לשנה הבאה בפאפוס: שוק הנדל"ן הקפריסאי לוהט, האם זה הזמן להיכנס?

בשנים האחרונות הפכה קפריסין למוקד השקעה מושך לא רק לישראלים הגרים במרחק שעת טיסה ומחפשים הזדמנויות השקעה או רילוקיישן, אלא גם לאירופאים רבים. זאת בזכות עליית ערך, תשואות גבוהות יחסית, מיסוי נמוך ומשיכה לערי החוף ולשוק ההשכרות קצרות הטווח.

עליית ערך הנכסים בקפריסין הייתה משמעותית בחמש השנים האחרונות. מדד מחירי הדיור של הבנק המרכזי הקפריסאי מצביע על קצב עליות של כ-6%–8% בשנה. במיקומים מסוימים אף חל זינוק בשיעורים דו-ספרתיים. כך למשל, בפאפוס קפצו מחירי הבתים החדשים בכ-16.9% ברבעון הראשון של 2025 לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במצטבר, מאז 2019 נרשמה עלייה של עשרות אחוזים בערך הנכסים.

לימסול, עיר המטרופולין המשמעותית של האי, היא היקרה ביותר. מחיר דירת 2 חדרים נע בעיר בטווח של 270–550 אלף יורו. לעומת זאת, ערי חוף כמו לרנקה ופאפוס זולות יותר (כ-1,300–1,800 למ״ר יורו לדירה ממוצעת), והמחירים בבירה ניקוסיה קרובים לממוצע הארצי (כ-2,500 יורו למ״ר) ואפילו באזור איה נאפה (מחוז פמגוסטה) המחירים נוחים יחסית – דירת מגורים ממוצעת עולה בסביבות 180 אלף יורו.

משקיעים ישראלים הפכו לגורם בולט בקרב הרוכשים הזרים בשוק הדיור הקפריסאי. אמנם מרבית רוכשי הבתים הם עדיין מקומיים. הישראלים נמנים עם קבוצות הזרים הגדולות ביותר. לפי נתוני במבי דרימס, שפורסמו באתר מרכז הנדל"ן,  כ-15% מביקושי הרכישה לדירות חדשות בקפריסין מגיעים מישראל

אין מידע רשמי על התשואות, אך לפי פרסומים שונים תשואות ההשכרה מציגות הבדלים בין טווח קצר לארוך ובין האזורים: תשואת השכירות ברוטו לטווח ארוך (השכרה שנתית רגילה) נעה סביב 5% בממוצע. בלרנקה התשואה גבוהה במיוחד (עד כ-7.6%, הודות למחירי רכישה נמוכים יחסית) בעוד בלימסול זו עומדת על כ-5.3%, בניקוסיה על כ-4.8% ובפאפוס על כ-4.3%. השכרה לטווח קצר (דירות נופש לתיירים) יכולה להניב תשואה שנתית גבוהה יותר בהתאם לתפוסה.

משקיעים ישראלים הפכו לגורם בולט בקרב הרוכשים הזרים בשוק הדיור הקפריסאי. אמנם מרבית רוכשי הבתים הם עדיין מקומיים. הישראלים נמנים עם קבוצות הזרים הגדולות ביותר. לפי נתוני במבי דרימס, שפורסמו באתר מרכז הנדל"ן,  כ-15% מביקושי הרכישה לדירות חדשות בקפריסין מגיעים מישראל.

גם על פי נתוני ממשלת קפריסין, שמפרסמת המחלקה לנכסי מקרקעין במשרד הפנים הקפריסאי, ישראל דורגה בין ארבעת הלאומים המובילים ברכישת נכסי מגורים בערים כמו לרנקה, לימסול ופאפוס, לצד יוונים, רוסים ואנגלים.

אלא שכמו תמיד, כאשר מדובר בטרנד, נשאלת השאלה האם הוא מתבסס על תחזיות כלכליות מוצקות להמשך צמיחה, או שמא הוא מתבסס על "אווירה" וכך ברגע שהמצב הפוליטי בישראל יתייצב, פלח הרוכשים הישראלי יצטמצם. והמשקיעים יישארו עם שוק רווי בהיצע. זאת כאשר על פי נתוני משרד הסטטיסטיקה הקפריסאי, הפריחה הנדל"נית שהאי חווה כרגע הובילה לעלייה בהיקף הבניה ברבעון הראשון של 2025 ב-16.7% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ל-3,412 יח"ד בסך הכל.

"הקיץ האחרון היה משוגע, נכסים נחטפו מיד" 

על מנת להבין את התמונה המלאה, שוחחנו עם כמה מלווי השקעות נדל"ן בקפריסין. הידוע שבהם הוא איש התקשורת ליאון רוזנברג, שכבר שנה וחצי מלווה ישראלים בעסקאות נדל"ן באי. "עסקתי בנדל"ן הרבה שנים עבור המשפחה. למדתי רבות על התחום – אני כלכלן ורואה חשבון בהשכלתי והייתי גם כתב כלכלי. הידע הזה שימש אותי", מספר רוזנברג על האופן שבו הגיע לתחום.

לדבריו, "שמעתי על אלטרנטיבות ההשקעה בחו"ל, סיפרו לי שאפשר להשקיע בסכומים קטנים ולקבל דירה על הים במחיר של דירת שלושה חדרים בפתח תקווה. שמעתי שהתשואות משכר דירה בחו"ל מגיעות ל־12 אחוזים. וזה עניין אותי. אז התחלתי לחקור את התחום. בשנת 2022 בדקתי יחד עם קבוצת רכישה נכס באתונה וזה לא הסתדר. בחנתי את יוון, אנגליה וארצות הברית, ובכל המקומות הרגשתי שיש בעיה מרכזית: בתור קונה אני לא באמת מכיר או שולט בשוק, ובסופו של דבר אני תלוי במי שמראה לי את הנכס. הוא זה שעושה את הרכישה, הוא מנהל את הנכס עבורי וגם מוכר אותו בסוף. והשורה התחתונה היא שהקונה תלוי במאה אחוז באדם אחר שהוא כמו שותף בכיר. עבורי זה לא התאים. ואז נחשפתי לקפריסין.

איש התקשורת ליאון רוזנברג: אני רואה בפועל איך המחירים כאן זינקו ב-5 שנים האחרונות. דירות שנמכרו בפחות ממאה אלף יורו ב־2019. שוות היום כמעט פי 3. לרנקה כיום נמצאת בבום נדל"ני" 

"הבנתי שבהשקעות בקפריסין אני, בתור קונה, יכול להיות יותר בשליטה: זה קרוב, והטיסות זולות. וראיתי שיש למדינה מנוע צמיחה כלכלי אמיתי, ושהם מעודדים השקעות של זרים. לכן בחרנו להשקיע בקפריסין, עשינו זאת באמצעות מישהי שמלווה משקיעים ונראתה לנו אמינה, ומצאנו בעזרתה נכס בלרנקה שישמש גם לצורך השקעה וגם לצורך רילוקיישן".

"המחירים זינקו פי 3" .ליאון רוזנברג (באדיבות המצולם)

אלא שגם רכישה זו, לדברי רוזנברג, בסופו של דבר לא היתה אופטימלית. "תהליך הליווי, אף שהיה טוב, עדיין היו חסרים בו דברים, ובדיעבד אני יודע שהיו אופציות מעניינות יותר ממה שראיתי. אחרי שעברנו ללרנקה התחלתי לחקור את השוק ביסודיות ורכשנו עוד נכס. חברים שלנו ששמעו על זה ביקשו שאעזור להם למצוא השקעה טובה לעצמם, ועזרתי להם. ואז הבנתי שיש כאן ערך. פרסמתי בפייסבוק את שירותיי, ובשנה וחצי האחרונות זו הפרנסה שלי. למדתי שיש כאן המון הזדמנויות שלא משווקות לישראלים. אני עוזר ללקוחות למצוא את מה שמתאים להם, וזה בעצם מה שאני עושה היום".

מי הקהל?
"הקהל שלי הוא בעיקר ישראלים, אבל יצא לי גם לעבוד עם זרים. הישראלים הם היום שחקן משמעותי בקפריסין, אבל הם לא השחקן הגדול ביותר. הבריטים והרוסים עדיין מובילים, ובפער גדול מאד".

מה הם מחפשים?
"חלק מהלקוחות רוצים בית נופש עם חוויית חופשה מושלמת: ובאמת יש כאן גם מזג אוויר מצוין, ויש שירותי תיירות מלאים ומחירים סבירים. אחרים מחפשים השקעה נטו, והיום השכרה לטווח ארוך מניבה תשואה של חמישה עד שישה אחוזים. ואם מביאים בחשבון שמחירי השכירות והנכסים עולים, זה אומר שהתשואות טובות מאוד. יש גם אפשרות להשכיר את הנכס לטווחים קצרים וזה עשוי להיות רווחי, תלוי בנכס ובמיקומו.

"בצד הכלכלי קפריסין מתפתחת מאוד. יש כאן פריחה בהייטק, והמיסוי הוא מהנמוכים באירופה, שליש מבישראל. אין מס רכישה אלא רק אגרות. המיסוי הנמוך מושך חברות בינלאומיות שמביאות עובדים. זה קרה בהתחלה בלימסול ובפאפוס ועכשיו מתחיל לקרות בלרנקה. אני רואה בפועל איך המחירים כאן זינקו ב-5 שנים האחרונות. דירות שנמכרו בפחות ממאה אלף יורו ב־2019. שוות היום כמעט פי שלוש. לרנקה כיום נמצאת בבום נדל"ני. נכסים נמכרים במחירים שבעבר נחשבו מדע בדיוני. חלק מהרוכשים קונים נכסים כדי לקבל תושבות וזה מעלה את הביקושים. בשנת 2025 עד כה נמכרו מעל חמישים אלף נכסים לזרים".

עוד לדבריו, "יש גל מתעצם של אירופאים שנכנסים לשוק. לראשונה נבנים בלרנקה מגדלי יוקרה, וריזורטים בסטנדרט הכי גבוה, גם בלימסול ובפאפוס נמשכת התנופה של פרויקטי הבנייה הגדולים. וצריך לזכור שכאן הביקושים עונתיים, בקיץ הם בשיא ובחורף יש יותר הזדמנויות. הקיץ האחרון היה משוגע, נכסים נחטפו מיד. בחודשים הקרובים יש הזדמנות טובה, ובקיץ הבא צפויה עלייה דרמטית. עם זאת, חשוב לזכור שבגלל ריבוי הפרויקטים החדשים ייתכן שחלקם לא יצדיקו את המחירים שלהם, אז כדאי לבדוק טוב את המיקום שבו אתם משקיעים ולהשוות מחירים".

לאון רוזנברג: "יש גל מתעצם של אירופאים שנכנסים לשוק. לראשונה נבנים בלרנקה מגדלי יוקרה, וריזורטים בסטנדרט הכי גבוה, גם בלימסול ובפאפוס נמשכת התנופה של פרויקטי הבנייה הגדולים" 

איפה יש הזדמנויות?
"בכל מקום".

גם בצד הטורקי?
"בצד הטורקי ההשקעה מסוכנת, לא מומלצת לישראלים ויש שם בעיה מבחינת החוק הבינלאומי. בצד היווני יש מנעד מחירים רחב, זה מאוד תלוי בזהות המוכר, ואני ממליץ לבדוק יותר משלושה פרויקטים לפני רכישה, כדי לקבל תמונה הכי רחבה שאפשר".

אילו עלויות נוספות יש לקחת בחשבון?
"לפעמים צריך ריהוט, שכר טרחת עורך דין בשיעור של אחוז אחד, אגרות של אחד עד שלושה אחוזים, ובנכס חדש יש גם מע"מ"

מה היחס למשקיעים ישראלים?
"הקפריסאים מחבבים ישראלים, יש שיתופי פעולה צבאיים, עסקיים ורפואיים בין המדינות, והמנטליות שלהם דומה מאד לשלנו, הם רק קצת יותר ישרים ומנומסים. התנועות הפוליטיות הקיצוניות וההפגנות כמעט לא קיימות כאן".

"מס החברות הנמוך באירופה" 

שמרית ניסן-קלמברג היא מתכננת פיננסית ובחמש השנים האחרונות מלווה משקיעים ויזמי נדל"ן בקפריסין. "חיפשתי נדל"ן נוסף מחוץ לישראל, כי בישראל הנכסים יקרים והמיסוי גבוה", היא מספרת. "חיפשתי אפיקי השקעות אלטרנטיביים גם עבור הפנסיה להורים. בדקתי את יוון, ארצות הברית, פורטוגל והונגריה, ובקפריסין הגעתי ליעד. גם עכשיו המחירים עדיין נוחים והתשואות גבוהות".

מה המיקומים שבהם את עובדת?
"אני עובדת בפאפוס ובלימסול, שהם חוד החנית הנדל"ני של המדינה. בפאפוס יש ביקושים מאוד גבוהים, עיר תיירותית מתפתחת עם נתח התיירות הגדול במדינה כולה. יש הבעת עניין בפאפוס, גם של ישראלים וגם של אירופאים. זו פנינה תיירותית יפה, עם אתרים מוכרזים של אונסק"ו".

על המדינה בכללותה היא מספרת: "המיסים מיטיבים בצורה בלתי רגילה גם עם משקיעים וגם עם תושבים. מס החברות הוא הנמוך ביותר באירופה ועומד על 12%, וחברות הייטק אכן מגיעות לכאן. ככל שהעולם גלובלי יותר – נוח לעבור למקומות נעימים יותר. התרבות מנומסת, עם שלטון בריטי עד שנות השישים".

שמרית ניסן קלמברג (יוסף לזרוף)

מה הסיכונים?
"כמו כל השקעה – יזם לא נכון, מקום השקעה לא נכון, איש מקצוע לא נכון בלי ניסיון. צריך לבדוק את היזמים, אם הם ממונפים, מה סטטוס הפרויקט, אם יש רישום טאבו . כן הייתי ממליצה לבדוק מיסוי. בקפריסין למשל אין מס ירושה, ויש מס רכישה רק על דירות יד שנייה".

מה הטעויות הנפוצות?
 "יש אנשים שקונים שלא במחיר שוק. בקפריסין זה מורכב לבדיקה וצריך שיעורי בית וליווי. אני יכולה לומר ברמת רחובות שיש הבדל בין המחירים בצד ימין ובצד שמאל. מי שלא מכיר יכול ליפול והיה לי לקוח שנפל כי השווה לדירות חדשות. אחרי 3 שנים הוא מנסה למכור ומבין שקנה במחיר מופקע. אבל אנשים שעשו עסקאות נכונות במינוף מטורף שלהם.

"עוד טעות היא אנשים שעושים רילוקיישן הרבה פעמים לא יודעים איך לקבל תושבות. מסתכלים על האובייס – 'קנו ב-300,000 אירו ותוכלו לקבל תושבות'. אבל יש גם המון קריטריונים קטנים: הכנסות, היסטוריית חובות, תיקים וכדומה".

איפה ההזדמנויות?
"בכל האי, עדיין פאפוס ולימסול הן חוד החנית. אני צופה שפאפוס תמשיך בעלייה משמעותית, לימסול גם – במקומות מאוד פרטניים, ושאר השוק יעלה באופן מתון. לגבי לרנקה הדעות חלוקות. בכל הנכסים החדשים למגורים, בשכירות ארוכת טווח – הביקושים עולים. בקפריסין יש מיליון ומאתיים אלף תושבים והתיירים הם פי 4 מזה. נפתחו המון טיסות ישירות שלא היו מעולם.

"המשקיעים הם עונתיים, כי מדובר במדינת שמש. אבל תפוסת התיירות התרחבה לעשרה חודשים, ויש חודשיים רגועים יותר. אירופאים שחיים באזורים הקרים באים גם בינואר ובפברואר. בכל שנה שעוברת הדוחות מראים עלייה של תיירים גם בחורף וגם בקיץ".

טיפ לסיום?
"לקבל עצה ממי שעשה את הדרך, ולבדוק כמה פעמים, ולקבל חוות דעת מלקוחות – ולפקוח עיניים".