שש אחרי המלחמה: האם זה הזמן לקנות דירה?

הימים האחרונים היו היסטוריים למדינת ישראל עם החתימה על ההסכם שמסיים את המלחמה הארוכה בתולדותיה והשבתם של החטופים החיים בתום ימים ארוכים וקשים בשבי חמאס, והמתנה לשובם של כלל החטופים החללים. אחרי שנתיים של חוסר ודאות, של שוק נדל"ן שנמצא במשבר, ושל משק שפועל במצב חירום, מגיעה סוף סוף נקודת מפנה. אבל מה זה אומר באמת על שוק הדיור? מה יקרה למחירי הדירות? ומה צריכים לעשות רוכשי דירות פוטנציאליים בתקופה הזו?

אחרי שנתיים של מלחמה, שוק הנדל"ן הישראלי נראה שונה ממה שהיה באוקטובר 2023. זה לא שהמלחמה פגשה אותו במצב טוב, ממש לא, אבל ביחס למצבו כיום, היו לנו יותר סיבות לאופטימיות. אולם, מאז ה-7 באוקטובר אתרי בנייה שנסגרו לא נפתחו במלואם, יזמים התקשו ועדיין מתקשים לעמוד בהחזרי הלוואות, הרוכשים יושבים על הגדר ואינם ממהרים לרכוש דירות והכל מתרחש על רקע ריבית שנותרה גבוהה, מע"מ שעלה באחוז ועלויות בנייה שזינקו. המציאות הנוכחית רחוקה מכל תחזית שדמיינו בתחילת הדרך ואנחנו בסערה המושלמת.

אבל עכשיו, כשההסכם נחתם והמציאות מתחילה להשתנות, הגיע הזמן להסתכל קדימה, ולנסות להבין מה צפוי לקרות בחודשים הקרובים.

שוק שקשה לצפות אותו
אם יש דבר אחד ששנתיים של מלחמה לימדו אותנו, זה שענף הנדל"ן הפכפך ומורכב הרבה יותר ממה שנראה על פני השטח. אנחנו רגילים לחשוב על נדל"ן במונחים של היצע וביקוש, של מספרי דירות ומחירים, של ריביות ומשכנתאות. אבל האמת היא שהשוק הזה תלוי בהרבה יותר מזה. בפסיכולוגיה קולקטיבית, בתחושת ביטחון, בפוליטיקה, במצב הרוח הלאומי, ובאינספור גורמים שקשה לכמת אותם.

נסיבות משתנות במהירות, וכשכולן מכות ביחד הן יכולות להסיט את הכיוון של תנועת הנדל"ן ולשנות את התמונה כולה בתוך פרק זמן לא ארוך. מה שנראה וודאי בתחילת המלחמה, למשל שהיא תסתיים מהר או שהריבית תרד, אפילו שגל עלייה מסיבי יגיע מהניכר, כל אלה התבדו מול מציאות מורכבת הרבה יותר.

בתחילת המלחמה, הציפייה הייתה שהריבית תתחיל לרדת כבר בתחילת 2024. במציאות? היא נשארה לעמוד על 4.5% כמעט כל התקופה. אין מדובר בהחלטה טכנית בלבד של נגיד בנק ישראל, אלא במציאות כלכלית שמשפיעה על כל השחקנים בשוק הכלכלי, גם בתחום הנדל"ן וגם מחוצה לו. על רקע הריבית הגבוהה, רוכשי דירות נתקעו עם תשלומי משכנתא כבדים, יזמים התקשים לעמוד בעלויות מימון, והשוק כולו נכנס למצב של המתנה.

המלחמה עצמה נמשכה הרבה מעבר לכל תחזית. שנתיים של אי-ודאות, של חיילי מילואים שלא חוזרים לעבודה, של משק שפועל במתח מתמיד (עם גלים של מתיחות ביטחונית כמו במהלך מתקפות הטילים מאיראן). וכשמלחמה נמשכת כל כך הרבה זמן, היא הופכת למציאות שאנשים צריכים להתמודד איתה, ובהתאם לכך הם מתכננים (או לא מתכננים) את העתיד שלהם.

גם בחזית כוח האדם, התמונה לא ורודה. עם פרוץ המלחמה נסגרו השערים עבור פועלים מהשטחים שנהגו לעבוד בישראל. לרגע היה נדמה שאת מקומם יחליפו עובדי בניין ממדינות אחרות כמו הודו או סין, אבל בפועל זה לא קרה. גם אם הגיעו לישראל פועלים זרים, זה היה מעט מדי. הדבר הזה הוביל לזינוק דרמטי בעלויות הבנייה ביחס לתקופה שלפני המלחמה, להתארכות של פרויקטים ולקבלנים שהתקשו לפתוח אתרי בנייה. 

אל ההתייקרות שציינו עד כה, יש להוסיף גם את עליית המע"מ באחוז, שגם אם לא הכבידה מדי על השוק, הרי שלא הקלה עליו - אם מסורתית מי שספג את עליית המע"מ היו הרוכשים, בגלל שהשוק בקיפאון, מי שספג את העלייה היו היזמים. 

פרויקט צירלסון 21 בתל אביב-  תמ"א הריסה ובנייה קרדיט: Pitom studio 

הביקוש נעלם
אבל אולי השינוי המשמעותי ביותר היה בצד הביקוש. הציפייה הייתה שגל עלייה משמעותי יגיע לארץ בעקבות עליית האנטישמיות בעולם, ושהביקוש לנדל"ן יזנק, אך זה לא קרה. הציבור הישראלי ישב על הגדר. חלק מתוך זהירות כלכלית מובנת, כי מי רוצה לקחת משכנתא גדולה כשהריבית גבוהה והעתיד לא ברור? ויש לכך הסבר נוסף. אנשים רבים שלא יודעים לאן פניה של המדינה מועדות, שמחכים לראות מה יהיה ופשוט לא יכולים לחשוב לטווח ארוך כשהמציאות משתנה מיום ליום.

למעשה, ב-2024 עזבו את הארץ יותר מ-82 אלף איש, רבים מהם מהמעמד הסוציו-אקונומי הגבוה ביותר, כשהכי הרבה עזבו מתל אביב. אלה בדיוק האנשים שרוכשים דירות יקרות במרכז הארץ, תומכים בשוק, מובילים את הביקוש, אך במקום זאת - הם יצאו מהמשוואה לחלוטין.

בתל אביב, המצב היה קיצוני במיוחד. אנחנו רואים דירות שמחירן ירד ב-10% ואף יותר, ירידות שלא נראו בעיר עשרות שנים אחורה. זוהי מראה (פסימית למדי) של מצב הרוח, חוסר הביטחון, והתחושה שהעתיד כאן לא ברור.

במקביל גם גל העלייה שהיה צפוי לא התרחש. נכון שהאנטישמיות בעולם עלתה באופן משמעותי, אבל כשאתה חי מחוץ לישראל ושומע על מה שמתרחש בה, קשה מאוד להחליט על עליה.

נקודת מפנה אמיתית?
עכשיו, כשנחתם ההסכם ונראה שהמלחמה באמת מסתיימת, אפשר לנסות להסתכל קדימה ולנסות להבין איך והאם התמונה עשויה להשתנות בקרוב.
ראשית, סביר שסיום המלחמה יוביל בסופו של דבר להורדת ריבית, מתוך ניסיון של בנק ישראל לעודד ולדחוף את הכלכלה המקומית. הורדת הריבית תוזיל משכנתאות לרוכשים ותקל על יזמים בעלויות המימון. כרגע הצפי הוא שבתוך שנה הריבית תרד בכ-1 אחוז.

בנוסף, בנקודת הזמן הזו אפשר להיות אופטימיים ולקוות שמצב הרוח הלאומי ישתפר. כשאנשים מרגישים ביטחון, כשהם מרגישים שיש עתיד באופק, הם מתחילים לחשוב לטווח ארוך ומשמעות הדבר היא ברכישת דירות, הן למגורים והן להשקעה.

מעבר לכך, מאות אלפי חיילי מילואים אמורים לחזור לשגרת עבודה מלאה. זה צפוי לשפר את הביטחון הכלכלי של מאות אלפי משפחות באופן משמעותי. אנשים שיחזרו לעבוד בשכר מלא, שיוכלו לתכנן את העתיד, יוכלו גם לחזור ולחשוב על רכישת דירות.

נוף פנורמי של נדל"ן בישראל צילום: שאטרסטוק

אז מה עושים?
כמי שצבר קילומטראז' מכובד בתחום הנדל"ן הישראלי, הן בשגרה והן בזמנים קשים, חברים רבים שואלים אותי האם זה זמן טוב לקנות דירה?

התשובה שלי היא שזו תקופה נהדרת לרכוש דירה. המחירים נמוכים והכוח נמצא אצל הקונים. יתרה מכך, בעקבות ירידת מחירי הדירות מחד, והעלייה העקבית במחירי השכירות בחודשים האחרונים – התשואה שמתקבלת מרכישת דירה כיום גבוהה משמעותית מהתשואה שהייתה מתקבלת מרכישת דירה עד לא מזמן. שני השינויים האלה יכולים להשיא בטווח הזמן הקצר-בינוני ערך רב לרוכשים, ולכן על אף שאנחנו עדיין לא יודעים מה יקרה מבחינה מדינית ופוליטית לישראל ביום שאחרי המלחמה ובחודשים שאחריה – ההמלצה שלי היא לקנות עכשיו!

אם נתבונן על מחירי הנדל"ן כיום, נראה שהמחירים נמצאים ברמות נמוכות משמעותית ממה שראינו בשנים האחרונות, לפחות במרכז הארץ. השוק איבד את האופוריה, הספקולציה נעלמה, והמחירים משקפים מציאות של שוק מהוסס. זה אומר שיש פוטנציאל לעליית מחירים כשהמצב ישתפר והביקוש ישוב ויעלה.

יכול להיות שבחודשים הקרובים נראה עדיין ירידה קטנה נוספת במחירים, שכן שוק הנדל"ן הוא ספינה גדולה שלוקח לה זמן לשנות כיוון, אבל במבט קדימה ובמידה ואכן נתקדם לעבר שגרה - הערכה שלי שבשנת 2026 נראה את המחירים חוזרים למגמת עלייה. 

יש עוד דבר חשוב שלא השתנה: הביקוש הבסיסי לדירות. אנחנו עדיין צריכים לייצר עשרות אלפי דירות בשנה כדי לעמוד בגידול הדמוגרפי הטבעי. שיעור הילודה שלנו עדיין גבוה, זוגות ממשיכים להתחתן, והביקוש הבסיסי לדירות לא הולך לשום מקום. הוא יכול להיות כבוש לתקופה, אבל בסופו של דבר הוא חוזר.

שוק הנדל"ן לא יכול להתאושש בחלל ריק. אנחנו זקוקים למדינה יציבה, לכלכלה עם אופק אופטימי, ולמצב רוח שמאפשר לאנשים לחשוב על העתיד. עכשיו, אחרי שנתיים של מלחמה, הגיע הזמן לשיקום אמיתי - לשקם את החטופים שחזרו, את המשפחות שנפגעו, את החיילים הפצועים בגוף ובנפש ואת הקהילות שנעקרו, להפיק לקחים ולהסתכל קדימה. והנדל"ן הוא חלק בלתי נפרד מהשיקום הזה. דירות זה לא רק נכס. זה בית, זה עתיד, זה היכולת לבנות חיים.

המשבר הנוכחי בשוק הנדל"ן, כמו כל משבר, גם יוצר הזדמנויות, לא רק לאזרחים אלא גם למדינה עצמה. זו הזדמנות עבורה לתקן דברים שלא עבדו, לשפר תהליכים ולהסיר חסמים בירוקרטיים שמעכבים בנייה.

השאלה המרכזית היא האם אנחנו נדע לנצל את ההזדמנות הזו? האם נדע לקחת את התקופה הבלתי אפשרית שעברנו ולהפוך אותה לנקודת מוצא לכלכלה חזקה יותר ולשוק נדל"ן בריא ויציב יותר? האם המדינה תפעל להקל על יזמים, להביא פועלים, לזרז הליכי תכנון, רישוי ובנייה? האם רוכשים ידעו לזהות את הרגע הנכון?

אני מאמין שהתשובה חיובית. זו החובה שלנו לדורות הבאים. אבל היא תלויה בנו ובבחירות שנעשה בחודשים הקרובים, כפרטים וכחברה.

הכותב הוא בעלים ומנכ"ל קבוצת גרניט מבית אפי קפיטל נדל"ן

לפרטים נוספים>>>>>>>>