המרלו"גים מובילים את התחלות הבניה בנדל"ן המניב גם ב-25', ועיר אחת מרכזת רבע מהן

במחצית הראשונה של שנת 2025 החלו להיבנות כ-638 אלף מ"ר שטחי תעשייה ואחסנה (מרלו"גים). מדובר בקצב התחלות בנייה שאם יימשך עד סוף השנה, צפוי להתקרב לשיא ההתחלות הבנייה של סקטור זה שנקבע ב-2023, אז לאורך השנה כולה עמד היקף התחלות הבנייה של שטחי אחסנה ותעשייה על 1.351 מיליון מ"ר. זאת לאחר שבשנת 2024 נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה של שטחי תעשייה ואחסנה לעומת השנה הקודמת – 963.3 אלף מ"ר. כך מעלה ניתוח של קבוצת שניר שיווק נדל"ן, שבוצע על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס).

עוד מעלה הניתוח כי זוהי השנה השנייה ברציפות שבה היקף שטחי התחלות הבנייה של מרלו"גים עולים על שטח התחלות הבנייה של משרדים ומסחר. הפעם האחרונה שבה הוביל שטחי התעשיה והאחסנה את התחלות הבניה של סקטור הנדל"ן המניב לאורך שנתיים רצופות, היתה בשנים 2015-2016.

מקור: עיבוד של שניר שיווק נדל

מבט רוחב על העשור האחרון מגלה כי שוק המרלו"גים עבר תקופה דינמית. לאחר שנים של יציבות יחסית (2015-2018) עם כ-660-680 אלף מ"ר בשנה, זינקו התחלות הבניה של הענף בחדות ב-2019 לכ-917 אלף מ"ר. בשנת 2021 החלו להבנות כ-991 אלף מ"ר, ובשנת 2022 נפרץ מחסום המיליון, ובגדול, כאשר 1.344 מיליון מ"ר החלו להיבנות לאורך השנה. ב-2023 נמשכה המגמה עם 1.351 מיליון מ"ר ובשנת 2024 נרשמה כאמור ירידה לאזור ה-960 אלף מ"ר.  עם זאת, על פי נתוני קצב הבנייה לחציון הראשון של השנה הנוכחית,  הענף חוזר לעצמו אחרי ההאטה של 2024.

רבע מהתחלות הבנייה – בבית שמש

פילוח הנתונים לפי יישוב מעלה כי היישוב שבו חלו הכי הרבה התחלות בנייה של שטחי מרלו"גים במחצית הראשונה של 2025 היא העיר בית שמש, בה החלו להבנות במהלך החציון כ-163 אלף מ"ר. מדובר על רבע מכלל התחלות הבנייה שהחלו בתקופה הנבחנת ואשר גדולים פי 3.5 מהאזור השני ברשימה – מפעלי העמק (במוא"ז עמק יזרעאל) – שם החלו להבנות כ-45 אלף מ"ר.

מקור: עיבוד של שניר שיווק נדל

עוד בעשירייה הראשונה ניתן למצוא את חולון עם 37,143 מ"ר (5.8% מכלל התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2025), קריית התעופה עם 35,980 מ"ר (5.6%) ,באר שבע עם 28,016 מ"ר (4.4%), אשקלון עם 26,315 מ"ר (4.1%), שוהם עם 23,436 מ"ר (3.7%), קרית מלאכי עם 19,601 מ"ר (3.1%), נתיבות עם 16,839 מ"ר (2.6%) וטירת כרמל עם 15,150 מ"ר (2.4%). יצויין כי עשר הערים המובילות מהוות ביחד 61.3% מכלל התחלות הבנייה של מרלו"גים בתקופה הנבחנת, כאשר שאר הפיזור מתפרש על פני עשרות ישובים נוספים ברחבי הארץ.

זוהי כאמור השנה השנייה ברציפות שבה התחלות הבנייה לתעשייה ואחסון עוקפות את התחלות הבנייה למסחר ולמשרדים. כך במחצית הראשונה של שנת 2025 החלו להבנות כ-235 אלף מ"ר לטובת משרדים וכ-358 אלף מ"ר לטובת מסחר, זאת לעומת 638 אלף מ"ר התחלות בנייה של מרלו"גים. מדובר בשינוי מגמה מעניין, שכן לאורך העשור האחרון התחלות הבנייה למשרדים עקפה, ובפער ניכר בדרך כלל, את התחלות הבנייה למרלו"גים. יוצאות דופן הן השנים 2022-2023 בהן התחלות הבנייה של מרלו"גים היו בשיאן, וכך גם התחלות הבנייה של משרדים, והפער בינהם היה זניח.

נתון מעניין נוסף בהקשר זה הוא שיעור התחלות הבנייה של מרלו"גים מסך התחלות הבנייה של כלל הנדל"ן המסחרי. כך בעוד שבשנים עברו עמד נתון זה על שיעור שנע בין 29%-48% , הרי שבמחצית הראשונה של 2025 נתון זה עומד על 52%, כלומר יותר ממחצית התחלות הבנייה בתקופה זו הייתה של מרלו"גים.

"חסרון משמעותי של שטחי תעשייה במרכז"

ניר שמול, מנכ"ל שניר שיווק נדל"ן: "העלאת הריבית במשק והמחסור בפועלי הבניין שנוצר כתוצאה ממלחמת ה־7 באוקטובר 2023 גרמו לירידה בהתחלות הבנייה בישראל בכל המגזרים. אולם לעומת תחום המשרדים שסובל מעודף היצע, תחום המרלו״גים ממשיך להפגין ביקושים גבוהים שמעודדים יזמים לצאת לבנייה גם בתקופה המאתגרת הזו. במרכז הארץ נוצר חוסר משמעותי בשטחי תעשייה, מלאכה ואחסנה, והפתרון החדשני שמתגבש בשנים האחרונות הוא הקמה של קומפלקסים רב־קומתיים עם רמפות ושימושים תעשייתיים בקומות – מודל שמאפשר רציפות תפעולית גם בתקופות ביטחוניות רגישות, תוך עמידה בתקנים מחמירים והפרדות שימוש נדרשות".

"הפתרון היחיד - לבנות לגובה גם בתעשייה והאחסנה". ניר שמול (דרור סיתהכל)

לדברי שמול, המהלך הזה מתרחש במקביל למדיניות עירוניות הדוחפות החוצה אזורי תעסוקה ישנים לטובת פרויקטים של מגורים, מסחר ומשרדים. "הקרקע במרכז כה יקרה, שהפתרון היחיד הוא לבנות לגובה גם בתחום התעשייה והאחסנה – ובכך למעשה לייצר התחדשות עירונית במיטבה לעסקים, המאפשרת שדרוג תשתיות, סביבת עבודה מודרנית ובטיחות גבוהה לצד קירבה למרכזי אוכלוסייה.

"דוגמה מצוינת לכך היא פרויקט ‘הסדנה’ בחולון של חברת Gf נדל"ן – אחד המיזמים המשמעותיים בישראל בתחום המרלו״גים. הפרויקט ממוקם בלב אזור התעסוקה של חולון ומשתרע על פני כ־42 אלף מ”ר. שלב ב’ של השיווק והבנייה נמצא בעיצומו, ומרבית העסקאות בפרויקט נחתמו עם עסקים שעברו מאזורי תעסוקה ישנים בדרום תל אביב, אזור, בת ים, חולון וראשון לציון. רבים מהבעלים והעובדים אף מתגוררים באזורים אלה – כך שהם נהנים מקרבה לבית ומרציפות תפעולית מלאה גם בתקופות מאתגרות. המגמה הזו צפויה להתרחב בשנים הקרובות ולהפוך לחלק בלתי נפרד ממפת ההתחדשות העירונית של ישראל – הפעם, גם לעסקים".