כשנה לאחר החתימה: האוצר עדיין לא אישר הסכמים לבנייה של כ-50 אלף דירות בערי העוטף

בשבוע הבא תציין מדינת ישראל שנתיים לאסון טבח ה-7 באוקטובר בעקבות מתקפת חמאס על יישובי "עוטף עזה". לצד הקמתה של מנהלת "תקומה" לשיקום יישובי העוטף, ביצעה המדינה עוד שני מהלכים משמעותיים לקידום פיתוח חבל הארץ שנפגע במתקפה: בספטמבר 2024 נחתם "הסכם גג" עצום בהיקפו בין המדינה ובין עיריית נתיבות להקמת לא פחות מ-32 אלף דירות חדשות. מספר חודשים לאחר מכן, בתחילת 2025, נחתם הסכם גג נוסף, והפעם באופקים שהותקפה באותו יום ארור, לבנייתן של קרוב ל-18 אלף דירות נוספות.

בעיריות אופקים ונתיבות אישרו את הדברים. "עיריית אופקים החליטה לעצור את חתימת הסכם הגג השני לעיר", נמסר, "וזאת לאור שינויים מהותיים שמבקשים לקדם מינהל מקרקעי ישראל ומשרד האוצר בנוגע לקרקעות המשלימות להתחדשות עירונית. השינויים המבוקשים מהווים פגיעה באינטרס העירוני והקהילתי". ואילו מעיריית נתיבות נמסר כי "עד שלא יאושר הסכם שמתייחס למגרשי השלמה לתוכניות התחדשות עירונית , לא נוכל להתקדם". תגובת הרשויות המלאה תובא בהמשך.

בסך הכל היו אמורים שני ההסכמים להביא לבנייתם של כ-50 אלף דירות, ולשיכונם של מאות אלפי תושבים חדשים בחבל הארץ שספג את הפגיעה, במהלך שאין סמלי ממנו. ואולם כעת חושף " מרכז הנדל"ן " כי הכרזות וטקסים לחוד, ומעשים לחוד. בפועל, השיווקים מכוחם של שני ההסכמים האמורים טרם החלו, ואף לא צפויים להתחיל בקרוב, שכן עד עתה משרד האוצר, אשר אחראי לממן את יישומם, כלל לא חתם עליהם.

במקרה של הסכם הגג עם נתיבות ישנו מכשול משמעותי נוסף, והוא שוועדת גבולות שמונתה על מנת להמליץ על הרחבת גבולותיה של העיר אל השטחים שבהם אמורות הקרקעות לצאת לשווק – טרם סיימה את עבודתה. באופקים חסם מסוג זה אינו קיים, ולמעשה כ-2,000 דירות כבר היו עשויות לצאת לשיווק במכרז ליזמים, אלמלא המחלוקת מול האוצר.

לב המחלוקת: סבסוד ההתחדשות העירונית

משיחות שקיים " מרכז הנדל"ן " עם גורמים הקשורים בנושא עולה כי לב המחלוקת בין האוצר ובין שתי הרשויות המקומיות – נתיבות ואופקים – היא האופן וההיקף שבו ישמשו שיווקי הקרקע לבנייה חדשה על מנת לתמרץ מיזמי התחדשות עירונית בחלקים הוותיקים של הערים. כידוע, הן אופקים והן נתיבות נמצאות מחוץ לטווח הכדאיות הכלכלית של מיזמי התחדשות העירונית, מה שמחייב אותן לקבל סבסוד על מנת שפרויקטים שכאלה ייצאו לדרך. סבסוד שכזה עשוי להינתן הן באמצעות "קרקע משלימה" והן באמצעות מענקים במזומן למיזמי ההתחדשות. הסכמי הגג קובעים מנגנון של "קרקע משלימה" שגובש בין הרשויות המקומיות ובין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). ואולם במשרד האוצר, נכון לעכשיו, מסרבים לאשר את הסעיפים הנוגעים לסבסוד ההתחדשות.

על פי הסכם הגג שנחתם בין המדינה ועיריית נתיבות ב-3.9 אשתקד, אמורה העיר לבנות שתי שכונות ענק – "נתיבות צפון" ו"רמת נתיבות" בהיקף של 32,020 יח"ד ושטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של כ-1.24 מיליון מ"ר. עוד כלל ההסכם הקמת מרכז לרפואה דחופה בהשקעה של 45 מיליון ש"ח, השקעה של 680 מיליון ש"ח בתשתיות תחבורה, ו-300 מלש"ח נוספים לקידום כביש עוקף צפוני ועוד.

עיריית אופקים: "על אף תנופת הפיתוח ממנה נהנית העיר, החליטה העירייה לעצור את חתימת הסכם הגג השני לעיר, וזאת לאור שינויים מהותיים שמבקשים לקדם מינהל מקרקעי ישראל ומשרד האוצר בנוגע לקרקעות המשלימות להתחדשות עירונית. השינויים המבוקשים מהווים פגיעה באינטרס העירוני והקהילתי, ולכן עד לחתימה על הנוסח המוסכם והמקורי אליו הגיעו הצדדים, לא יימשכו השיווקים בעיר. לאחרונה, אף הורתה הרשות על עצירת שיווקים של כ-2,000 יחידות דיור".

בפברואר השנה נחתם גם הסכם הגג באופקים, הכולל בנייה של 17,727 יחידות דיור חדשות בחמש תוכניות ברחבי העיר. בנוסף ל-250,000 מ"ר עבור שטחי מסחר ותעסוקה ברחבי העיר. במסגרת ההסכם, היתה המדינה אמורה לבצע השקעה בתשתיות בהיקף של מעל מיליארד ש"ח.

תגובות "הגיע הזמן שפקידות האוצר ורמ"י יפתרו את הבעיות ביניהם"

תגובת עיריית אופקים: העיר אופקים מובילה את שוק הנדל"ן בישראל בשנת 2025, עם נתוני שיא של ביקוש, הגירה חיובית וצמיחה מרשימה. בשנת 2024 דורגה העיר במקום השלישי בארץ במכירת דירות חדשות, והשנה היא מובילה את הרשימה הארצית. יחד עם זאת ועל אף תנופת הפיתוח ממנה נהנית העיר, החליטה עיריית אופקים לעצור את חתימת הסכם הגג השני לעיר, וזאת לאור שינויים מהותיים שמבקשים לקדם מינהל מקרקעי ישראל ומשרד האוצר בנוגע לקרקעות המשלימות להתחדשות עירונית.

"השינויים המבוקשים מהווים פגיעה באינטרס העירוני והקהילתי, ולכן עד לחתימה על הנוסח המוסכם והמקורי אליו הגיעו הצדדים, לא יימשכו השיווקים בעיר. לאחרונה, אף הורתה הרשות על עצירת שיווקים של כ-2,000 יחידות דיור כחלק מהסכם הגג השני. עיריית אופקים מבקשת לוודא כי צמיחת העיר מתבצעת באחריות, בשותפות ובתכנון נכון. הסכם הגג הוא כלי מרכזי להמשך פיתוחה של אופקים, אך הוא ייחתם רק כאשר ישקף באופן מלא את צרכי העיר ותושביה. נמשיך לפעול בשקיפות ובנחישות למען עתיד העיר, התחדשותה וצמיחתה האסטרטגית תוך שמירה מלאה על האינטרס הציבורי של תושבי אופקים".

מעיריית נתיבות נמסר: "לצערנו, הסכם הגג שהיה צריך להיחתם לשיווק אלפי יח"ד מתעכב בשל ויכוח בין רמ"י למשרד האוצר. במצב עניינים זה ועד שלא יאושר הסכם שמתייחס למגרשי השלמה לתוכניות התחדשות עירונית , לא נוכל להתקדם. העירייה לא תסכים לבנות עיר חדשה ללא הפניית המשאבים הנדרשים להתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות. הגיע הזמן שפקידות האוצר ורמ"י יפתרו את הבעיות ביניהם ונקדם יחד תוכנית להמשך בניית ושגשוג העיר, כפי שעשינו עד כה".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "אכן הסכמי הגג נחתמו במועד המצוין ולצערנו לא היתה כל הצדקה לעיכוב בחתימת נציגי משרד האוצר. אנו מקווים כי בימים הקרובים הבעיה תיפתר ונשווק אלפי יחידות דיור בנתיבות ובאופקים".

ממשרד האוצר טרם נמסר: "משרד האוצר רואה חשיבות רבה בהסכמי הגג ושותף לגיבושם וקידומם. עם זאת, יובהר כי הסכמי הגג נדרשים להיערך בהתאם לכללים המקובלים. נוסחי ההסכמים המדוברים לא נערכו בהתאם לכללים המקובלים, ולכן נדרש לתקנם על מנת שמשרד האוצר יוכל לחתום עליהם בהקדם".