הכרעה דרמטית בעליון נגד עיריות ת"א וי-ם צפויה לחתוך את היטלי ההשבחה במיליארדי ש'

לאחר למעלה משלוש שנים של פסיקות סותרות בערכאות השונות, הכריע היום בית המשפט העליון באחת המחלוקות המרכזיות הסובבות את משטר היטלי ההשבחה והיא – האם יש לנטרל את השפעותיה של תמ"א 38 בעת חישוב היטל ההשבחה, בעת מכירת דירות שחלה עליהן תוכנית אשר הפכה את זכויות הבניה מכוחה של התמ"א לזכויות ודאיות, דוגמת תוכנית הרובעים בתל אביב. הרכב בן שלושה שופטים שכלל את אלכס שטיין, יוסף אלרון ונועם סולברג הכריע פה אחד כי אין לנטרל את השפעתה של תמ"א 38 ב"מצב קודם". בעקבות הפסיקה צפוי היטל ההשבחה שייגבה על ידי הרשויות לפחות באופן משמעותי.

לקריאת פסק הדין המלא

בכך, דחו השופטים את הערעורים שהגישו עיריות תל אביב וירושלים על פסיקות בתי המשפט המחוזיים (בתל אביב ובירושלים בהתאמה) בנושא, וכן דחו גם את עמדת היועצת המשפטית לממשלה, לפיה יש לנטרל את השפעותיה של תמ"א 38 במצב הקודם בעת חישוב היטל השבחה במכר, כאשר מאושרת תוכנית אשר הופכת את הזכויות לוודאיות. מדובר בבשורה של ממש למוכרי דירות הן בתחום תוכנית הרובעים בתל אביב, והן בשכונות נוספות ברחבי הארץ שבהן אישרו הרשויות המקומיות תוכניות המסדירות את זכויות הבנייה שהעניקה תמ"א 38. מנגד, מדובר במהלומה כלכלית לרשויות המקומיות. 

"אחרי שנתתי דעתי לטענות הצדדים בכתב ובעל-פה, הגעתי למסקנה כי הדין עם המשיבים, כפי שנקבע בפסקי הדין קמא", כתב השופט שטיין בפסק דינו. "סבורני שעלינו לקבוע כי בעת הערכת שווי מקרקעין 'במצב הקודם' לצורך שומת היטל השבחה אין להתעלם מתרומתה של תמ"א 38 (מעצם אישורה) לשוויים, ככל שישנה".

שטיין נימק כי היטל ההשבחה נועד למסות מקרים של התעשרות כתוצאה מ"מתת רגולטורי", על ידי ועדות התכנון, כתוצאה מתוספת זכויות. אולם לדבריו "העלייה בערך הנכסים אשר מתרחשת כפועל יוצא מעצם אישורה של תמ"א 38 מבלי שהוצא מכוחה היתר בניה , אינה עולה כדי מתת רגולטורי. עליית ערך זאת היא תוצאה של כוחות השוק אשר מעלים את הביקוש לנכסים מסוג זה בשל הפוטנציאל התכנוני הגלום בהם; וכאמור, כאשר מדובר בהתעשרות שמקורה בשוק החופשי – אין הכרח לחלוק אותה עם הציבור".

עוד כתב שטיין כי "כפי שכבר נפסק בעבר, וכפי שהוסבר על ידי לעיל, עצם אישורה של תמ"א 38 אינו מכונן שום אירוע מס. אירוע המס הרלבנטי – והיחיד – בענייננו הוא אירוע המס אשר מתגבש עם אישורה של התכנית האחרת (הכוונה לתוכניות דוגמת תוכנית הרובעים, נ"ב)". עוד לדברי שטיין, רק אישור התוכנית האחרת מקיים שני תנאים מצטברים להתגבשותו של אירוע מס. האחד - עם אישור התוכנית האחרת חלה עלייה בשווי המקרקעין, והשני - העלייה נגרמה בעקבות אישור התוכנית.

מתוך פסק הדין: "אירוע המס של ' השבחה ' מוגבל בהוראות החוק אך ורק לעליית שווי המקרקעין אשר בינה לבין התכנית המשביחה יש קשר סיבתי ישיר. עליית ערך אשר אינה תוצאה ישירה של אישור התוכנית המשביחה אינה נלכדת ברשת המס ואינה מחוללת אירוע מס מהסוג הנדון".

"אירוע המס של ' השבחה ' מוגבל בהוראות סעיף 1(א) לתוספת (השלישית, נ"ב) אך ורק לעליית שווי המקרקעין אשר בינה לבין התכנית המשביחה יש קשר סיבתי ישיר", הדגיש שטיין, "עליית ערך אשר אינה תוצאה ישירה של אישור התוכנית המשביחה אינה נלכדת ברשת המס ואינה מחוללת אירוע מס מהסוג הנדון.

"דיני המיסים מכתיבים אפוא כי לצורך עריכת שומת ההשבחה יש לחלץ ולבודד את עליית ערך המקרקעין אשר נגרמה כתוצאה מהתכנית המשביחה ככזאת מתוך העלייה הכוללת בשווי המקרקעין אשר מושפעת גם מגורמים אחרים. על ' השבחה ' זו – ועליה בלבד – יחול היטל ההשבחה".

"ת"א נגד ירושלים": הדיונים בסוגיה בערכאות הקודמות

סוגיית ההתחשבות בעליית הערך שיצרה תמ"א 38  ב"מצב הקודם" במסגרת חישוב היטל השבחה במכר העסיקה רבות את הערכאות השונות במהלך למעלה מ-3 השנים האחרונות, כשלכל היה ברור לאורך הדרך כי הסוגייה תגיע לבית המשפט העליון.

ההחלטה הראשונה בנושא ניתנה באוגוסט 22' ע"י ועדת הערר המחוזית פיצויים והיטלי השבחה של מחוז ת"א בראשותה של עו"ד סילביה רביד, שדחתה עשרה עררים שהוגשו על שומות היטלי השבחה בגין מכירת דירות ברובע 3, וקיבלה את עמדת עיריית תל אביב לפיה יש לנטרל את עליית השווי שיצרה תמ"א 38 במסגרת המצב הקודם.

שבועיים בלבד חלפו, וועדת הערר המחוזית במחוז ירושלים בראשותו של עו"ד בנימין זלמנוביץ' קיבלה החלטה מנוגדת, לגבי תוכנית התחדשות של עיריית ירושלים לשכונת רחביה, ולפיה אין לנטרל את עליית הערך מכח תמ"א 38 במסגרת חישוב "המצב הקודם". בכך ניתנה למעשה "יריית הפתיחה" למאבק בין שתי הגישות, מאבק שהוכרע היום על ידי העליון לטובת גישתו של זלמנוביץ'.

שתי ההחלטות הסותרות יצרו מבוכה בשוק, מה שהביא את המשנה ליועמ"שית, עו"ד כרמית יוליס, לפרסם כמה חודשים לאחר מכן "סיכום דיון", אשר התווה קווים מנחים להתנהלות בסוגיה. על פי המסמך, כאשר הזכויות "הצפות" שמעניקה תמ"א 38 הופכות ודאיות וקונקרטיות, אזי יש לנטרל את השפעת תמ"א 38 בחישוב המצב הקודם, שאם לא כן משמעות הדבר תהיה פטור מהיטל השבחה על הזכויות שמעניקה תמ"א 38 בעת מכירת דירה, שעה שהחוק מגדיר כי פטור זה חל רק במימוש בהיתר. גישה זו נדחתה היום על ידי העליון, שלא קיבל את חוות דעתה של היועמ"שית.

בינואר 2024 קיבל שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב יעקב שקד את הערעור שהוגש על הכרעת ועדת הערר המחוזית והפך את החלטתה, תוך שהוא קובע כי אין לנטרל את השפעתה של תמ"א 38 משווי המצב הקודם. ובמרץ האחרון הצטרף אליו גם שופט המחוזי בירושלים דוד זילר, שדחה את הערעור של עיריית ירושלים נגד הכרעת ועדת הערר י-ם בראשות זלמנוביץ. היום, שלוש שנים וחודשיים לאחר ההחלטה הראשונה של ועדת הערר המחוזת בנושא, הכריע העליון סופית בסוגיה.