נציגות הבית המשותף השכירה חניה בשטח המשותף – הדיירים יצאו למאבק. כך זה הוכרע

במאמר זה, נסקור את החלטת המפקחת על רישום המקרקעין, אשר נדרשה להכריע בשאלה - האם נציגות הבית המשותף מוסמכת להחליט שחלק מהרכוש המשותף המיועד לחניית רכבים יושכר, ותמורתו תועבר לקופת הנציגות. וזאת במקום לאפשר לבעלי הדירות בבית המשותף לחנות בו על בסיס מקום פנוי. 

המונח "רכוש משותף" בבניין כולל את כלל החלקים שאינם מהווים שטח דירה פרטי, ואשר נועדו לשימושם של כלל בעלי הדירות או מרביתם. הגדרה זו חלה לרוב על הקרקע עליה בנוי הבניין, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות, המקלטים וכו". 

נסיבות המקרה:

התובעים הינם בעלים של אחת מהדירות בבניין הנמצא רח' הרב קוק שבירושלים, והנתבעת הינה נציגות הבית המשותף. חלק מהחניות בבניין הוצמדו לבעלי הדירות. אך חלק אחר מהן לא הוצמד, ומהווה חלק מהרכוש המשותף בבניין. בענייננו, מדובר על אחת החניות שלא הוצמדה לרכוש המשותף. 

לאחר שהנציגות מנעה מבעלי הדירה את השימוש בשטח החניה, הוגשה תביעה שבסופה נקבע כי יש להסיר את החסימה, ולאפשר לתובעים, בעלי הדירה, להחנות את הרכבים במקום. בעקבות קביעה זו, התכנסה הנציגות, והוחלט ברוב קולות, להשכיר את שטח החניה בתמורה כספית, לתקופות של שנה בכל פעם, תוך ייעוד התמורה לכיסוי הוצאות הנציגות. 

התובעים טענו, כי עומדת להם וליתר בעלי הדירות זכות לעשות שימוש סביר בחניה המשותפת, וכי מותר להם להחנות בה על בסיס מקום פנוי. בנוסף, הם טענו כי לנציגות אין סמכות לקבוע חזקה ייחודית על מקום חניה כלשהו לדייר ספציפי, גם לא בתשלום. לטענתם, כל החלטה בנוגע להקצאת חניות קבועות מחייבת את הסכמתם של כלל בעלי הדירות.

מנגד, הנתבעת טענה כי ההסדר הקיים אינו מהווה גריעה של שטח מהרכוש המשותף, והצמדתו לדירה ספציפית, וכן שאין בכך הקניית זכות שימוש ייחודית קבועה. הנתבעת התבססה על העובדה שהחניה הושכרה לתקופה מוגבלת של שנה, וכי ניתנה לתובעים זכות קדימה לשכור את החניה לפני שהוצעה לדיירים אחרים בבניין.

דיון והחלטה:

על מנת להכריע במחלוקת, המפקחת בחנה את השאלה המרכזית באמצעות שתי סוגיות עיקריות:

1. האם ההחלטה בדבר אופי השימוש ברכוש המשותף יכולה להתקבל ע"י הנציגות ברוב קולות?
2. האם ההחלטה שהתקבלה ברוב קולות ע"י הנציגות פוגעת בזכות המיעוט שהתנגד לה? 

לעניין השאלה הראשונה - סמכות הנציגות לקבוע שימוש ברכוש המשותף - המפקחת דחתה את טענות התובעים, וקבעה כי הסמכות לקבוע את אופי השימוש והניהול של הרכוש המשותף נתונה לנציגות, והחלטותיה מתקבלות ברוב קולות. בהחלטתה התבססה המפקחת על פסק הדין בעניין ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, שעסק בעובדות דומות. באותו פסק דין, בית המשפט הבהיר, כי קביעת השימושים ברכוש המשותף היא החלטה שמתקבלת על ידי רוב בעלי הדירות, ולא ניתן לתת זכות וטו לבעל דירה בעניין כזה.

בהתאם לכך, המפקחת יישמה את עניין וינטרס, וקבעה כי אין  כל מניעה שנציגות הבית המשותף תקבל החלטה כפי שקיבלה. המפקחת הדגישה כי החלטה זו אינה מעניקה זכות שימוש ייחודית לאף אחד מבעלי הדירות, שכן היא אינה שוללת באופן קבוע את האפשרות של מי מהם לעשות שימוש בחניה.

לעניין השאלה השנייה - פגיעה בזכויות המיעוט - המפקחת דחתה גם את טענות התובעים בעניין זה, וקבעה כי החלטת הנציגות אינה פוגעת בזכויות המיעוט שהתנגד .ההחלטה מאפשרת לכל אחד מבעלי הדירות לשכור את החניה בתשלום ולתקופה קצובה, באופן המאפשר תחלופה, ונותן לכל בעלי הדירות הזדמנות לשכור אותה. יתרה מכך, הנתבעת אף העניקה לתובעים זכות ראשונים לשכור את החניה, אך הם סירבו לכך. בכך, אף ניתן לתובעים יתרון מסוים טרם יישום החלטת הנציגות. המפקחת אף מצאה יתרון נוסף בהחלטה שהתקבלה, וציינה שהיא מוסיפה כספים לקופת הנציגות, לטובת כלל בעלי הדירות.

לפיכך, המפקחת החליטה לדחות את התביעה, ולהותיר על כנה את החלטת הנציגות.

((י-ם) 147/24 ‏בביאן יעל נ' נציגות הבית המשותף ברחוב הרב קוק 7 בירושלים‏). 

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד ירין חסון צפניה בסיועה של המתמחה שרון גורן.