חברת התוכנה הפכה לשחקנית התחדשות עירונית: "הבנו שהשוק מספק הזדמנות לאסוף סחורה"

כשהופקה חברת פרופדו באוגוסט 22' לפי שווי של 94 מיליון שקל, היה זה תחת התיאור "חברת תוכנה המספקת תחזיות למחירי הנדל"ן באמצעות בינה מלאכותית". קצת שלוש שנים מאוחר יותר, הרבה מאד דברים השתנו - בארץ ובעולם - וגם לפרופדו יש כיום קשר מקרי בלבד לפעילות שבה התמקדה החברה רק לפני שלוש שנים.

כבר בתקופת הרפורמה המשפטית, וביתר שאת עם תחילת מלחמת חרבות ברזל, שינתה החברה אסטרטגיה ונכנסה לתחום ההתחדשות העירונית באמצעות רכישת כמה חברות התחדשות, שלחלקן כבר היו פרויקטים בשלבים מתקדמים. העסקה הבולטת ביותר הייתה רכישת 49% מחברת יושפה באפריל 24' לפי שווי 76 מיליון שקל, כשלרכישה הצטרפה גם קרסו נדל"ן בחלקים שווים.

עוד נרכשו אחזקות בדוראל התחדשות, ניו טאון,  GLM, רום  נדל"ן של כדורסלן העבר שרון ששון, שעם המשקיעים בה נמנה גם הכדורסל גיא גודס ולאחרונה רכשה החברה אחזקה גם במידר. השנה הגיעה החברה באמצעות החברות שרכשה לרוב דרוש במספר פרויקטים בבלי, לפרויקט ברמת חן ברמת גן, לפרויקט מרכז בת ים ועוד, וכיום שוויה כבר עומד על 127.54 מיליון שקל. 

מנכ"ל פרופדו פלג דוידוביץ: "כשהחל הבלגאן עם הרפורמה, וביתר שאת בפרוץ המלחמה, נוצרה הזדמנות בשוק לתפוס פוזיציה בחברות התחדשות עירונית , שכבר הקדימו אותנו ב-15 שנה וקיבלו אמון מהדיירים. באנו ואמרנו, 'ננצל את ההזדמנות לאסוף סחורה'. התחלנו עם דוראל התחדשות וניו-טאון, והתחלנו לאסוף עסקאות"

בעלי השליטה בפרופדו הם המנכ"ל פלג דוידוביץ, בנו של יו"ר וממייסדי דוראל אנרגיה דורי דוידוביץ שמחזיק ב-49% מהמניות, ואלון קסל, מבעלי השליטה בדוראל, שמחזיק ב-18%. דורי משמש גם יו"ר של פרופדו ומחזיק בכ-3% מהחברה. בכ-30% מחזיק הציבור. לרוב רוכשת פרופדו 49% מהחברות עם אופציה להגדלה. "אנחנו תמיד קונים 49% עם אופציה להגדלה ל- 100%. אנחנו לא קונים את השליטה אבל נותנים את הגב הפיננסי", מסביר מנכ"ל החברה פלג דוידוביץ.

ומאיפה הגב הפיננסי שלכם? 
"הגב הפיננסי הוא מהיותנו חברה ציבורית, וגם מדורי שהוא הבעלים של דוראל אנרגיה, ולכן יש לנו חיבור למערכת הפיננסית המוסדית".

"התוכנה עשתה את שלה"

"הרעיון של פרופדו התחיל  לפני שלוש שנים כחברת תוכנה, וקצת אחרי שהנפקנו את החברה בבורסה התחיל הבלגן עם הרפורמה, וזה החמיר ב-7 באוקטובר", מספר דוידוביץ. "נוצרה הזדמנות בשוק והיא לתפוס פוזיציה בחברות התחדשות עירונית , שהקדימו אותנו ב-15 שנה וקיבלו אמון מהדיירים. באנו ואמרנו, 'ננצל את ההזדמנות לאסוף סחורה'. התחלנו עם דוראל התחדשות וניו-טאון, ולפני המלחמה התחלנו לאסוף עסקאות. המגעים עם יושפה התחילו בדצמבר 23', והעסקה נחתמה במרץ 24'. בעקבותיה הייתה לנו נוכחות בשוק וקיבלנו פניות, ואז הגיעו עסקת GLM, רום  ולאחרונה מידר. כל זה בתוך שנתיים".

כיום מגיע סך הפרויקטים של החברות שבהן פרופדו מחזיקה להיקף של 9,000 דירות, מהן 7,000 דירות מיועדות לשיווק. "מרגע שרכשנו את החברות, את האונייה עם המלחים, כל אחת מהחברות הביאה עוד פעילות, והמלאי גדל ב-30% לפחות", מספר דוידוביץ, "בסך הכל אנחנו עומדים היום על 70 פרויקטים".

בד בבד, מודה דוידוביץ כי דווקא תוכנת הבינה המלאכותית שהוותה את נקודת ההתחלה של החברה ועיקר פעילותה עד לא מזמן, סיימה את תפקידה: "התוכנה עשתה את שלה. אני בעד טכנולוגיה אבל הסיפור של נדל"ן הוא מאוד ייחודי ואין הומוגניות. דירות דומות יכולות להימכר בהפרשים גבוהים בגלל רגשות, ולכן קשה להכניס טכנולוגיה".

המצב היום בשוק הדירות מאתגר מאד. איך אתם מתמודדים איתו?
"קיימים היום מלא אתגרים. אתגר אקטואלי אחד הוא המכירות והקונים חוששים, ובאמת שוק הנדל"ן חבוט. זה אירוע חריג ששנתיים-שלוש השוק סגור. אנשים נרתעים מלקנות, המשכנתה יקרה, אנשים לא יודעים מה יהיה מחר. מצד שני, אם מסתכלים בזום אאוט על מגמה רב-שנתית, יש מחסור אדיר בהיצע ועודף בביקוש, וזה חייב להיות בהתחדשות עירונית. אנחנו היום פרוסים בקריות, ירושלים, חיפה ובאר שבע.

"בצד ההיצע יש מכשול גדול של רשויות, צווארי בקבוק בתכנון, רישוי ודיירים. בראייה רב שנתית, המשק יתאושש לאחר המלחמה וישראל תחזור לצמיחה. מי שיחזיק מלאי של דירות ירוויח. אני לא מדבר על עליות מחירים. גם אם אין עליות מחירים, הפרויקטים מחזיקים מים. ברור שזה הימור ויש סיכון". 

מה עם עלויות הביצוע?
"ב-23' ובתחילת '24 עלויות הביצוע האמירו, אבל זה הגיע להתייצבות באמצע 24', והמשק הסתגל. ייקרנו את עלויות הביצוע בדוחות האפס וגם כך הפרויקט יודע להחזיק מים עם רווחיות משמעותית. היו חברות עם חברות רווחיות גבולית שלא היו שורדות  עם עליית עלויות הביצוע ולכן לא קנינו אותן".

"הדיירים לא חייבים להכיר אותי"

אילו חברות אתם מחפשים?
"אנחנו מחפשים קודם כל אנשים. הדבר העיקרי שאנחנו נותנים זה מימון, לכן אנחנו מחפשים את השחקנים הכי טובים בהתחדשות העירונית - מקצועיות ופדנטיות לאורך כל השרשרת, אנשים עם ניסיון בביצוע. אנחנו מבצעים בדיקה מעמיקה של הפרויקטים, מה הדרך עד לרוב הדרוש, כמה חתימות, בודקים שמאית, תכנונית, אם יש בשר. ואנחנו מחפשים יכולת סינרגטית, חברה שאנחנו יכולים להפרות עם זכויות הכרעה כשחקן אסטרטגי, שיש לנו יכולת לתרום לה. הייתה חברה שהיו לה את כל הפרמטרים אבל לא יכולנו לתרום להם כלום מלבד כסף, ולא רכשנו אותה".

דוידוביץ: "גם יושפה וגם שרון ששון היו מחוזרים גם על ידי הרבה גופים כולל חברות גדולות ממני. אלא שבכל שאר המקומות הם הרגישו שהם נבלעים בסיסטם, ואצלנו הם הרגישו שאנחנו שמים את המיתוג שלהם בפרונט ונותנים להם את הדחיפה לרוץ בשוק ולא להיבלע בתוך החברה. אצלנו זו לא עסקה של צבר, שגר ושכח. אתה מקבל מימון כדי להשביח את החברה".

ולמה החברות בוחרות בכם?
"מה שיושפה ושרון (ששון, דנ"ק) - שהיו מחוזרים גם על ידי הרבה גופים כולל חברות גדולות ממני - אמרו לי, זה שבכל שאר המקומות הם הרגישו שהם נבלעים בסיסטם, ואצלנו הם הרגישו שאנחנו שמים את המיתוג שלהם בפרונט ונותנים להם את הדחיפה לרוץ בשוק ולא להיבלע בתוך החברה. אצלנו זו לא עסקה של צבר, שגר ושכח. אתה מקבל מימון כדי להשביח את החברה".

ואיך השוק והמשקיעים מגיבים אליכם ולשינוי האסטרטגי?
"עשינו לאחרונה סדרת אג"ח וגייסנו 60 מיליון ש"ח, בריבית 8-9%, ל-3.5 שנים. עבור שוק ההון המודל שהבאנו מורכב ואנחנו לא ממהרים, וגם יש סניטמנט כבוי לשוק הנדל"ן וההתחדשות, השוק מתמחר סיכון בתחום הנדל"ן בצורה משמעותית, מבחינתו פרויקטים שלא אוטוטו עולים לקרקע זוכים לפחות אמון. יש לנו זמן, יש לנו אמון במודל שלנו, שנותן מענה לצורך בהתחדשות עירונית, ורק התחלנו. בעתיד שוק ההון יתגמל גם אותנו וגם חברות אחרות".

למרות היקף פעילות שלכם השנה אתם עדיין לא מוכרים כל כך.
"כפרופדו, לא חייב להיות מוכר בקרב הדיירים, כי אני לא מוכר כלום, הכול דרך החברות. בתוך הענף עצמו השם נבנה לו. אתה מקבל פידבקים מכל השוק, ברכות, פניות, מקולגות ובעלי מקצוע דוגמת אדריכלים ושמאים, ועובדים על זה. אנחנו כבר לא מתחת לרדאר".