"בבבלי פרויקטים קורסים – דיירים נאלצים לוותר על זכויות או להביא כסף מהבית"

ההתחדשות העירונית בישראל ניצבת מול שורת אתגרים מורכבים: צפיפות בלתי נסבלת בערים מסוימות, חוסר אמון עמוק מצד תושבים, סחבת תכנונית שממררת את חיי היזמים, ופרויקטים שמתרסקים רגע לפני קו הסיום. כל אחד מהגורמים – הרשויות המקומיות, היזמים והדיירים – מושך לכיוון אחר, ולעיתים נדמה שהסירה הזו מתקשה להתקדם. על כל אלה דנו ראשי ערים, נציגי ממשל, יזמים ועורכי דין בפאנל מיוחד שנערך אתמול (ד') בכנס פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן תחת הכותרת "שלושה בסירה אחת: יזם–דייר–רשות מקומית", בהנחיית עינב קרנר, כתבת הצרכנות של גלי צה"ל. 

ראש עיריית בני ברק, חנוך זייברט, פתח את הדיון עם הצצה לאתגר היומיומי בעירו. לדבריו, הבעיה המרכזית היא צפיפות קיצונית: "אנחנו נמצאים היום ב־42 דירות לדונם. עיקר הבעיה אצלנו זה הצפיפות. אנחנו מתמקדים בפרויקטים נקודתיים של פינוי–בינוי, כמעט בוטיקיים, כי אין לנו היתכנות כלכלית למתחמים גדולים". זייברט הדגיש כי גם בנייה לגובה אינה פתרון קסם: "ילד ממוצע לוחץ על שני כיוונים במעלית, ואתה מחכה עשר דקות ורבע שעה. המעלית היא בעיה אמיתית, אבל היא רק סימפטום של הצפיפות".

לעומת בני ברק, באור יהודה המאבק המרכזי הוא על אמון הציבור. ראש העיר, ליאת שוחט, הציגה חזון ברור: "אור יהודה היא מקדמת התחדשות עירונית – זה יעד מרכזי, סוג של צדק למייסדי העיר וגם צורך עירוני". שוחט סיפרה כי כיום מקודמים בעיר כ־20 פרויקטים בשלבים שונים, וחלקם כבר בשלב האכלוס. עם זאת, לדבריה, הקושי טמון ביחסי הרשויות עם התושבים: "יש חוסר אמון של הדיירים בכל מוסד – גם בעירייה וגם במדינה. הם לא מבינים מה קורה בכלל. המטרה שלי היא לתת לתושב בקצה את המענה האישי ביותר".

מהזווית הממשלתית, חגי טולדנו, מנהל אגף בכיר קשרי קהילה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הזהיר מפני פערים בין ציפיות למציאות. "רובע 4 בתל אביב זכה לפריחה, וכל דייר קיבל עסקת חייו – אבל מאז חלו בלמים: מחירי הבנייה עלו בצורה היסטרית, הביקושים נעצרו, ומחוץ לתל אביב זה כמעט לא קורה". הוא הטיל אחריות גם על הדיירים: "לפעמים הם מתפתים להבטחות מוגזמות של יזמים. להתחייב על תמורות שאי אפשר לעמוד בהן ואז לחזור אחורה – זה מתכון לכישלון. דיירים חייבים לגלות אחריות ולבחור בחברות יציבות".

עו"ד לינור גולומב קרזנר, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית ברמת גן, הציגה גישה אחרת – מדיניות כוללת ולא פרויקט נקודתי. "רמת גן מובילה עשרות תוכניות בשלבים שונים, וכל החברות הגדולות נמצאות אצלנו. החלטנו לעצור את המטוטלת של תמ"א 38 ולעבור להתחדשות מתחמית". לדבריה, העירייה שמה דגש על מכלול ההשלכות: "אנחנו מסתכלים על השכונה בפריזמה רחבה – תשתיות, שטחים ציבוריים, הפרשות. המטרה היא לתת מענה ציבורי מקיף ומשמעותי, לא רק לדיירים היום אלא גם לדורות הבאים".

מהכיוון היזמי, יוסי הררי, בעלים ומנכ"ל קבוצת גרניט מבית אפי קפיטל , התמקד בסחבת הביורוקרטית: "החלום של כל יזם הוא ודאות תכנונית וקיצור לוחות זמנים. בערים כמו תל אביב, גבעתיים ורמת גן לוקח ארבע עד שש שנים להוציא היתר בנייה. פרויקט שאני חותם עליו היום, אחרי שנתיים עבודה, יעלה על הקרקע רק בעוד חמש שנים. זה מצב לא הגיוני, סחבת שפוגעת בבעלי הדירות ומעלה את הסיכון ליזם".

לבסוף, עו"ד ונוטריון דן הלפרט , מייסד הלפרט ושות', התריע מפני השלכות רוחב של קריסות פרויקטים: "אנחנו רואים רעידת אדמה – פרויקטים קורסים רגע לפני ביצוע, בעיקר ברובע 4 בבבלי. יש דיירים שנדרשים לוותר על זכויות או להביא כסף מהבית כדי להציל פרויקט". הלפרט הדגיש את תפקיד עורכי הדין כמגני הדיירים: "אם אין אלטרנטיבה ליזם שנכשל, צריך לייצר פתרון חכם שמחלק את הנזק. דיירים צריכים לוותר על תמורות רק אם הגענו לנקודה שבה הבנק לא נותן ליווי והפרויקט נופל".

הפאנל חשף עד כמה הסירה של ההתחדשות העירונית מלאה באינטרסים שונים ולעיתים מנוגדים. הרשויות המקומיות מחפשות פתרונות לאתגרי תכנון ותשתיות, היזמים מבקשים ודאות כלכלית ותכנונית, הדיירים מבקשים ביטחון והוגנות – והמערכת המשפטית מנסה לשמור על איזון. אם יש מסקנה אחת, היא שבלי שיתוף פעולה אמיתי – אף אחת מהזרועות לא תצליח להגיע לחוף מבטחים.