"פיצויים מגוחכים": נת"ע מבקשת לפצות בעלי קרקעות באזור סגולה לפי שווי קרקע חקלאית

שומת מקרקעין שהנפיקה נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) במסגרת הליך הפקעה של קרקעות באזור סגולה בפתח תקווה, מעוררת טענות קשות מצד בעלי הקרקעות המופקעות, שטוענים לפיצוי ששווי נמוך עשרות מונים ביחס לערך הקרקע האמיתי. את הקרקע מפקיעה נת"ע לצורך בניית מבנה חניה ותפעול ("דיפו") עבור קרונות מערכת המטרו.

במסגרת השומה שערך עבור נת"ע השמאי ויו"ר לשכת השמאים לשעבר אוהד דנוס, נקבע שווי הקרקע על 80 אלף שקל לדונם. לטענת בעלי הקרקע מדובר בסכום מגוחך. לשם השוואה, הערכת שמאי פרטית שנעשתה ב-2022 עבור חברת נדל"ן העריכה  קרקע חקלאית באזור המיועד למתחם הדיפו ב-3.5 מיליון שקל לדונם בהתאם למצב התכנוני בעת עריכת השומה. זאת לאור "הפשרת הקרקע ודאית", שהוערכה בשומה. במצב שבו תופשר הקרקע לבנייה עתידית, כבר קבעה אותה שומה שווי של 6.6 מיליון שקל לדונם.

השטח שנבחן בשומה שערך דנוס הינו בגודל של 530 מ"ר ומתואר "שטח בור עם עשבייה טבעית. החלקה מצויה ממערב לחטיבת קרקע מעובדת ללא פיתוח לטובת צרכים ותשתיות עירוניים. מדובר בחטיבת קרקע המיועד לשטח תפעול מסילה ('דיפו') בהתאם לתוכנית תת"ל/102". דיפו סגולה ממוקם במתחם ירקונים במזרח פתח תקווה, ממזרח לכביש 40 ופארק העסקים ירקון.

כאמור השטח מתואר בשומת שערך דנוס "כסביבה חקלאית ללא פיתוח ותשתיות עירוניות". עם זאת, על השטח חלה תוכנית תמ"מ 10/3 שאושרה ב-2008 למתן תוקף במרחב נחל הירקון אשר סימנה במקום כ-5,500 דונם לנופש סביב נחל הירקון ועוד כ-1,200 דונם לפארק עירוני, מטרת התוכנית הייתה לשמור על ריאה ירוקה ונופש ברמה מטרופולינית ולהפוך את הירקון ל"חצר הקדמית" של גוש דן. ב-2018 סומנה סביבת החלקה כ"שטח פיתוח" לפיתוח עירוני שיאפשר בנייה למגורים.

שמאי נת"ע : "אין להתחשב בפוטנציאל"

על פי הרשום בשומה שערך דנוס, העקרונות והשיקולים שלקחו בחשבון בעת עריכתה הם: מיקום החלקה, שטחה וצורתה של החלקה, מהות הנכס הנדון (קרקע חקלאית המהווה בעיקרה שטח בור) והמצב המשפטי. עוד הסתמך דנוס על הלכת מרקוביץ שקבעה כי בשומת הפיצויים לא תובא בחשבון השבחה הנובעת משינוי ייעוד שמכוחו מבוצעת ההפקעה ויש לשום את פיצויי ההפקעה לפי שווי המקרקעין לפי שוויים הקודם.

במסגרת השומה דנוס קובע כי אין להתחשב בפוטנציאל לפיתוח השטח המדובר וסביבתו במתחם ירקונים: "על בסיס ייעוץ משפטי שקיבלנו, הפיצוי בגין הפקעת הקרקע חושב לפי הייעוד במצב הקודם לתת"ל /102 – ייעוד חקלאי בהתאם לתוכנית פת/2000, זאת ללא התחשבות בפוטנציאל הנובע מתמ"מ  10/3 ו/או מהמסמך התכנוני שנערך בהתאם להוראותיה או בפוטנציאל ערטילאי כלשהו, מאחר שאף אחד מאלה אינו עומד במבחני הפסיקה לגבי פוטנציאל קונקרטי דיו, ולכן אין להתחשב בו".

נציגי הבעלים: "הקרקע נרכשה ב-2 מלש"ח לדונם ויותר"

עוה"ד צבי שוב וגלעד שמעון והשמאי גלעד ניר המייצגים מזה שנים עשרות בעלי קרקע המחזיקים בעשרות דונמים במתחם ירקונים מסרו כי "בעלי הקרקעות שקיבלו הודעות הפקעה לטובת דיפו סגולה המתינו שנים ארוכות לסיום התכנון של תוכנית הענק במתחם ירקונים ובאבחת רגע נשלפו החוצה מתוך התוכנית בשל תוכנית המטרו העתידית. לא זו בלבד שהוציאו אותם מהתוכנית, המדינה מנסה כעת לתת להם פיצויים מגוחכים ולא הגיוניים, שאינם משקפים שווי ריאלי של הקרקע".

עו

עוד נמסר מטעם השלושה כי "כל שטח הדיפו היה חלק ממתחם תכנון לאיחוד וחלוקה, היו מסמכים תכנוניים שכללו את השטח לכך, ורק בגלל המטרו התוכנית נגנזה. על בסיס התכנון שהתקדם אנשים קנו קרקעות ב-2 מיליון שקל לדונם ויותר. יש פה פערים משמעותיים שבסופו של דבר עשויים להגיע לעשרות מיליוני שקלים. לכן יהיו פה ויכוחים גדולים, קרבות ממש. הקרקע מזמן כבר לא חקלאית".