בגיל 113 שנה: השכונה המתחדשת שמציעה דירת 4 חדרים חדשה בגוש דן בפחות מ-2.5 מלש"ח

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: מחנה יהודה, פתחת תקווה.

 מחנה יהודה היא שכונה ותיקה מאוד שמצויה מדרום למרכז העיר ובסמוך אליו. מדרום לשכונה נמצאות השכונות שעריה ואחדות וממזרחה עין-גנים. השכונה נוסדה בשנת 1912 או 1913 על ידי המשרד הארצישראלי כמושב עצמאי עבור עולים שהגיעו מתימן, וב-1937 צורפה כשכונה לעיר פתח תקווה. בעבר התאפיינה השכונה באוכלוסייה דתית מיוצאי תימן. עם השנים החליפו בתים משותפים את מקומם של הבתים הפרטיים שאפיינו את השכונה בתחילת דרכה ובמקביל אוכלוסיית השכונה הלכה והתגוונה.

כיום בשכונה עירוב של בנייני 2–4 קומות ותיקים לצד בנייה חדשה נקודתית; בשנים האחרונות, כחלק מתנופת התחדשות שעוברות השכונות הוותיקות הפתח תקווה, ניכרת גם במחנה יהודה תנופת התחדשות נקודתית (פינוי־בינוי/תמ"א) בבניינים ספציפיים, והשכונה (כיום כ-8,500 תושבים) אמורה לגדול תוך עשור ביותר מ-50%. לשכונה אף זהות ספורטיבית: קבוצת הכדורגל הפועל מחנה־יהודה משויכת אליה. 

תושבי השכונה נהנים מנגישות טובה - רשת הרחובות בשכונה די צפופה, ומקושרת היטב לשכונות הסמוכות, ולרחובות הראשיים מחנה יהודה, שפרינצק, ועין גנים, וקרובה לצומת סירקין בכביש 40 ו-2 מחלפים בכביש מכבית (471). עם זאת, למרות נגישות עירונית טובה למרכז פ"ת ולצירי תנועה אזוריים, הרחובות השכונתיים צרים יחסית בחלקים הוותיקים, עם מצוקת חניה בשעות העומס – מאפיין קלאסי של שכונות ותיקות סביב־מרכז העיר. בשכונה עוברים מספר לא רב של קווי אוטובוס, כולל מספר קווים בתדירות גבוהה, ומאפשרים הגעה למספר יעדים בעיר ובערים כמו תל אביב, כפר סבא, אור יהודה ואלעד. עם זאת, תחנות הרכבת העירוניות והקו האדום של הרכבת הקלה רחוקים מהשכונה, ותחנות המטרו שמתוכננות באזור יהיו מרוחקות מהשכונה, ורוב בתיה יהיו במרחק הליכה של מעל כ-10 דקות מהן.

והמחירים? בין חציון 1 2024 לחציון 1 2025 נרשמה במחנה יהודה עליה של כ-2.5% במחיר ממוצע של דירה, לצד ירידה של כ-65% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בעלייה די דומה במחיר דירה לזו שנרשמה בכל פתח תקווה באותה תקופה. דירת 4 חדרים חדשה בשכונה הוותיקה תעלה לכם בממוצע 2.450 מיליון שקל, דירת 3 חדרים יד שניה במחנה יהודה תעלה בממוצע 1.811 מיליון שקל, דירת 4 חדרים יד שנייה תעלה 2.217 מיליון שקל. מדובר במחירים הזולים בכעשרה אחוזים מהממוצע העירוני בכל פתח תקווה. 

כרטיס ביקור - פתח תקווה

מיקום: מרכז הארץ, צפונית לכביש 471, גבעת שמואל, קרית אונו וגני תקווה, מזרחית לכביש 4 ובני ברק, דרומית למסילת הירקון וכביש 5, ומערבית לכביש 6

תושבים (2024): 268,739

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 691, מאזן הגירה פנימית 283-, מאזן הגירה בינלאומי 323-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2024 - 1,808 עסקאות, חציון 1 2025 - 930 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מיוני 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-48% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• הקריה האקדמית (בין רבין, בר לב, שחם, דגניה) - כ-1,300 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• המרכז השקט - 214 פרויקטים

• מרכז העיר - 75 פרויקטים

• עין גנים - 70 פרויקטים

• רמת ורבר - 44 פרויקטים

• קרית אריה - אזור התעשייה הותיק עובר תהליכי התחדשות הדרגתיים שיוסיפו לו מיליוני מ"ר לתעסוקה ומסחר

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• סירקין - רובע חדש עם כ-12,000 דירות על שטח מחנה צה"ל שהתפנה

• סירקין הקטנה - שכונה חדשה עם כ-4,000 דירות מדרום לכפר סירקין

• מתחם הפרדס (בין אם המושבות החדשה לא.ת. סגולה) - כ-1,100 דירות

• מתחם פארק הירקון - כ-3,000 דירות, 400,000 מ"ר לתעסוקה, וכ-30,000 מ"ר למסחר

• קרית אריה צפון - שכונת מגורים חדשה עם כ-3,000 דירות בין אזור התעסוקה למסילות הרכבת

• מטרו מזרח - תוספת של כ-2,000 דירות מסביב לתחנת מטרו בצומת סירקין

• מטרו עירייה - תוספת של כ-2,500 דירות מסביב לתחנת מטרו בסמוך לבית העירייה במרכז העיר

• מטרו ארלוזורוב - תוספת של כ-2,850 דירות מסביב לתחנת מטרו ארלוזורוב

• מתחם E - שכונה חדשה עם כ-2,100 דירות מדרום לדיפו המטרו וממזרח לשכונות חן הצפון ושיכון הפועל המזרחי

• מתחם דנמרק (בין רבין, תוצרת הארץ, דנמרק, דגניה) - מתחם מעורב עם כ-800 דירות, ושטחי מסחר, תעסוקה וציבור נרחבים, מערבית לבית החולים בילינסון

• מתחם יוספטל - התחדשות שכונה בצפון העיר עם תוספת של כ-2,730 דירות

• מתחם ארגוב - התחדשות מתחם בדרום העיר עם תוספת של כ-675 דירות

• מתחם אנסקי - התחדשות מתחם במערב העיר עם תוספת של כ-570 דירות

• מתחם י - תוספת של כ-200 דירות מדרום לכביש 471, צמוד לכפר מעש

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 7 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 44 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 14 פרויקטים שקיבלו היתר 

מחנה יהודה  - תעודת זהות

מיקום: דרום מזרח העיר, צפונית לשכונות אחדות ושעריה, מזרחית לשכונת המרכז השקט, דרומית לשכונת עין גנים, מערבית לשכונות קרית אליעזר פרי וצמרת גנים

מספר תושבים (2022, נתוני למ"ס מעובדים): 8,683 

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 13,500

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 3,175

מספר דירות צפוי (2035, תכנון): 5,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 6 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - רשת הרחובות בשכונה די צפופה, ומקושרת היטב לשכונות הסמוכות, ולרחובות הראשיים מחנה יהודה, שפרינצק, ועין גנים, וקרובה לצומת סירקין בכביש 40 ו-2 מחלפים בכביש מכבית (471).

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בשכונה עוברים מספר לא רב של קווי אוטובוס, כולל מספר קווים בתדירות גבוהה, ומאפשרים הגעה למספר יעדים בעיר ובערים כמו תל אביב, כפר סבא, אור יהודה ואלעד. עם זאת, תחנות הרכבת העירוניות והקו האדום של הרכבת הקלה רחוקים מהשכונה, ותחנות המטרו שמתוכננות באזור יהיו מרוחקות מהשכונה, ורוב בתיה יהיו במרחק הליכה של מעל כ-10 דקות מהן.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - בשכונה יש שביל אופניים קצר מאוד שלא מתחבר לשבילים נוספים, ולא ידוע על תכנון של שבילים נוספים באזור.

מוקדי משיכה: 

• אצטדיון הפועל מחנה יהודה (ליגה ב')

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון 1 2024 לעומת חציון 1 2025): עליה של כ-2.5% במחיר דירה. ירידה של כ-65% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 30 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,393 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן