המשנה ליועמ"שית: "לא יוטל היטל השבחה על מכירת דירה בהתחדשות עירונית לפני היתר"

עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), אמרה כי "לא יוטל היטל השבחה על מכירת דירה בהתחדשות עירונית לפני היתר". יוליס ארמרה את הדברים בכנס פסגת ההתחדשות העירונית 2025 של מרכז הנדל"ן , שנערך היום (ד') בתל אביב. יוליס השתתפה בשני פאנלים מרכזיים – "אחד על אחד" בהנחיית עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים, וכן בפאנל "נותנים את הדין: חידושי חקיקה ופסיקה בהתחדשות" בהנחיית עינת גנון, לשעבר סמנכ"לית ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

יוליס אמרה: "חשוב לי להגיד – זה לא רק מן הפה ולחוץ. מבחינתנו אנחנו עובדים טוב ומאוד קשה. גם היכולת להגיע לשיקום מבנים מעידה שהממשלה עובדת ומגיעה להסכמות. בקידום חקיקה יש קושי, אבל הפעילות ענפה". בהתייחסה לעתירה על העיכובים בתקופת המלחמה, שנדחתה, הוסיפה: "היינו סבלניים כל עוד יש אמירה מקצועית, כמו מתווה הקורונה. בנושא מכר הדירות, הרגולטור הוציא מתווה גרייס – מתווה לא מחייב. עלתה בקשה כזו מהקבלנים גם בראשית ימי המלחמה. הגורמים הממשלתיים אמרו שלא נכון לעשות מתווה גורף. האם היה סיכול? צריך להיבחן באופן קונקרטי, אלא אם מוצאים הוראות שעה במשרדים אחרים לנושא הנדל"ן. זו גם החלטת בית המשפט".

על סוגיית היטל ההשבחה ואי הוודאות בענף אמרה: "מסכימה שצריכה להיות מדיניות אחידה לגבי היטל השבחה . הייתה לנו החלטת ממשלה עם שימוע ציבורי מאוד רחב, ובסופו של דבר אנחנו עומדים להוציא דוח שיתקוף את נושא היטל ההשבחה מהמון חזיתות. החוק מאוד ארכאי והפרשנות שלו מביאה לתוצאות בעייתיות – גם הפערים בין הרשויות וגם אי הוודאות. הכספים הולכים בעיקר לרשויות חזקות, ויש המון שאלות על אופן החישוב. אנחנו מובילים תיקון עם דוח ביניים".

עוד הוסיפה: "הפער בין הרשויות הביא לרצון להקים קרן ארצית. נושא נוסף שעלה – למסות לפי ערכי שוק ושווי מכירה, ובסוף הכסף יחזור לרשויות המקומיות. הייתה דחיפות מהשטח ליצור פתרונות למצב הקיים. למשל, הזכויות המותנות שהתישו את המערכת והגיעו עד בג"ץ, ועולה השאלה איך לשייך היטל השבחה בסיטואציות כאלה. אנחנו אומרים ללכת למועד שבו הזכויות ניתנות בתוכניות – ואם אי אפשר להוציא מכוחן זכויות, לא יינתן היטל השבחה ".

בהמשך ציינה: "שאלה נוספת – היטל השבחה בהתחדשות עירונית. ההצעה שלנו היא לא לחייב מוכר דירה במכר גם כשיש התחדשות עירונית . הדוח הסופי ייצא אחרי החגים. בעוד שלוש שנים כל תחום היטל ההשבחה לא ייראה כפי שהוא נראה היום". יוליס הדגישה כי גם בנושא הסכמות הדיירים נדרשת זהירות: "בתחום היטלי ההשבחה עברנו רוויזיה מטורפת. גם הסכמת הרוב עברה שינויים חקיקתיים משמעותיים, ורוב תביעות הסרבן נדחות – צריך להיזהר מהורדת הרוב הדרוש. גם בשיקום מבנים וגם בתיקוני חקיקה צריכים להיות זהירים".

"לא התקדמנו, נותרו אותם חסמים" 

בפאנל נוסף שהתקיים בכנס, תחת הכותרת "נותנים את הדין: חידושי חקיקה ופסיקה בהתחדשות", נשמעו התייחסויות נוספות. עו"ד בני ארביב, סגן יו"ר מטה התכנון הלאומי, אמר: "הסיפור שלא יהיה היטל השבחה במכר הוא בשורה מבחינת בעלי הדירות. זו לא בשורה בכל הנוגע לשיטות החישוב, כיוון שלא דוחים את מועד הערעור במס בדוח הביניים. השאלות איך מחשבים נותרו, ונותרת חוסר ודאות".

עו"ד נועה סרברו, ראש אשכול נדל"ן במשרד המשפטים, הוסיפה: "יש המלצות ליישום בטווח המיידי של היטלי השבחה בהתחדשות – מימוש במכר אחרי שאושרה תוכנית ולפני שניתן היתר. בהקשר זה מוצע לדחות את מועד התשלום למועד קבלת היתר בנייה, כשהפרויקט יוצא לפועל". גם מהשטח נשמעו קולות ביקורת. רועי גבאי, ראש עיריית יבנה, אמר: "לצערי לא התקדמנו. החסמים המרכזיים נותרו אותם חסמים. אני שומע את כרמית מדברת על מנגנון בין רשויות – זה לא יעבוד. אני עדיין תקוע עם מט"שים ותשתיות".

דקלה פרסיקו, מנכ"לית אקרו , ציינה: "יש פער בין הצהרות הממשלה כמה חשוב להיות בהתחדשות עירונית ולהסיר חסמים, לבין גורמים בממשלה שלא מחויבים למהלך. הגיע הזמן שיהיה מנגנון בוררות כלפי רמ"י".

עו"ד אלון אבקסיס, ראש תחום המגורים וההתחדשות העירונית במשרד ברנע ג'פה לנדה , הוסיף: "גם אם מישהו ירצה למכור, היזם יצטרך לממן את זה. ממילא הפרויקט מלא חוסר ודאות, עוד לפני שהוא סגור תכנונית. מטילים היטלי השבחה לא הגיוניים, וכשאתה מסביר שיש סעיף של כדאיות כלכלית שלא מצליח להתכנס – צריך לריב עם דיירים ולעמוד בערר, וחוזרים לאותה נקודה. אם היה מנגנון מקדים שאתה יודע מראש מה יהיה גובה ההיטל, שאתה יכול להכניס אותו לדוח הרווח וההפסד, אפשר היה להוציא יותר פרויקטים, ודאי בתקופה המאתגרת הזו. זה מתסכל את כולם – וודאי את בעלי הדירות".