בלעדי: הבעלים והמדינה לא הגיעו להסכמות – וקרקע ל-64 יח"ד בדרום ת"א תוצע במכרז

בית משפט השלום בתל אביב קיבל לפני כשבוע תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בדרום תל אביב, אשר בכ-80% ממנה מחזיקים 44 יורשים, ובכ-20% הנוספים מחזיקה המדינה באמצעות רשות הפיתוח האמונה על ניהול נכסי נפקדים. בקרקע, הממוקמת בשכונת נווה עופר בסמוך לדרך בן צבי, ניתן לבנות על פי תוכניות מאושרות כ-64 יח"ד בשתי יחידות תכנון. בפסק דינה הורתה השופטת עדי ניר בנימיני על ביצוע הליך פירוק שיתוף בקרקע באמצעות מכירה לכל המרבה במחיר.

בתביעה שהגישו הבעלים הפרטיים, המחזיקים כאמור בכ-80% מהקרקע, דרשו לרכוש את היתרה, כלומר את חלקה של המדינה בנכס באמצעות התמחרות פנימית, או בתשלום של מחיר שוק בהתאם להערכת שמאי. המדינה מנגד, דרשה לבצע מכירה פומבית של חלקה בלבד. פסק הדין דחה את שתי בקשות וקבע כי יש להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה פומבית למרבה במחיר, תוך חלוקת הפדיון בין השותפים.

לפסק הדין של בית משפט השלום בת"א 

על פי פסק הדין, התובעים ביקשו כמה פעמים מהמדינה שתמכור להם את חלקה בקרקע במחיר השוק, אך זו סירבה. לכן התובעים עתרו לפרק את השיתוף בדרך של רכישת זכויות המדינה. לטענתם, פירוק השיתוף בדרך של רכישת זכויות הנתבעת במקרקעין יאפשר להם להמשיך להחזיק במקרקעי המשפחה זה דורות, וזו הדרך היעילה והצודקת.

מנגד, טענה המדינה כי התביעה היא למעשה עתירה מנהלית בכסות של תביעה אזרחית. עוד נטען כי נפל שיהוי בהגשת התביעה — כשנתיים וחצי לאחר שנמסר לתובעים כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות את מכירת זכויות הרשות לתובעים בפטור ממכרז, וכי חלקה של הרשות במקרקעין ישווק במכרז שבו מוזמנים התובעים להשתתף.

בתביעה שהגישו הבעלים הפרטיים, המחזיקים כאמור בכ-80% מהקרקע, דרשו לרכוש את היתרה, כלומר את חלקה של המדינה בנכס באמצעות התמחרות פנימית, או בתשלום של מחיר שוק בהתאם להערכת שמאי. מנגד, טענה המדינה כי התביעה היא למעשה עתירה מנהלית בכסות של תביעה אזרחית

לטענת המדינה, תחילה פנתה חברת "נדל״ן חכם" בבקשה לרכישת המקרקעין, ובהמשך פנה בא כוח התובעים דאז בבקשה לרכוש את הזכויות במקרקעין במחיר השוק וללא מכרז. בקשות אלו נדחו. צוין כי הרשות ביקשה לבחון את המצב בשטח לפני שיווק חלקה היחסי במקרקעין, ונערכו בדיקות מקדימות מתאימות.

לכתב ההגנה צורף דוח פיקוח מינואר 2023 ממנו עולה, לטענת המדינה, כי חלקה אחת פנויה ואילו בחלקה הנוספת יש שתי פלישות מחלקות סמוכות. בהיבט התכנוני צורפה לכתב ההגנה חוות דעת תכנונית שלפיה חלוקה בעין (שלכל שותף חלקה עצמאית) אינה אפשרית, הואיל ומדובר בשני מגרשים המיועדים למבנה אחד — 24 יחידות בחלקה אחת ו־40 יחידות בחלקה השנייה. 

בית המשפט דחה את טענת רשות הפיתוח

התובעים השיבו כי לא תקפו את ההחלטה שלא למכור את הקרקע בפטור ממכרז, אלא דרשו פירוק שיתוף. עוד טענו כי המדינה לא יצאה למכרז פומבי במשך שלוש שנים, ואין מניעה לעשות כן גם היום, כל עוד לא מחייבים אותם למכור את חלקם וכי ניתן לפרק את השיתוף גם אם יש פולשים. הם חזרו על טענתם כי הדרך המועדפת והצודקת היא התמחרות פנימית.

בית המשפט דחה את טענת רשות הפיתוח כי יש להורות על מכירת חלקה במקרקעין במכרז פומבי, וקבע כי הנתבעת "לא הצביעה על כך שפירוק השיתוף במקרקעין יפגע באינטרס ציבורי כלשהו המצדיק להימנע ממנו”, וטענה כזו נדונה ונדחתה בפסיקה

"העדיפות לפי החוק היא לפירוק השיתוף בדרך של הסכם", כתבה השופטת בהכרעתה. "בהיעדר הסכם, דרך המלך היא להורות על חלוקתם בעין או בדרך של רישום בית משותף , אם הוכח שהמקרקעין ראויים להירשם ככאלה. חריג לעיקרון בדבר חלוקה בעין הוא פירוק השיתוף בדרך של מכירה. בענייננו מדובר בפירוק שיתוף בזכויות במקרקעין בשתי חלקות צמודות, שהצדדים בעלים במשותף בשתיהן. לפי חוות הדעת התכנונית שהגישה רשות הפיתוח, על המקרקעין חלה תכנית מאושרת ואין מחלוקת בין הצדדים כי חלוקה בעין אינה אפשרית”.

בית המשפט דחה את טענת רשות הפיתוח כי יש להורות על מכירת חלקה במקרקעין במכרז פומבי, וקבע כי הנתבעת "לא הצביעה על כך שפירוק השיתוף במקרקעין יפגע באינטרס ציבורי כלשהו המצדיק להימנע ממנו”, וטענה כזו נדונה ונדחתה בפסיקה. עוד נקבע כי, משהוסכם על הצדדים כי פירוק השיתוף בעין אינו אפשרי, יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה, ויש להכריע מהי הדרך המתאימה לביצוע המכירה.

בית המשפט הורה על מתן צו לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר, ועל חלוקת הפדיון בין השותפים. עוד הוחלט כי בתוך 45 ימים מיום הפסיקה על התובעים למנות כונס נכסים . לא נפסקו הוצאות. את התובעים ייצג עו״ד שמעון שגיא.