בעזרת השם: בשכונה הזו שבאזורי הביקוש עוד ניתן למצוא דירת 4 חד' חדשה ב-1.7 מלש"ח

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: רובע ג', אשדוד. 

רובע ג' נמנה על הרבעים הוותיקים באשדוד ובו למעלה מ-20 אלף תושבים - הרובע הגדול ביותר בעיר מבחינת כמות תושבים. הוא החל להיבנות במהלך שנות ה-60 של המאה הקודמת, בין היתר בעקבות גלי עלייה גדולים של עולים חרדים מארצות הברית ומאירופה. הרובע נמצא בכניסה הצפונית לעיר ממזרח – כאשר תוחמים אותו שדרות בני ברית ממערב, יצחק הנשיא מדרום, ומשה סנה ממזרח. ברובע שלושה בתי ספר ממלכתי, ומרכז מסחרי ושני בתי אבות גדולים. אוכלוסיית הרובע הטרוגנית ומורכבת מתושבים ותיקים לצד צעירים. החתך הסוציו-אקונומי של מרבית התושבים הוא מתחת לממוצע. רוב האוכלוסייה חרדית\מסורתית, עם לא מעט עולים חדשים בפרט מרוסיה ואתיופיה. הדירוג הסוציו־אקונומי של רובע ג׳ הוא נמוך יחסית בהשוואה לרובעים החדשים יותר בעיר. 

רוב הבנייה ברובע ישנה יחסית, מלפני שנות ה-80, ורובה עם פוטנציאל גדול להיכלל לשדרוג במסגרת תמ"א 38 ו\או פינוי בינוי , מה שאכן קורה בשנים האחרונות, כחלק מתנופת ההתחדשות העירונית שעוברת העיר הוותיקה באשדוד. עשרות פרויקטים בשלבים שונים מתקיימים בשכונה עם לא פחות מ-22 יזמים שפועלים בה. ברובע קיימות שכונות יחסית חדשות – כמו שכונת לב הרובע, שכונת יד איתמר, והבניינים ברחוב הרב אלקלעאי.

רמת הנגישות ברובע ג' סבירה - רשת הרחובות בשכונה לא צפופה, אך מקושרת בצורה סבירה לשכונות הסמוכות, ולרחוב משה סנה שמהווה כביש עוקף מזרחי של העיר, עם חיבור מהיר יחסית למחלף עד הלום על כביש 4. בנוסף, בשכונה יש מצוקת חניה חמורה שאף גרמה להקפאת היתרי בנייה בשנים האחרונות. התחבורה הציבורית טובה - בשכונה יש תחנות אוטובוס רבות, עם שירות אוטובוסים טוב שכולל קווים לא מעטים בתדירות גבוהה, לרבות לאזור התעשייה בבני ברק ולתחנת הרכבת העירונית.

בין חציון 1 2024 לחציון 1 2025 נרשמה בשכונה עליה של כ-2% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-35% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת ירידה של 2.5% במחיר ממוצע של דירה שנרשמה באותה תקופה בכלל אשדוד. ברובע ג׳ יש שוק פעיל של דירות יד שנייה, לצד פרויקטים של דירות חדשות בהתחדשות. וכמה תעלה לכם דירה ברובע הוותיק? על דירת 3 חדרים יד שנייה תשלמו בממוצע 1.549 מיליון שקל, דירת 4 חדרים יד שנייה תעלה לכם בממוצע 1.923 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע 1.724 מיליון שקל. מדובר במחירים שנמוכים מהממוצע העירוני בכ-5%. 

כרטיס ביקור - אשדוד

מיקום: מישור החוף הדרומי, צפונית לאשקלון, ודרומית לפלמחים

תושבים (2024): 230,262

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 1,132, מאזן הגירה פנימית 709-, מאזן הגירה בינלאומי 246-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 5 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2024 - 1,752 עסקאות, חציון 1 2025 - 1,326 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מיוני 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: ירידה של כ-2.5% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, ירידה של כ-1% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-24% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• מע"ר דרום - כ-4,280 דירות,שטחי מסחר ותעסוקה

• רובע לכיש - כ-2,700 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה, קרית ספורט עירונית, ופארק לאורך נחל לכיש

• פארק היי טק - אזור תעסוקה חדש שמוקם בדרום מזרח העיר, סמוך לתחנת הרכבת 'עד הלום'

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רובע א' - 54 פרויקטים

• רובע ב' - 38פרויקטים

• רובע ג' - 59 פרויקטים

• רובע ד' - 58 פרויקטים

• רובע ו' - 80 פרויקטים

• רובע ח' - 49 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• קרית איתנים - אזור תעשייה כבדה ותיק שמתוכנן להפוך לרובע מעורב שימושים עם כ-5,250 דירות ומיליוני מ"ר לתעסוקה

• קרית שמעון פרס - שכונת מגורים חדשה שתוקם מסביב לבית החולים אסותא, עם כ-3,500 דירות

• הרובעים הדרומיים - שכונת מגורים חדשה עם כ-4,500 דירות ממזרח לרובעים י"ג ו-ט"ז

• קרית חלוצים - רובע מגורים ותעסוקה חדש עם כ-90,000 דירות בצפון מזרח העיר, חלקו במסגרת התחדשות אזור המלאכה 'קרית חלוצים', וחלקו בבנייה חדשה

• עד הלום - שכונת מגורים ואזור תעסוקה בכניסה הדרומית לעיר, עם כ-1,400 דירות.

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 27 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 12 פרויקטים שקיבלו היתר 

מחיר למשתכן - 6 פרויקטים שקיבלו היתר 

רובע ג'  - תעודת זהות

מיקום: צפון העיר, דרומית לאזור התעשייה הקלה קרית חלוצים, מזרחית לרובע ב, צפונית לרובעים ו ו-ז, ומזרחית לבית העלמין העירוני

מספר תושבים (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 20,474 

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 33,500

מספר דירות (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 4,997

מספר דירות צפוי (2040, תכנון): 7,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 2 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - רשת הרחובות בשכונה לא צפופה, אך מקושרת בצורה סבירה לשכונות הסמוכות, ולרחוב משה סנה שמהווה כביש עוקף מזרחי של העיר, עם חיבור מהיר יחסית למחלף עד הלום על כביש 4. בנוסף, בשכונה יש מצוקת חניה חמורה שאף גרמה להקפאת היתרי בנייה בשנים האחרונות.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - בשכונה יש תחנות אוטובוס רבות, עם שירות אוטובוסים טוב שכולל קווים לא מעטים בתדירות גבוהה, לרבות לאזור התעשייה בבני ברק ולתחנת הרכבת העירונית.

רמת נגישות שבילי אופניים: סביר - בתוך השכונה אין כמעט שבילים, אך ברחובות הראשיים בהיקפה יש שבילים שמתחברים לרשת העירונית, ומאפשרים רכיבה בטוחה למגוון יעדים בעיר, לרבות לתחנת הרכבת (אם כי הרכיבה לתחנה היא ברובה על שביל הולכי רגל בלי הפרדה לאופניים)

מוקדי משיכה: 

• מפעל אלתא מערכות

• מוסדות חינוך וקהילה לאוכלוסייה הדתית/חרדית

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון 1 2024 לעומת חציון 1 2025): עליה של כ-2% במחיר דירה. ירידה של כ-35% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 22 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-2,599 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 396 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן