זה אולי נשמע טוב (כ־7% תשואה שנתית בריבית־דריבית), אך בהתחשב בסיכון הגבוה ובאלטרנטיבות – התגמול לא תמיד מצדיק את ההמתנה. כמובן, במקרים בודדים הושגו גם תשואות פנומנליות (נניח פי 5 על ההשקעה תוך 8 שנים – אך אלו יוצאי דופן). ראוי לציין שאם הקרקע לא תופשר כלל, התשואה עלולה להיות שלילית (בשל הוצאות אחזקה לאורך השנים ושחיקה אינפלציונית של ערך הכסף).

השכרה לטווח קצר (Airbnb) – תשואה גבוהה עם ניהול אינטנסיבי

אחד הטרנדים של השנים האחרונות בנדל"ן הוא השכרת נכסים לטווחים קצרים לתיירים ואורחים, באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb  ובוקינג. במקום שוכר קבוע לשנה, הנכס מושכר למספר רב של שוכרים לתקופות של לילה ועד כמה שבועות. בערים תיירותיות (תל אביב, ירושלים, אילת וכדומה), תופעה זו צברה תאוצה והפכה לחלופה מלונאית. עבור משקיעים, הרעיון מפתה: להפוך דירה רגילה ל"מכונת מזומנים" מניבה יותר, על ידי גביית תשלום פר לילה במקום שכר דירה חודשי קבוע. משקיע אוהב סיכון יפנה לאפיק זה בחיפוש אחר תשואה עודפת, במיוחד בסביבת ריבית נמוכה שבה השכירות הרגילה הניבה מעט מאוד.

יתרונות: תשואה פוטנציאלית גבוהה בהרבה משכירות רגילה. דירה שמכניסה, נניח, 5,000 שקלים לחודש בשכירות שנתית, יכולה להכניס כפול ואף פי שלושה דרך השכרות קצרות. לפי הערכות בענף, כדי שאירוח לטווח קצר יהיה כדאי, ההכנסה הברוטו צריכה להיות לפחות פי 2–3 משכר הדירה הרגיל.

חסרונות: הנכס אמנם "עובד שעות נוספות", אך כך גם הבעלים... אלא אם שוכרים חברת ניהול, השכרה לטווח קצר מחייבת התעסקות תפעולית גבוהה מאוד: מענה לעשרות פניות של אורחים פוטנציאליים, תיאום כניסה ויציאה, ניקיון והחלפת מצעים ומגבות אחרי כל אורח, תחזוקה שוטפת ברמה מלונאית, ותפעול פרסום ומודעות אונליין. נוסף לכך, ההכנסה אינה מובטחת – תפוסת הנכס משתנה לפי עונות השנה, מצב התיירות וביקורות האורחים. יתר על כן, ריבוי אורחים גורם לבלאי מואץ לנכס, ויש לקחת בחשבון השקעה שוטפת בשדרוגים ותיקונים. דירות בפרברים או כאלה ללא אטרקציה מיוחדת יתקשו להגיע לתפוסה גבוהה במחיר טוב. לאחרונה גם יותר רשויות מקומיות החמירו רגולציה על סוג זה של השכרה.

תשואה משוערת: כאמור, הפוטנציאל הוא פי 2–3 מהכנסת שכירות רגילה באותו נכס.

השקעה פופולרית נוספת עבור המשקיע אוהב הסיכון, הן עסקאות "פליפ" אודותיהן כתבתי בהרחבה בשבוע שעבר.

סיכום למשקיע ההרפתקן: השקעות בסיכון גבוה בנדל"ן יכולות להניב רווחים מרשימים, אך הן דורשות ידע, מאמץ ונכונות להתמודד עם אי־ודאות. כלל הברזל הוא שיש טנגו בין סיכון לתשואה – סיכוי לרווח גדול בא עם אפשרות להפסד כואב.