"מגדלי העמק": כך תהפוך מגדל העמק לבירת ההתחדשות של הצפון

עיירת הפיתוח הצנועה שנולדה בשנות החמישים כעיר תעשייה קטנה בלב עמק יזרעאל, עומדת בפתח מהפכה נדל"נית שצפויה לשנות את פניה באופן בלתי הפיך. מגדל העמק, שמנתה עד כה כ-25,000 תושבים, מתכוננת לקפיצת ענק של פיתוח עירוני מול צרכים דחופים: הגנה מפני איומים ביטחוניים, הכנה לרעידת אדמה צפויה, חידוש תשתיות מיושנות ומענה לגידול האוכלוסייה.

הנתון המרכזי שמעיד על התפנית הוא שמונה מתחמי פינוי-בינוי שמתקדמים במקביל בשלבים שונים של התכנון והאישור - תופעה חסרת תקדים שמבטיחה לפתח את העיר, לענות על הצרכים הקיימים וגם להפוך את מגדל העמק לאחד ממוקדי ההתחדשות הפעילים בישראל.

הצורך הדחוף: מיגון, רעידות אדמה ותשתיות מיושנות
הרקע לתנופת ההתחדשות נעוץ בצרכים קיומיים דחופים. ראש העיר יקי בן חיים מתאר את המציאות הקשה: "מתוך כ-8,000 יחידות דיור קיימות בעיר הוותיקה, כמעט מחצית אינן ממוגנות. מדובר בבתי שיכון ישנים, שבשנה האחרונה דייריהם העבירו חודשים שלמים במקלטים ציבוריים".

מעבר לאיום הביטחוני, מגדל העמק נמצאת בסיכון מוגבר לרעידות אדמה. העיר נחשבת לאחת מעשר הערים בישראל הצפויות ביותר לסבול מרעידת אדמה, כאשר המומחים צופים רעידה משמעותית בממוצע פעם ב-100 שנה. רעידת האדמה האחרונה התרחשה ב-1927 וגרמה נזקים עצומים ברחבי הארץ, ולפני כן ב-1837.

רונאל בן סימון, מנהל מינהלת ההתחדשות העירונית בעיר, מסביר: "מדובר על יחידות דיור משמעותיות לעיר שיספקו מיגון לתושבים מבחינת רעידות אדמה. בנוסף, העיר סובלת מתשתיות ישנות ומהצורך לספק מגורים לאוכלוסייה הגדלה. הצירוף של כל הגורמים הללו יוצר לחץ עצום לפיתוח מהיר ומקיף".

שמונה פרויקטים במקביל - תופעה חסרת תקדים
לדברי בן סימון, בשלב זה קיימת תב"ע אחת מאושרת, ויש עוד 7 שעברו מהוועדה המקומית לוועדה המחוזית. מדובר בנתונים מדהימים ביחס לכל מקום אחר בישראל, ובפרט נכון הדבר לגבי מגדל העמק, שבה לא יצא לפועל עד היום פרויקט של התחדשות עירונית .

המתחמים הם: העצמאות (שכבר אושר), שלום עליכם, קדש, העלייה, השקמה, השקמה-אידר, הציונות הראשונים ומרכז העיר. יחד הם צפויים לספק כ-3,890 יחידות דיור חדשות - נתון מרשים שמעיד על היקף הפיתוח הצפוי.

"מדובר", מוסיף בן סימון, "על פרויקטים של פינוי בינוי , ולא תמ"א 38 . זה אומר שהתכנון הוא מאוד מאוד מורכב, כאשר בסוף הפרויקטים יתווספו יחידות דיור רבות בכל אחד מהם".

מיצג אומנותי בכניסה למגדל העמק, קרדיט- אבישי טייכר, ויקימדיה

להסיר את מחסום הגובה
עד כה, כאמור, מגדל העמק לא נהנתה מההתחדשות העירונית שהציפה את המדינה, והפכה פופולרית במיוחד בעיקר במבנים ישנים, תוך שהיא מאפשרת לבעלי הדירות דירה חדשה וממוגנת במקום זו הישנה. הסיבה לכך נעוצה בגובה ובבסיס חיל האוויר השכן ברמת דוד. עד לאחרונה הוגבלה במגדל העמק הבנייה לגובה עד ל-10 קומות בלבד, בשל הסמיכות לשדה התעופה, דבר שהדיר יזמים רבים מלפעול להתחדשות עירונית במקום, שכן הדבר לא היה רווחי. 

לאחרונה, בדחיפתו של ראש העיר, ובזכות סקרים איכותיים ויקרים שבוצעו, קיבלה רשות התעופה (רת"א) החלטה היסטורית ביחד עם משרד הביטחון להסיר את מגבלות הגובה המחמירות שחלו על העיר. 

בן חיים, שמגיע מתחום הנדל"ן ומכיר היטב את הצרכים והאתגרים, זיהה מיד עם כניסתו לתפקיד את המצוקה והציב את תחום הנדל"ן וההתחדשות גבוה בסדר העדיפויות. הוא מתאר את המאבק הארוך שהביא לפריצת הדרך: "מכפיל יחידות הדיור היה כאן 1 ל-7, מה שלא השאיר ליזמים ברירה אלא להימנע מלפעול בה. תמיד היה ברור שרק עלייה לגובה תוכל לפתור את הדבר הזה".

"השקענו כסף רב, הרבה שעות עבודה, כוח ובעיקר זמן בביצוע 'סקרי תעופה'", מוסיף בן חיים. "בסוף 2024 הגיעה האישור המיוחל מרת"א, ולאחר מכן התקבל גם האישור ממשרד הביטחון".

העובדה שבן חיים הגיע מתחום הנדל"ן וזיהה את הצרכים ואת החשיבות בבנייה לגובה, ומיקם את המטרה הזו בראש סדר העדיפויות, היא זו, ככל הנראה, שהובילה בסופו של דבר לשינוי. והשינוי צפוי להיות דרמטי במיוחד. 

הקרב על אמון היזמים
הקרב על הסרת מגבלות הגובה לא היה רק טכני - הוא נגע גם לאמון היזמים בראש העיר. נראה, כי כאשר יזמים רואים את הרתמות העיר לנושא של התחדשות עירונית , את ההשקעה, את הבנת הצורך ואת העובדה שראש העיר מתעקש ואינו מוותר – זה משרה גם עליהם תחושת ביטחון ומניע אותם לפעולה. "אני רואה את היזמים שעובדים בעיר", אומר בן סימון, "הם נותנים בנו ובראש העיר אמון, כי הם רואים את המאמצים שהוא, וכולנו, משקיעים בנושא וכמה זה חשוב לנו. שיש צורך אמיתי לכך". 

בצד הסרת מגבלות הגובה, השלים משרד השיכון חתיכה חשובה נוספת בפאזל - הקצאת 600 יחידות דיור כקרקע משלימה לפרויקטי ההתחדשות. זהו צעד חיוני להפיכת הפרויקטים לכדאיים כלכלית, במיוחד במקום כמו מגדל העמק שבו המכפילים הנדרשים גבוהים.

"מדובר בפרויקט שאינו כלכלי כיום, מאחר שהמכפיל הנדרש באזור עומד על 8-10 דירות חדשות לכל דירה ותיקה", מסביר בן סימון על מתחם העצמאות שנבחר כפרויקט הראשון. המתחם כולל כיום 63 דירות ותיקות, עם תב"ע תקפה להקמת כ-230 דירות חדשות במקומן, ועם הקרקע המשלימה יתווספו עוד כ-350 דירות שיהפכו את הפרויקט לכדאי".

בן חיים מדגיש את החשיבות ההיסטורית של המהלך: "בכך הפכה מגדל העמק לעיר הראשונה בישראל בה מיושם עיקרון הקרקע המשלימה - מה שיהפוך את מיזמי ההתחדשות העירונית לכלכליים".

מהפכת ההתחדשות של מגדל העמק באדיבות: דוברות עיריית מגדל העמק

חזון לאומי נגד איום קיומי
מעבר לפרויקטי ההתחדשות, מגדל העמק עוברת תהליך פיתוח מקיף. בעירייה מספרים על הקמת היכל תרבות בהשקעה של 50 מיליון שקל, קרית חינוך חדשה ובית ספר חדשני למקצועות הסייבר. במקביל מתקדמת הרחבת כביש 75 והקמת מחלף ראשי בכניסה הצפונית לעיר.

בתחום התעסוקה, העירייה קידמה תכנית מפורטת חדשה לאזור התעשייה "רמת גבריאל" והחלה בקידום תוכנית נוספת לאזור תעסוקה חדש "מעלה מיכאל" בדרום העיר.

"מגדל העמק", אומר ראש העיר, "היא עיר קטנה המדורגת 4 במדד הסוציו-אקונומי. היעד שהצבנו לה בעירייה הוא לטפס בתוך עשור למקום 7 במדד, ולהפוך לעיר מודרנית ועצמאית כלכלית; להפוך ממגדל העמק ל'מגדל לעמק', אבן שואבת למגורים ותעסוקה עבור כל תושבי הצפון."

"ממגדל העמק ל'מגדלי לעמק'"
השילוב של הסרת מגבלות גובה, הקצאת קרקע משלימה ושמונה פרויקטי פינוי-בינוי במקביל יוצרים תמונה של עיר הנמצאת בפתח קפיצת מדרגה היסטורית. אם התוכניות יצאו לפועל כמתוכנן, מגדל העמק עשויה להפוך לסיפור הצלחה מרכזי במפת ההתחדשות העירונית בישראל, ולמודל לערים פריפריאליות אחרות המבקשות לעבור תהליך דומה של התחדשות ופיתוח.

העתיד יראה אם החזון יצליח להתממש, אך הסימנים הראשוניים מעידים על תנופה חסרת תקדים שעשויה לשנות לחלוטין את פניה של העיר הקטנה בלב עמק יזרעאל. כפי שמסכם בן חיים: "אני שמח שסוף סוף יש לנו בשורה אמיתית בשבילם" - והבשורה הזו עשויה להיות רק ההתחלה של מהפכה נדל"נית שתשנה את מפת הצפון.
 

לפרטים נוספים>>>>>>>>>>>>