"יש הצפת אשראי – החוץ-בנקאיים מנצחים את הבנקאים, לא האמנתי שנגיע לזה"

שוק המימון להתחדשות עירונית עבר בעשור האחרון מהפך. אם בעבר דיברו על מחנק אשראי, הרי שכיום המערכת מוצפת באשראי – גם מצד הבנקים וגם מצד שחקנים חוץ־בנקאיים ומוסדיים. אך בעוד ההון זמין, מתגלות בעיות חדשות: מחסור בקבלני ביצוע, עלויות בנייה מתייקרות וחשש מביקושים כבושים שיתפרצו רק במחירים גבוהים. בפאנל מיוחד אתמול בפסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן , בהנחיית עו"ד דורון אריאל , שותף מייסד בפירמת דורון אריאל ושות', הציגו בכירים מענף המימון והנדל"ן את תפיסתם על מצב השוק.

פנינה אלה, מנהלת סקטור בנייה ונדל"ן בבנק מזרחי טפחות, טענה כי "מחנק אשראי זו מילה שכבר אפשר להגיד עברה מן העולם, אבל אנחנו זוכרים תקופות אחרות. כן יש צמיחה בפעילות גם של החוץ בנקאי וגם של המוסדיים... אני כן מזהה בעיה בתחומים אחרים ואני רוצה לתבוע פה מונח חדש וזה מחנק ביצוע. לא רואה כניסה של קבלנים חדשים לשוק, ואם תהיה מצוקה לשנים הבאות זו מצוקת ביצוע. ראוי שמקבלי ההחלטות במדינה יתחילו לחשוב על זה ולראות אילו תמריצים הם נותנים היום לקבלנים כדי שירצו להיכנס לשוק".

לדבריה, תחום הביצוע סובל ממבנה תמריצים בעייתי: "יש פה משהו כפוי טובה בעולם הזה של הביצוע. היזם – התוצאות של הפעילות שלו תלויות בהרבה מאוד גורמים, אבל הרווח של קבלן הביצוע מוגדר מראש. המקסימום שהוא יקבל זה לפי החוזה, אבל המינימום – כלומר ההפסדים – עלולים להיות כבדים. חייבים לתת להם תמריצים, חייבים לראות איך מסייעים להם עם ייבוא של פועלים זרים, כמו קבלנים סינים".

רו"ח חופית גוטסדינר, שותפה וראש אשכול נדל"ן ב־BDO, הדגישה כי הציבור הישראלי הפך לשחקן מימון משמעותי: "יש הזרמה אדירה ואנחנו רואים גם את הדוחות של החברות הללו. למרות כל הקשיים בשוק הנדל"ן ולמרות שלכאורה יש פה פסימיות אצל יזמים בכל מה שקשור בבורסה ובעליית ערך של חברות הנדל"ן – בוודאי כאלה שנושאות את שמה של ההתחדשות העירונית – עסק פורח. שם נמצא המממן החדש, הציבור הישראלי".

יעקב סיסו, שותף בקרן יסודות, הדגיש את השינוי הדרמטי: "אני אומר – יש הצפת אשראי. אנחנו בדיוק בקצה ההפוך ממה שהיינו לפני 11 שנה. כשהקמנו את קרן יסודות אמרנו נעשה מה שהבנקים עושים. אז מימון מגורים היה 100% בנקאי. אמרנו לא ייתכן שכל ענפי המשק ימומנו על ידי גופים חוץ־בנקאיים ורק מימון מגורים יישאר בידי הבנקים. הקמנו את המכשיר הזה, פתחנו את השוק גם לחוץ־בנקאיים, וגם בחלומות הכי ורודים שלי לא תיארתי שנגיע למצב שהגענו אליו. לא נעים לי להגיד, אבל בהרבה מאוד פרויקטים החוץ־בנקאיים מנצחים את הבנקאים – וזה מקום שלא האמנתי שנגיע אליו".

עו"ד רועי גלעד דורון, משנה למנכ"ל ומנהל פעילות התחדשות עירונית בקבוצת דן נדל"ן, הציג את הדרך שבה נכנסה קבוצת דן לתחום: "דן בראש ובראשונה היא חברה של תחבורה ציבורית. לחברות היו חניונים ומחסנים לוגיסטיים שבתחילה היו בשולי הערים ופתאום נהפכו לנכסים בלב העיר. ואז הם הבינו שנכון לעשות נדל"ן – וככה גם אנחנו נכנסנו להתחדשות עירונית. ההתחדשות היא כנראה מנוע שאי אפשר לוותר עליו גם בחברות נדל"ן עתירות נכסים".

בהמשך התייחס למבנה המימון: "יש עודף רגולציה, משווקים אשראי לחברה ולא אשראי נדל"ן ולכן הרגולציה לא חלה עליו באותה מידה. זה הגדיל את המימון החוץ־בנקאי. חברות החוץ־בנקאי נותנות פייט. מודל ה־20–80 התחיל לפני חמש שנים, אמרו שזה יהיה סוף העולם ושאנשים לא יצליחו לשלם את היתרה. עברו חמש שנים, אנשים משלמים את היתרה ומקבלים את הדירות. העולם לא נגמר, להפך – האשראי הזה הוא כלי שמאפשר גם לצעירים לקנות דירה ולא לשלם משכנתא ושכירות במקביל, תוך הסתכלות קדימה לעתיד שבו הריביות ירדו".

דלית רביב, מנכ"לית ICR ישראל קנדה ראם מגורים, התמקדה בעלויות העבודה: "גם אם עלות עובד זר עולה רק אלף שקל זה פי ארבע מפועל פלסטיני שהיינו רגילים אליו. העובד הזר לא עושה פי ארבע. מחירי ביצוע שרק הולכים ועולים לא מאפשרים ירידת מחירים ולא מאפשרים גם עצירת ירידה, כי הם תמיד הולכים ועולים. היום גבעתיים מסתובבת סביב 50 אלף שקל למטר, רמת גן כבר מגיעה ל־40, ובכל מקום באזור המרכז המחירים עברו את ה־30 אפילו חזק. ועדיין יש הרבה יזמים שיגידו שיש תחושה של חזרה לגדולה. ראינו את זה בפרויקט של גינדי – הם הצליחו למכור במקום הכי יקר במדינה במחיר זול, לפחות לפי איך שזה נראה. הם שיחקו אותה. נראה מה יהיה בסוף כשאנשים יגיעו לשלם על הדירה. אבל אז אנחנו מבינים שיש ביקוש, ואנחנו מכירים את זה – הרבה פעמים הביקושים כבושים ואנשים יושבים על הגדר. אנשים לא רוצים להיות פראיירים, לא רוצים לקנות דירה במחיר שעלול לרדת".

כך עלתה בפאנל תמונה מורכבת: מצד אחד אשראי זמין ושוק מימון מגוון יותר מאי פעם; מצד שני מצוקת ביצוע, עלויות מתייקרות וספק לגבי כושר הקנייה של הציבור. ההתחדשות העירונית אולי מצאה "איפה הכסף", אבל האתגר האמיתי נמצא בשאלה מי יבצע וכמה יעלה לבנות.