45 קומות ברמת החייל? עיריית ת"א ממליצה להעצים זכויות עוד לפני אישור תוכנית המתאר

ועדת המשנה לתכנון ובנייה תל אביב תתכנס היום (ד') לדיון מכריע: כיצד להסדיר את מעמדה של תוכנית המתאר העירוניתתא/5000 מול תמ"א 70 – תוכנית המטרו שאושרה במאי השנה וחלה על כ־40% משטח העיר – עד לאישור מתן תוקף לתוכנית המתאר החדשה תא/5500. מדובר בהחלטה שתשפיע באופן ישיר על יכולת הוועדה המקומית לאשר תוכניות מפורטות בתחומי תחנות המטרו, ותגדיר בפועל את מסלול הפיתוח העירוני בתקופת הביניים.

תוכנית המתאר תא/5000 , שאושרה למתן תוקף בדצמבר 2016, שימשה מאז הבסיס לסמכויות הוועדה המקומית לאשר תוכניות מפורטות בעיר. היא נחשבה לאבן דרך משמעותית בתכנון העירוני של תל אביב בעשור האחרון, כשהיא מספקת מסגרת כוללת להתחדשות, בינוי ומדיניות שימושי קרקע. בפברואר האחרון החליטה הוועדה המחוזית תל אביב לאשר להפקדה את תא/5500, שתהווה את מסלול הפיתוח של העיר לעשורים הבאים. התוכנית החדשה מגיבה לשינויים הדמוגרפיים והתחבורתיים שחלו בשנים האחרונות, ומותאמת לצרכים העירוניים המתגבשים, לרבות שילוב הדוק עם מערך המטרו הארצי.

שמים סוף לבלבול: איזו תוכנית גוברת – תמ"א 70 או תוכנית המתאר של ת"א?

תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו, אושרה במאי 2025 ונחשבת בעלת היררכיה גבוהה יותר מתוכנית המתאר העירונית. היא גוברת על הוראות תא/5000 במקומות בהם קיימת סתירה. עם זאת, לפי מסמך סדר היום של הוועדה המקומית, התמ"א מאפשרת המשך עבודה עם תוכנית כוללנית מאושרת, גם אם אינה תואמת לה במדויק – בכפוף לאישור מסמך מדיניות מתאים. מטרת הדיון היום היא להמליץ לוועדה המחוזית לאשר את החלטתה מפברואר כמדיניות ביניים, ובכך לאפשר לוועדה המקומית להמשיך לאשר תוכניות מפורטות מכוח תא/5000 בתחומי תמ"א 70 מבלי לעכב את תהליכי הפיתוח העירוני עד לאישור הסופי של תא/5500.

תל אביב (דימיטרי פיסטרוב, שאטרסטוק)

על פי החלטת הוועדה המחוזית, נדרשים תיקונים ב־20 אזורים שונים בעיר, בהם רמת החייל, קריית שאול, קריית שלום, ההגנה, צומת חולון, כרמלית, השלום, נמיר־פנקס ועוד. ברמת החייל הוחלט להגדיל את זכויות הבנייה (רח"ק) מ־7 ל־12.8, לשנות את הייעוד לייעוד מעורב ולאפשר בנייה עד 45 קומות. ברחוב דבורה הנביאה–ראול ולנברג הורחב הרח"ק מ־5 ל־8, הייעוד שונה מ"אזור תעסוקה מקומי" ל"אזור תעסוקה עירוני", והבנייה תתאפשר עד 45 קומות. בצומת משה סנה / פנחס רוזן הוגדל הרח"ק מ־4 ל־6, הייעוד שונה לאזור מגורים בבנייה רבת־קומות וגובה המבנים עודכן לעד 20 קומות, בעוד שבסמוך לאוניברסיטת תל אביב נותרה מגבלת הגובה על עד 9 קומות בלבד.

גם תמהילי השימושים בעיר עודכנו. ברחוב ההגנה, למשל, במתחם שבטבעת הראשונה יוקדש השטח לתעסוקה ומסחר בלבד, ובטבעת השנייה מגורים לא יעלו על 20% מהשטח. ביצחק שדה, בטבעת השנייה, בתחום המיועד למגורים, השימושים הנוספים יוגבלו גם הם ל־20%. דפוס זה חוזר במתחמים נוספים סביב תחנות המטרו, מתוך מטרה להבטיח שילוב מאוזן בין מגורים, תעסוקה ומסחר.

המלצת הוועדה המקומית לאשר את ההכרה ב"תכנון הכולל" כמדיניות התאמה לתמ"א 70 נועדה להבטיח המשכיות תכנונית עד לאישור הסופי של תא/5500. אם תאושר ההמלצה, יוכלו מוסדות התכנון להמשיך ולקדם פרויקטים בהיקפים גדולים – תוך התאמה למדיניות המטרו החדשה ולצרכי הפיתוח העירוני המתעדכנים של תל אביב.