25 אלף דירות ללא חוברות מכרז: "גל השיווקים" של רמ"י הוא כרגע על הנייר בלבד

"שיווק חסר תקדים", כך בישרה הודעת  רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שהופצה לפני כשבועיים אודות שיווקן של קרקעות לבנייה של כ-25 אלף יח"ד בעשרות מכרזים, הודעה שבישרה על הפשרת הקיפאון בשיווק הקרקעות בעקבות סכסוך של רמ"י עם משרד האוצר. ואכן, בתוך יומיים בלבד פורסמו באתר הרשות עשרות מכרזים מסוגים שונים -  מחיר מטרה, מכרז פומבי רגיל, דיור להשכרה והרשמה והגרלה.

אלא שמאחורי ההודעה החגיגית של רמ"י מסתתרת עובדה אחת שברמ"י שכחו להזכיר – לאף אחד מהמכרזים שפורסמו לא צורפה חוברת מכרז. המשמעות היא שיזמים לא יכולים להגיש הצעות בפועל, ואף לא להעריך עד כמה כדאי להם לגשת למכרז או כמה עליהם להציע עבור הקרקע, כיוון שאין להם מידע בסיסי כמו גודל המגרש ועלות הוצאות הפיתוח שנדרש על מנת להגיש הצעות. במילים אחרות - לפרסום המכרזים באופן שבו בוצע יש בעיקר משמעות סמלית, עד לרגע שבו תפורסם חוברת המכרז. 

המצב בעייתי במיוחד עבור שבעה מכרזים שמועד ההגשה הסופי להגשת הצעות עבורם הוא 29.9.25, קרי עוד כחודש, פרק זמן שלא מאפשר התארגנות רצינית מצד היזמים לפרסום המכרז. התוצאה היא דחייה כמעט ודאית של המכרזים האלו. מדובר על היקף מצטבר של 4,254 יח"ד כאשר 2,902 יח"ד מתוכן הם עבור מכרז מסוג מחיר מטרה בשכונת ציפור המדבר במעלה אדומים.

בדיקה של מרכז הנדל"ן את המכרזים ששוקו מעלה כי ישנם מכרזים נוספים שמועד ההגשה הסופי אליהם הוא קרוב יחסית. כך בשני מכרזים נוספים מועד ההגשה הסופי הוא ב6.10.25, ישנם שמונה מכרזים שמועד ההגשה הסופי להצעות עבורם הוא עד לתאריך 20.10.25 ועוד חמישה מכרזים שתאריך ההגשה הסופי להצעות עבורם הוא ב-27.10.25. בשאר המכרזים מועד ההגשה הסופי להצעות עבורם הוא בתאריכים שונים במהלך חודשים נובמבר-דצמבר.

סגן נשיא התאחדות הקבלנים, תומר צליח: "מניסיון רב שנים אנחנו יודעים שהרשות לא מוכרת בפועל כמויות כאלה של קרקע בזמן קצר זה לא עניין של כמה שבועות, לא של חודשים אלא של שנים. בינתיים מייצר הפרסום הזה ספקולציות מכל כיוון אפשרי בשוק הדיור, לא תורם וכנראה אפילו פוגע ביכולת שלו להתמודד עם המשבר שאיתו ממילא מתמודד הענף כולו. נכון היה שרמ"י תצא בשיווק קרקעות אמיתי, מבושל ומאושר בהיקף גדול כבר מזמן. הגיעה העת להפסיק לעסוק בהבטחות" 

"כגודל ההבטחה בדיווח, כך גודל הסיכון שהוא יפגע בפעילות בשוק הדיור", תקף סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, תומר צליח. "מניסיון רב שנים אנחנו הרי יודעים שהרשות לא מוכרת בפועל כמויות כאלה של קרקע בזמן קצר. העובדה שלא פורסמו כלל חוברות מכרז מעידה על כך שהזמן הזה עוד יהיה הרבה יותר ארוך מהממוצע. זה לא עניין של כמה שבועות, לא של חודשים אלא של שנים. בינתיים מייצר הפרסום הזה ספקולציות מכל כיוון אפשרי בשוק הדיור, לא תורם וכנראה אפילו פוגע ביכולת שלו להתמודד עם המשבר שאיתו ממילא מתמודד הענף כולו. ברור לכל שנכון היה שרמ"י תצא בשיווק קרקעות אמיתי, מבושל ומאושר בהיקף גדול כבר מזמן. הגיעה העת להפסיק לעסוק בהבטחות ולקיים הליך מכירה אמיתי".

המכרזים המוזלים האחרונים במרכז הארץ

עם זאת, לפרסומם של המכרזים בשלב זה עשויה להיות משמעות מעשית בהיבט חשוב אחד. על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל שהתקבלה ביולי, ביום א' הקרוב (31.8.25) צפוי לפוג תוקפה של תוכנית מחיר מטרה במתכונתה הנוכחית, והיא צפויה לעבור למתכונת חדשה, אשר תגביל אותה לאזורי הפריפריה הרחוקה. החל מ-1 בספטמבר התוכנית תחול רק ביישובים שבהם מחיר הדירה הממוצע למ"ר הוא עד 20,000 שקלים כולל מע"מ. במסגרת השיווקים, שכאמור התרחשו לפני שהתוכנית הנוכחית פגה, שווקו 13,537 יח"ד במכרזי מחיר מטרה, חלקם באזורי ביקוש: כפר סבא (797 יח"ד), רחובות (60 יח"ד) וראשון לציון (292 בשני מכרזים שונים), שבהם המחיר למ"ר הוא גבוה מ-20,000 שקלים.

השיווק האגרסיבי של רמ"י מגיע לאחר תקופה של מספר חודשים בהם לא פורסם אף לא מכרז אחד. זאת בעקבות סכסוך מתמשך בין משרד האוצר לרשות מקרקעי ישראל, בין היתר על רקע סוגיות הקשורות להוצאות הפיתוח. כך, בתחילת אוגוסט נחשף כי החשב הכללי במשרד האוצר הקפיא את את יכולתה של רמ"י להמשיך לפרסם מכרזים, וזאת לאחר שסרב לאשר את המשך ההתקשרות של רמ"י עם חברת "לינה מרגלית הנדסה", חברת הבקרה האחראית מטעם רמ"י על כלל פעילות עבודות הפיתוח.

רמ"י: "מדובר בשלב מקדמי על מנת לאפשר ליזמים ראייה רוחבית של כלל מכרזי הרשות ולאפשר להם להערך בהתאם, עוד לפני פרסום אופי ומתווה המכרז ופתיחת המכרז להגשת הצעות. עם פתיחת המכרז מפורט מתווה בחוברת המכרז. אנו מעדכנים בימים אלה את הוצאות הפיתוח במתחמים שמוכרזו ומיד אח״כ תפורסמנה חוברות המכרזים. כלל המכרזים יסגרו בשנת 2025".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "במסגרת הגדלת היצע יחידות הדיור ובהמשך לפעולות הרשות להורדת מחירי הדיור, הרשות מפרסמת מודעות בדבר הכוונה לצאת בפרסום מכרזים שעתידים להתפרסם. יחד עם זאת מדובר בשלב מקדמי על מנת לאפשר ליזמים ראייה רוחבית של כלל מכרזי הרשות ולאפשר להם להערך בהתאם, עוד לפני פרסום אופי ומתווה המכרז ופתיחת המכרז להגשת הצעות. עם פתיחת המכרז מפורט מתווה בחוברת המכרז.

"רמ"י מעדכנת בימים אלה את הוצאות הפיתוח במתחמים שמוכרזו ומיד אח״כ תפורסמנה חוברות המכרזים. כלל המכרזים יסגרו בשנת 2025. בדיוק באופן הזה במהלך 4 השנים האחרונות פרסמה הרשות קרקעות ללמעלה מ500,000 יח״ד ועשתה עסקות לקרקעות של למעלה מ300,000 יח״ד. רמי תמשיך לפעול להגדלת ההיצע ולהורדת מחירי הדיור".