עיריית ת"א תשלם מיליונים: פיצוי הפקעת קרקע בייעוד דרך - לפי שווי קרוב למגורים

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, בראשות עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, הכריעה השבוע בעררים שהוגשו על פסיקת שמאי מכריע לגבי פיצויי הפקעת מקרקעין ברחוב אליפלט בשכונת פלורנטין בעיר. במוקד הדיון עמדה הסוגיה כיצד יש להתייחס לשווי קרקע שהופקעה עשרות שנים לאחר שאושרה התוכנית המייעדת אותה לדרך, ואשר יש ציפייה סבירה כי תושבח על ידי זכויות בניה .

ועדת הערר דחתה הן את ערר הוועדה המקומית והן את ערר הנפקעים, וסמכה את ידיה על הכרעת השמאי המכריע ארז כהן שהעמיד את פיצויי ההפקעה על 9.39 מיליון שקלים, לאחר שהפעיל מקדם הפחתה גבוה יחסית של 0.8 ביחס לשווי קרקע סמוכה בייעוד מגורים. מאחר שקיימים כיום ברחבי העיר תל אביב לא מעט קרקעות במצב דומה, עשויות להיות להחלטה השלכות רוחב על היקפי פיצויי ההפקעה שיהיה על הוועדה המקומית תל אביב לשלם.

להחלטה של ועדת הערר המחוזית 

הקרקע הנדונה היא חלקה בשטח 576 מ"ר, שעליה עמד מבנה חד-קומתי ובו מוסך, משרד ומסגרייה. הקרקע יועדה לדרך עוד משנת 1975, במסגרת תוכנית תא/1367, ועל בסיסה הופקעו לאורך השנים 524 מ"ר – תחילה ב־1992 ולאחר מכן ב־2019 – לצורך הרחבת רחובות שלבים ואליפלט בשיתוף עם חברת נתיבי איילון.

הנפקעים ושמאי מטעמם, רן וירניק, העריכו את שווי הפיצוי הראוי בכ־16.4 מיליון שקל, בעוד שמאי הוועדה המקומית, אלירם ליפה, קבע כי יש לפצות בסכום של 1.88 מיליון שקל בלבד. הכרעת השמאי המכריע, ארז כהן, שניתנה באוגוסט 2022, קבעה כאמור פיצוי בסך 9.39 מיליון שקל. על החלטה זו הוגשו העררים.

כיצד מתמחרים קרקע שמיועדת לדרך כבר עשרות שנים?

בלב המחלוקת עמדה שאלת שווי השוק של קרקע שתכניות תקפות מייעדות אותה לדרך במשך כמעט 50 שנה. הנפקעים טענו כי יש להתעלם מהייעוד הארכאי ולהעניק להם פיצוי מלא במקדם 1.0, בעוד הוועדה המקומית טענה כי ייעוד הקרקע לדרך הוא "חי" ומחייב התייחסות כאילו אין לה פוטנציאל אחר.

ועדת הערר דחתה את שתי העמדות הללו, וקבעה כי מצד אחד, לא ניתן להתעלם מתוכנית בת תוקף כל עוד לא בוטלה או שונתה. לפיכך, הייעוד לדרך אינו "אות מתה". מצד שני, נקבע כי גם אם תוכנית בתוקף, השוק עשוי להתייחס אליה באופן שונה לאורך השנים. לעיתים בשלביה הראשונים נראה כי היא צפויה להתממש, אך בחלוף עשורים ובהינתן שינויים בסביבה – השוק עשוי להעריך את סיכויי המימוש כנמוכים עד אפסיים.

בהחלטתה, קיבלה הוועדה את עמדת השמאי המכריע שקבע כי שווי החלקה נגזר לא רק מייעודה לדרך, אלא גם מהפוטנציאל להשתלב בתוכניות איחוד וחלוקה ולקבל זכויות סחירות, או לכל הפחות ליהנות מפיצוי מלא על מלוא שוויה. ועדת הערר דחתה את העררים של שני הצדדים וקבעה כי אין מקום להתערב בקביעות השמאי המכריע

ועדת הערר הדגישה כי בדיני הפקעה הכלליים, פיצוי לבעל מקרקעין מחושב על בסיס שווי שוק – הכולל גם את הציפייה לשימוש מיטבי עתידי. "פיצויי הפקעה, להבדיל מפיצויי ירידת ערך, מחושבים משווי שוק גם אם הוא מגלם פוטנציאל לזכויות נוספות", כתבה הוועדה בהחלטתה, "החוק והפסיקה קובעים כי יש להשיב מצבו של נפקע לקדמותו תוך תשלום פיצוי ריאלי שישקף את שווי הקרקע בשוק החופשי במועד ההפקעה ויאפשר לו לרכוש קרקע חליפית כאילו לא בוצעה הפקעה כלל".

בהחלטתה, קיבלה הוועדה את עמדת השמאי המכריע שקבע כי שווי החלקה נגזר לא רק מייעודה לדרך, אלא גם מהפוטנציאל להשתלב בתוכניות איחוד וחלוקה ולקבל זכויות סחירות, או לכל הפחות ליהנות מפיצוי מלא על מלוא שוויה. חישוביו הסתמכו על כך שבלא מעט מקרים אחרים, כולל בחלקות הסמוכות לחלקה שבנידון, אושרו תוכניות איחוד וחלוקה שהקצו לבעלי הקרקעות בייעוד דרך זכויות בנייה סחירות.

ועדת הערר קבעה כי שומת כהן "מבוססת ומנומקת היטב, ומשקפת מחיר אותו היה מוכן לשלם קונה מרצון בשוק החופשי במועד הקובע". בסיכומו של דבר, ועדת הערר דחתה את העררים של שני הצדדים וקבעה כי אין מקום להתערב בקביעות השמאי המכריע, והותירה את הפיצוי הסופי על סך 9.39 מיליון שקל.