"כמות ההזדמנויות היום בענף ההתחדשות עצומה, כמו ילד בחנות צעצועים"

עמיר שאלתיאל, מי שנחשב היום לאחד השמות החזקים בשוק הנדל"ן הישראלי, מתארח בפודקאסט החזית העירונית של מרכז הנדל"ן , ומספר לנמרוד בוסו, עורך אתר מרכז הנדל"ן, איך כבר בגיל ההתבגרות ידע לאן פניו מועדות, ואיך כבר בגיל 26 הקים את אלדר שיווק, שהפכה לימים לקבוצה רחבת פעילות – שיווק, יזמות, משכנתאות וכיום גם התחדשות עירונית בהיקפים עצומים.

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי
לאפל

שאלתיאל מספר על ההקמה והצמיחה של חברת מטרופוליס : "זה התחיל מחדר קטן בקומה ה־30 בבסר 2, עם עובד וחצי. אחרי 12 שנה זה כבר התפוצץ – כשעזבתי היו 13 אלף יחידות דיור במלאי". לדבריו, מטרופוליס נחשבת פורצת דרך: "עשינו את פרויקט הפינוי־בינוי הראשון בתל אביב, הראשון בהרצליה ואת רחוב שדה בוקר בגבעתיים – הרחוב הראשון בישראל כולו בהתחדשות עירונית". אך ההצלחה לוותה גם בקשיים: "זה לא היה מהיר. כל שנה שילמנו 'שכר לימוד' בדרך. זה לקח המון הוצאות ניהול ותפעול עד שזה התפוצץ". 

ב־2024 מכר שאלתיאל את חלקו במטרופוליס בעסקה בשווי של 800 מיליון שקל. למרות הסכום, הוא מבהיר: "לא רציתי למכור. יכולתי להישאר עוד שנים. זה היה בייבי שגידלתי – פרידה אמוציונלית קשה. גם כשהצ'ק גדול, זה לא מפחית מהקושי". לדבריו, ההחלטה נבעה מהתהליכים האסטרטגיים של קבוצת אלייד, שהייתה השותפה המרכזית: "הם נערכו להעברת הניהול לדור הבא, ונפרדו מרוב השותפויות. התלבטתי חצי שנה אם למכור רק שליטה, ובסוף החלטתי לצאת לגמרי ולהתחיל משהו חדש שבו אני לא 25% אלא 100%".

על ריבוי ההצעות כיום לרכישות ושיתופי פעולה אומר שאלתיאל כי "זו תקופה מבלבלת – כמו ילד בחנות צעצועים. כמות ההזדמנויות עצומה. הרבה חברות מצאו עצמן עם מלאים בעייתיים, עם שותפים שרוצים לצאת או בלי היכולות להוציא לפועל. חלק נכנסו בלי מומחיות אמיתית – ידעו להביא פרויקט, אבל לא בנו, לא שיווקו, לא מכרו". כאן, לדבריו, יתרונו: "המומחיות שלנו היא בשיווק. יש לנו משרדי מכירות בכל הארץ, ברומטר קבוע של המחירים. אנחנו יודעים להעריך מה יקרה אחרי המלחמה ואחרי שהריבית תרד. זה מאפשר לקחת הימורים מחושבים שאחרים לא יכולים להרשות לעצמם".

שאלתיאל מתייחס לקיפאון במכירת דירות חדשות: "מה שהפתיע זה שזה לא קרה קודם. אנחנו במלחמה עקובה מדם, והריבית ברמה שלא חשבנו שתישאר כל כך הרבה זמן. ועדיין – יש חוסן אדיר לשוק. צריך להבין: אין אבטלה, יש מחסור בעובדים. בניגוד ל־2003, אנשים לא חרדים לעבודה שלהם". הוא מוסיף: "רכישת דירה היא לא רק צורך – היא סמל להתחדשות, לצמיחה. אנשים לא מרגישים היום במצב הזה. הם שחוקים, עייפים, ממתינים לסיום המלחמה. לכן אני אומר – כשהיא תסתיים, השוק יתפוצץ מחדש. השינוי יהיה חד".

"לא תמיד מימון או הורדת מחיר פותרים את הבעיה. לפעמים הפתרון הוא במוצר – שינויי דיירים, התאמות אישיות. הלקוח שרוצה לגור צריך פתרונות לצרכים שלו. הציבור יודע לזהות ערך אמיתי. בשדה דב, למשל, מכרנו 30 דירות בשבוע וחצי כי הצעת הערך הייתה נכונה. כשיש הייפ, זה מתפשט לכל המתחם"

באשר לאסטרטגיות מכירה בתקופה קשה, הוא מציע לחשוב אחרת: "לא תמיד מימון או הורדת מחיר פותרים את הבעיה. לפעמים הפתרון הוא במוצר – שינויי דיירים, התאמות אישיות. הלקוח שרוצה לגור צריך פתרונות לצרכים שלו". לדבריו, גם בתקופה הזו, כשהדירה מוצעת במחיר הנכון – היא נמכרת: "הציבור יודע לזהות ערך אמיתי. בשדה דב, למשל, מכרנו 30 דירות בשבוע וחצי כי הצעת הערך הייתה נכונה. כשיש הייפ, זה מתפשט לכל המתחם".

שאלתיאל מתייחס גם לתחום המשכנתאות שבו קבוצת אלדר פועלת: "כשהתחלתי את הקריירה, משכנתה הייתה ל־15 שנה. היום זה 30. אנחנו נראה תוך זמן קצר גם 40 שנה. ויהיו מצבים שדירה תעבור בירושה עם חוב. זה העתיד". לדבריו, הקים את הזרוע מתוך צורך אמיתי: "אין גורם מוביל בתחום ייעוץ המשכנתאות, זה תחום פרוץ בלי רגולציה. אנחנו מביאים אנשי בנקים ותארים פיננסיים, כדי להקים גוף שיעשה אלפי תיקים בשנה ויציע גם מוצרים פיננסיים בלעדיים".

מעבר לעולם העסקי, שאלתיאל פעיל גם במכון ויצמן למדע: "אי אפשר כל היום לרוץ אחרי הכסף. צריך גם להשאיר חותם חברתי. אם לא תשאיר מורשת שהיא מעבר לעשיית כסף, מה המשמעות?". לאחר הפגיעה הקשה במכון הוא מספר: "בזום של ה־Executive Board ראינו אנשים מכל העולם בוכים. זה היה אישי. מכון ויצמן הוא היהלום שבכתר הישראלי, והנזק לא רק פיזי אלא מדעי – מחקרים של שנים ירדו לטמיון".

בסיכום דבריו הוא מביע אופטימיות: "אני מאמין שהמלחמה תיגמר בחצי השנה הקרובה, ואז נראה זינוק חד בשוק. נעבור מתקופה של ייאוש לתקופה של התחדשות. זו תהיה נקודת מפנה – ומי שיישב על הגדר יפספס".