"נהיה סלט של ניגודי אינטרסים": החוק להגדלת הממ"דים יוצר כאוס במאות מיזמי התחדשות

בסוף חודש יולי, ביומו האחרון של מושב הקיץ, אישרה הכנסת הצעת חוק מהפכנית: מעתה ניתן יהיה להגדיל את שטח הממ"דים עד ל15 מ"ר במקום 9 מ"ר כפי שהיה נהוג קודם לכן. עד 3 מ"ר ישמשו תוספת לחדר הממ"ד עצמו, ו-3 מ"ר נוספים ניתן יהיה להוסיף כחדר שירותים ורחצה, מה שיהפך למעשה את הממ"ד "ליחידת מאסטר", שתאפשר שהות ממושכת יותר. בימים שאחרי מבצע "עם כלביא", שבו שהה הציבור שעות ממושכות במרחבים המוגנים, לעתים אף פעמיים ושלוש באותו לילה, נתפס החוק כבשורה שכוללת רק יתרונות: ממ"ד מרווח יותר לדיירים, ותוספת זכויות בנייה פטורות מהיטל השבחה עבור היזמים.

ואולם, שלושה חודשים לאחר כניסת החוק לתוקף, עדויות שמגיעות מהשטח מעלות כי לצד היתרונות הברורים, יצר החוק החדש גם לא מעט כאוס ומחלוקות, בעיקר במיזמי התחדשות עירונית המצויים בשלבים מתקדמים – אחרי אישור תב"ע ולעתים גם אחרי הוצאת היתר, אך לפני התחלת העבודות בשטח. כתוצאה מכך, מזהירים בענף ההתחדשות, עלולים עשרות ואף מאות פרויקטים להתעכב, בתקופה של לפחות שנה-שנתיים. "ההשפעה של החוק הזה היא הרבה יותר דרמטית ממה שחושבים", מעיד ניר שמול מנכ״ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית אשר מקדמת עשרות מיזמי פינוי בינוי . "המוטיבציה של מי שיזם את החוק ברורה. מצד שני, הוא שם פה חתיכת ברקס על המון מיזמי התחדשות שעכשיו מתעכבים".

לדברי שמול, מקור העיכוב הוא בניגודי אינטרסים שיצרה החקיקה החדשה, בראש ובראשונה בין בעלי הדירות הוותיקות לבין עצמם. "לבעלי הקרקע יש שתי מטרות. הראשונה - לעשות את הפרויקט במהירות האפשרית, כי בכל מקרה ההליכים הבירוקרטיים לוקחים 7 עד 12 שנה בממוצע בפרויקט של פינוי-בינוי, ולכן כל עיכוב או דחייה גורמת לעוד ועוד אנשים לא ליהנות מזה בטווח הזמן המיידי – יש דיירים שמתייאשים ועוזבים, מזדקנים או אפילו נפטרים. המטרה השניה היא לקבל את התמורה המיטבית במסגרת הפרויקט. תוספת של שלושה עד שישה מטרים היא לא רק תוספת משמעותית לשטח הדירה, היא גם צורך אמיתי. ראינו עד כמה באמת זה משמעותי במלחמה, הצורך בשהייה ארוכה. משפחות עם ילדים שיכולות לישון בממ"ד כי יש שם גם שירותים וגם מקלחת, ולא צריכות להעביר את הילדים כל הזמן במהלך הלילה מחדר לחדר".

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית: "נפתח פה דיון שלדעתי המחוקק לא חשב עליו ולא ראה בו כמשהו שעלול לעכב פרויקטים או להוביל למחלוקות גם בקרב הדיירים, בינם לבין עצמם. מצד אחד זה פתרון אמיתי למציאות של מדינת ישראל. מצד שני יש פה אלמנטים חברתיים, פסיכולוגיים, כלכליים שלדעתי בכלל לא חשבו עליהם, וכרגע הלכה למעשה מעכבים הרבה מאד פרויקטים"

לדברי שמול, החוק החדש מייצר סתירה בין שתי המטרות, שכן דיירי פרויקטים שיחליטו כי הם מעוניינים בפתיחת התוכניות וההסכמים מול היזמים על מנת לממש את ההטבה, בהכרח יתעכבו. "כשהחקיקה עברה ביולי פנינו לדיירים בפרויקטים שאנחנו מלווים ושאלנו אותם בעצם מה הם רוצים לעשות? האם הם רוצים כרגע לפתוח את התכנון? לפי ההערכות שלנו, שינוי שכזה בתכנון יוצר עיכוב בסדר גודל של לפחות שנתיים. יש לנו פרויקטים קרובים מאד להיתרי בנייה ופתאום להביא את המידע הזה לדיירים יוצר דיון לא פשוט. מי שתומך בעיכוב הם בדרך כלל המשקיעים בדירות, שלא גרים במתחם. מבחינתם, רובם מוכנים גם לחכות גם עוד שנתיים ועוד שלוש, העיקר לקבל את תוספת המטרים. מצד שני, בעלי הקרקע שגרים במקום עצמו אומרים 'מה פתאום? אנחנו רוצים לצאת לדרך כמה שיותר מהר. עכשיו היתה מלחמה, מי יודע מתי תיפתח עוד אחת ואנחנו חוששים. חיכינו כל כך הרבה שנים, 8, 10 ו-12 שנה. אז מה פתאום נחכה עוד שנתיים?".

ומה האינטרסים של היזמים בסיפור הזה?
"אם מדובר על פרויקט, נניח, של 100 דירות, אז תוספת של בערך 6 מ"ר ליזם בכל דירה, זה תוספת של עשרות מיליוני שקלים. בפינוי-בינוי אנחנו מדברים לפעמים על פרויקטים של 300-400 דירות, אז זה יכול להגיע גם לקרוב ל-100 מיליון שקל תוספת בהכנסות היזם, כשהמרכיב השולי של תוספת הבנייה יחסית נמוך. ופה בעצם מתחיל להיות מנעד שלם של ניגודי אינטרסים בין הדיירים לבין עצמם ובינם לבין היזם.

"אני מכיר מספר יזמים שמבקשים כרגע לנצל את הדבר הזה כי הם לא רוצים לצאת עם פרויקט כרגע, בתקופה שהשיווק עצמו גם ככה לא מזהיר. אז נהיה פה פתאום סלט של ניגודי אינטרסים שהופך להיות מאוד משמעותי. אני שומע גם על מקרים שהדיירים אומרים - אם אנחנו מוכנים לתת ליזם לעכב את הפרויקט, אז אנחנו רוצים לא רק לקבל את המטרים של הדירות שלנו, אנחנו רוצים עוד פיצוי מעבר – עוד תוספת למפרט הטכני או כסף, כלומר שהחלוקה ברווח היזמים תהיה לפי אחוזי הקומבינציה".

"השוק עבר למצב של בדיקה וחשיבה"

לדברי שמול, כשבעה פרויקטים המלווים כיום על ידי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מצויים כיום בנקודת ההחלטה הזו. "בגלל הניסיון שלנו, צפינו אפשרות לשינויים רגולטוריים מהסוג הזה והכנסנו את זה בכל החוזים הקיימים שלנו, שבמידה ויהיה שינוי תכנוני כזה או אחר אז החלוקה תהיה לפי אחוזי הקומבינציה. בנוסף, הכנסנו גם סעיף שאומר שנדרש אישור של האסיפה הכללית כדי לאשר שינוי מהסוג הזה".

ובפרויקטים שלכם, ממה שאתה מזהה – ידם של אלה שמוכנים לספוג עיכוב תמורת הגדלת הממ"דים גוברת?
"כל פרויקט רואה את הדברים אחרת, וככל שיש יותר דיירים שגרים במתחם עצמו, ככה יש פחות רצון לעכב את הפרויקט. בפרויקטים שיש בהם יותר משקיעים, אז מן הסתם הרוח נושבת לטובת פנייה אל היזם להפעיל את הסעיף הזה, אבל כרגע הכל בהתהוות. החוק נחקק בסוף יולי והיו לנו חגים בספטמבר-אוקטובר. אני חושב שרק עכשיו אנחנו נראה בעצם את המשמעויות של החוק. כרגע השוק נמצא במצב של בדיקה וחשיבה, גם מצד הדיירים וגם בצד של היזמים שבודקים את המשמעויות.

עו"ד קרן כהן בלחרסקי: "אם היזם עדיין לא הגיש בקשה להיתר או לא עבר החלטת ועדה כי זה הרבה יותר קל להתנהל עם זה, והסיכוי ששני הצדדים יחטפו את ההטבה הזו בשני ידיים גדול יותר. כשהיזם כבר קיבל החלטת ועדה, או אפילו קיבל היתר בנייה, זה מורכב יותר. יש לי פרויקטים שיזם כבר עם היתר בנייה ביד, והבעלים אומרים לו 'תקשיב, אתה עדיין לא עלית על הקרקע, אנחנו רוצים שתגיש בקשה לתיקון היתר'. יש יזמים שיסכימו ויש יזמים שלא".

"נפתח פה דיון שלדעתי המחוקק לא חשב עליו ולא ראה בו כמשהו שעלול לעכב פרויקטים או להוביל למחלוקות גם בקרב הדיירים, בינם לבין עצמם. מצד אחד זה פתרון אמיתי למציאות של מדינת ישראל. מצד שני יש פה אלמנטים חברתיים, פסיכולוגיים, כלכליים שלדעתי בכלל לא חשבו עליהם, וכרגע הלכה למעשה מעכבים הרבה מאד פרויקטים".

עו"ד קרן בלחרסקי, בעלת משרד קרן כהן בלחרסקי ושות' המתמחה בייצוג דיירים במיזמי התחדשות עירונית , מזהה גם היא לא מעט תכונה בקרב בעלי הדירות בעקבות חקיקת החוק. לדבריה, "בפרויקטים שנמצאים עכשיו במשא ומתן, דווקא בעלי הדירות ביקשו לעצור ומבקשים מאיתנו לחזור ליזמים ולדרוש ממ"ד של 15 מ"ר. היו יזמים שאמרו 'נתקן את ההצעה' שזה די מתבקש, בטח בתהליך שנמצא בשלבים הראשונים שלו, אבל היו גם יזמים שסירבו, למרות הפטור מהיטל השבחה . בכל מקרה בשלב הטרום חוזי, חשוב לפנות ליזמים ולקבל הצעה מעודכנת".

לדברי בלחרסקי, לאחר חתימת ההסכמים הופכת התמונה למורכבת יותר "היזמים מבחינתם כבר מחזיקים בהסכם חתום. אם הם יסכימו לבקשת הדיירים להגדיל את הדירות, אז אנחנו נצטרך לחתום על תוספת שכל בעלי הדירות שחתמו על ההסכם צריכים לחתום עליה, שבאה ואומרת שזה תוספת של מטרים נוספים לממ"ד, אבל זה יצטרך לבוא לידי ביטוי בהסכם בכתב בין הצדדים. וגם כאן אנחנו נכנסים לתתי-תקופות, כי אם היזם כבר הגיש את הבקשה להיתר, אז הוא כבר יבוא ויגיד עכשיו שהוא צריך יותר זמן והוא ידרוש במסגרת התיקון להסכם שתהיה התייחסות גם להארכת לוחות הזמנים, כמובן. ואז שוב, יש בעלי דירות שמסכימים ובעלי הדירות שלא מסכימים. אי אפשר לחייב בעל דירה פתאום להאריך את לוחות הזמנים שקבועים בהסכם".

ומה קורה כאשר יזם החליט, בלי קשר לפניית בעלי הדירות אליו, שהוא מעוניין להגדיל את הדירות שלו? הוא מחויב בקבלת אישור בעלי הדירות?
"נכון, הוא צריך את ההסכמה של בעלי הדירות. אם היזם עדיין לא הגיש בקשה להיתר או לא עבר החלטת ועדה כי זה הרבה יותר קל להתנהל עם זה, והסיכוי ששני הצדדים יחטפו את ההטבה הזו בשני ידיים גדול יותר. זו בשורה מצד הבעלים, ובשורה מצד היזם, זה יופי של דבר. איפה זה מתחיל להיות יותר מורכב? כשיזם כבר קיבל החלטת ועדה, או אפילו קיבל היתר בנייה. מה עכשיו קורה? יש לי פרויקטים שיזם כבר עם היתר בנייה ביד, והבעלים אומרים לו 'תקשיב, אתה עדיין לא עלית על הקרקע, לא התחלתם את הפרויקט. אנחנו רוצים שתגיש בקשה לתיקון היתר'. וכאן יש יזמים שיסכימו ויש יזמים שלא.
 
"יזם יכול להגיד 'מה אתם רוצים ממני? זה משהו שלא היה קיים קודם, וכבר יש לי היתר בנייה ביד. מנגד הבעלים מרגישים מופסדים כי הבניין שלידם שיצא יותר מאוחר כן יזכה ל-6 מטרים תוספת וזה משמעותי. הממ"ד שעד עכשיו היה איזה חדר נחות שהיית הופך לחדר משחקים או חדר עבודה, עכשיו הופך כבר לחדר גדול עם מקלחת ושירותים, זה כבר הופך למשהו אחר ברמת הפאסיליטיז שהדירה מציעה. אז אין ספק שזה גורם עכשיו לתנועה בשוק של כוחות שונים, וכל פרויקט יקבל החלטה".

שמאי המקרקעין שמוליק כהן: "במקומות כמו רובע 4, ששם השווי למטר הוא בסדרי גודל של 50-60 אלף שקל למטר, בעל דירה יכול להגיע לתוספת שווי של 300 אלף שקל. ליזם קיימת כדאיות מטאורית בתוספת של בין שלושה לשישה מ"ר לדירות, ועלויות ההקמה הן יחסית בטלות. אבל  יכולים להיות בעלי דירות שיגידו 'תשמע, גם ככה התהליך הזה הוא כאורך הגיהינום', אנחנו רוצים לקבל את הדירה. וזה עלול ליצור ויכוחים בתוך הבניין"

שלא כמו שמול, שמוטרד מהעיכובים הקשים שעלול החוק ליצור, דעתה של בלחרסקי על החוק החדש חיובית מאד. "החוק הוא מעולה", היא קובעת. "בסופו של דבר, יש כאן הטבה בדמות זכויות בניה נוספות ופטורות מהיטל השבחה שניתנות לפרויקט. זה פותר גם בעיה תכנונית כי הממ"ד תמיד היה איזשהו סרח עודף כזה בתוך הדירה והיום אפשר כבר להסתכל על זה כיחידה הרבה יותר איכותית. כשאני מסתכלת על תיקוני חקיקה שהתקבלו בשנים האחרונות בתחום התכנון והבניה, רוב השינויים הם שליליים מבחינת הדיירים והיזם. שינויים שמפחיתים תמורות. המדיניות של הרשויות המקומיות גם היא, נעה כמעט באופן קבוע לעבר ההפחתה. ופה פתאום יש איזושהי בשורה שהיא סוף סוף חיובית שמשפיעה בצורה חיובית על היקף הזכויות והתכנון".

"בתל אביב בעל הדירה יכול להגיע לתוספת של 300 אלש"ח"

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ״ל ובעלי חברת SK שמאות , מעריך את השבחת הנכסים שיורחבו בעקבות החוק החדש ב-100 אלף שקל וצפונה – בהתאם למיקומם. "הרווחיות של היזם תעלה כתוצאה מהגדלת השטחים של הדירות בשוק החופשי. אבל בטח שגם שווי הדירות של בעלי הדירות הקיימות. בערי המעגל השני, כלומר בת ים, רחובות, ראשון לציון וכדומה, אנחנו צופים סדרי גודל של לפחות 30 אלף שקל תוספת לשווי הדירה לכל מ"ר. זאת אומרת שאם נוסיף בין שלושה לבין שישה מטר, זה יכול להיות בין שלושה לבין שישה, וזה יכול להגיע בין רמות של 90 אלף שקל ל 180 אלף שקל, שזה הרבה.

"במקומות כמו רובע 4, ששם השווי למטר הוא בסדרי גודל של 50-60 אלף שקל למטר, בעל דירה יכול להגיע לתוספת שווי של 300 אלף שקל. ליזם קיימת כדאיות מטאורית בתוספת של בין שלושה לשישה מ"ר לדירות, ועלויות ההקמה הן יחסית בטלות. אין ספק שהמהלך הזה יגדיל את הרווחיות של היזמים. אז זה באמת היתרון המובהק".

עם זאת , גם הוא מודע לכך שהחוק אינו חף מחסרונות. "ישנם שניים: הראשון – החוק עלול ליצור סכסוכים בין בעלי הדירות לבין עצמם. היזם מחויב לפנות לבעלי הדירות ולעדכן שהוא מעוניין לשנות את התכנון והדבר הזה עלול לגרום לעיכוב של שנה-שנתיים. יכולים להיות בעלי דירות שיגידו 'תשמע, גם ככה התהליך הזה הוא כאורך הגיהינום'. תהליך התחדשות עירונית ממוצע הוא בין שמונה לעשר שנים. בעלי הדירות, בעיקר אם הם כבר אנשים מבוגרים, יגידו 'שמע, תעזוב אותנו, אין לנו כוח, אנחנו כבר עייפים. אני רוצה לקבל את הדירה. וזה עלול ליצור ויכוחים בתוך הבניין.

האדריכל ירון ישראל: "פתאום הדירה גדלה בעוד 3 מטרים. תכנונית, זה יוצר אצלנו קושי. כשבבניין נניח יש 6 דירות בכל קומה, אז זו כבר תוספת משמעותית שמשפיעה גם על רמת האיכות התכנונית. המצב שבו הממ"ד הוא החדר הכי גדול בבית, שאפילו הופך להיות סוג של יחידת מאסטר, זה טוב במובן הבטיחותי, אבל זה לא חדר עם איזו איכות אדריכלית מאוד נעימה, עם כל צינורות האוורור שצריך להסתיר וחלונות הפלדה.

"החיסרון השני, לאור מצב הריבית בשוק והביקוש הנמוך כשהרבה יזמים גם כך לא מושכים היתרי בנייה, אז חיסרון שני עלול להיות שהיזמים ישתמשו בחוק הזה כתירוץ לא לקדם את הפרויקט ולגרור רגליים, תוך היתלות בחוק".

"זו לא חגיגה אדריכלית"

מי שאמון על שינוי התוכניות בהתאם לחקיקה החדשה הם האדריכלים, שגם הם נתקלים באתגר לא פשוט, במסגרתו עליהם להגדיל שטח של חדר בעייתי ומכוער - שבימים כתיקונם מושקעים מאמצים רבים דווקא בהסתרתו - והפיכתו לחדר בולט במיוחד בדירה.
 
"בחודש האחרון אנחנו מתחילים לקבל פניות מיזמים שמבקשים כבר שנגדיל את הממ"דים, שזה בעצם שטח שהם מקבלים כמעט בחינם", מספר האדריכל ירון ישראל, מנהל משרד ירון ישראל אדריכלים וחבר התאחדות האדריכלים. "פתאום הדירה גדלה בעוד 3 מטרים. תכנונית, זה יוצר אצלנו קושי. להגדיל כל דירה בעוד שלושה מטרים, כשבבניין נניח יש 6 דירות בכל קומה, אז זו כבר תוספת משמעותית שמשפיעה גם על רמת האיכות התכנונית. גם התוצר התכנוני יוצא לפעמים קצת מוזר. המצב שבו הממ"ד הוא החדר הכי גדול בבית, שאפילו הופך להיות סוג של יחידת מאסטר, זה טוב במובן הבטיחותי, אבל זה לא חדר עם איזו איכות אדריכלית מאוד נעימה, עם כל צינורות האוורור שצריך להסתיר וחלונות הפלדה. זו לא איזו חגיגה אדריכלית.

בתכנון מאפס זה יכול היה להיראות יותר טוב
"נכון, אני מדבר על מצבים שבהם אנחנו בוחנים משהו שכבר מקודם להיתר היום. במחשבה מראש, את השטח הנוסף הזה כבר עדיף היה לי להעביר לו לסלון או למשהו אחר, כי אולי לא צריך עוד חדר כל כך גדול אם זו למשל דירת ארבעה חדרים. כמה חדרים גדולים אתה צריך בדירת ארבעה חדרים? זה כבר הופך להיות חדר שיותר קשה קצת להסתיר אותו. ממ"ד זה מין חדר שאתה רוצה לתקוע אותו איפשהו בקצה שלא יראו את הדלת הלא כל כך יפה שלו והצינורות שלו שאתה לא רוצה שיראו אותם, אז אתה משתדל למקם אותו מאחורי איזה מסתור, וברגע שהוא גדל הוא גם יותר נוכח, קשה לך יותר לדחוף אותו באיזו פינה".

עוד לדברי ישראל, השפעות ממ"ד גדול עשויות להתבטא גם במראהו החיצוני של הבניין, כאשר חזיתות הבניין עשויות "להישבר", בשל הכללתו של ממ"ד מוגדל, כאשר גם במקרה זה הנסיונות להסתיר את הממ"ד לא יצלחו אלא להיפך – הוא דווקא יבלוט. "אני מרגיש שהחוק הזה לא קודם עם הרבה שיקול דעת אדריכלי", הוא מסכם, "אני מבין שיש צורך ביטחוני, אבל זה נראה שבקרוב נמצא את עצמנו במצב שנכניס לממ"ד גם את המטבח ואת הסלון, ונהפוך את הדירה כולה לממ"ד אחד גדול".