כשהעירייה והיזם הופכים לשותפים: מודל BOT מציע 250 דירות להשכרה בירושלים

ירושלים עוברת מהפכה נדל"נית שלא נראתה כמותה עשרות שנים. מרכז העיר, שהיה פעם אזור מוזנח יחסית, הפך למוקד חיים צעיר, תרבותי ואטרקטיבי שמושך אליו סטודנטים, אמנים ואנשי תרבות צעירים. כעת, עיריית ירושלים מציעה הזדמנות עסקית יוצאת דופן ליזמי נדל"ן במסגרת פרויקט "בנייני בית העם" - פרויקט דיור להשכרה חדשני המבוסס על מודל BOT (בנה-הפעל-העבר), שמבטיח תשואה יציבה,  בלב אזור הביקוש של העיר. הפרויקט נמצא במרכז העיר, צמוד לקמפוס ירושלים לאומנויות ולפקולטה לאדריכלות של בצלאל, במיקום שמשלב גישה נוחה לתחבורה ציבורית, מוקדי תרבות ובילוי, ואווירה עירונית תוססת. הביקוש לדיור במיקום זה גבוה במיוחד, אך המחירים הגבוהים מרחיקים דווקא את הקהל הצעיר שהעיר מבקשת למשוך. מכאן נובע הצורך בפתרון חדשני המשלב דיור במחירים ברי השגה עם איכות מגורים גבוהה .

מודל BOT: כשהעירייה והיזם שותפים לדרך
מודל BOT הוכח כיעיל בעשרות פרויקטים ברחבי העולם מאז שנות ה-90. בלונדון, פרויקטי דיור ציבורי דומים הפכו שכונות שלמות ליעדים מבוקשים. בסינגפור, מודלים דומים פתרו משברי דיור עירוניים תוך שמירה על רמת חיים גבוהה. היישום החדשני של ירושלים מתבסס על הצלחות אלו ומתאים אותן למציאות הישראלית.

במסגרת המודל (DBOT- Design-Build-Operate-Transfer), העירייה מעמידה את הקרקע לרשות היזם הזוכה, שבתמורה יתכנן, יבנה ויפעיל את הפרויקט למשך 25 שנה. בתום התקופה, הפרויקט יחזור לידי העירייה. המודל מאפשר ליזם ליהנות מכל ההכנסות בפרויקט לאורך תקופת ההפעלה, תוך הפחתת הסיכונים וההשקעות הכרוכים ברכישת קרקע יקרה במרכז ירושלים.

המודל כאמור אינו חדש בעולם, אך יישומו בפרויקט דיור להשכרה במרכז ירושלים מהווה חדשנות משמעותית בשוק הנדל"ן הישראלי. "הנתונים מלמדים שיש ביקוש גבוה לדיור להשכרה בירושלים, במיוחד בקרב הצעירים", אומר גורם המעורה בשוק. 

על פי הערכות שמאים, דמי השכירות לדירות קטנות במרכז העיר גבוה מהממוצע בירושלים ועומד על כ 5,200 ₪ ליח"ד נכון לשנת 2025.

המגמה ברורה: ירושלים הופכת לעיר אטרקטיבית יותר למגורים, במיוחד לאוכלוסייה הצעירה. פתיחת קמפוסים אקדמיים חדשים במרכז העיר, השקעות ציבוריות נרחבות בתשתיות ופיתוח מערך התחבורה הציבורית יוצרים סביבה אורבנית שעתידה להמשיך ולמשוך אליה דיירים פוטנציאליים.

טוטם הדמיה ואנימציה

יתרונות ייחודיים ליזמים
הפרויקט מציע שילוב יוצא דופן של יתרונות עסקיים שנדיר למצוא במקום אחד. 
ראשית, התכנית בתוקף - העירייה כבר הוציאה את כל האישורים התכנוניים הנדרשים, מה שחוסך ליזם חודשים ארוכים של המתנה לאישורים ביורוקרטיים. שנית, הקרקע נמצאת בבעלות העירייה, מה שמפחית באופן דרמטי את ההשקעה הנדרשת.

אבל היתרון המשמעותי ביותר טמון בהפחתת הסיכונים העסקיים. העירייה מתחייבת להפעיל את הפרויקט בדמי שכירות נמוכים בשיעור של 20% נמוך ממחיר השוק, כך שהביקוש יהיה מובטח. הדירות תושכרנה באמצעות הגרלות לזכאים, מה שמבטיח תפוסה מלאה ויציבות בהכנסות.

"העירייה מעוניינת מאוד שזה יתקדם", הסביר אחד הגורמים במחלקת הפיתוח הכלכלי, "לכן אנחנו מציעים מסלול ירוק שירוץ מהר". במסגרת התמיכה העירונית, היזם הזוכה יקבל מענק הקמה משמעותי, הליך רישוי מזורז וליווי צמוד של הגורמים המקצועיים בחברת עדן ובעיריית ירושלים.

הפרויקט במספרים
הפרויקט כולל שני מבנים: אחד במגרש המשולש בין הרחובות אוסישקין ומנורה, והשני במבנה בית העם ברחוב בצלאל. סך הכל יכלול הפרויקט כ-250 יחידות דיור להשכרה.

הדירות יהיו בגדלים של 35-45 מ"ר, והן מיועדות בעיקר לסטודנטים, זוגות צעירים ואנשי מקצוע יחידים. הפרויקט יכלול גם כ-600 מ"ר של שטחי מסחר בקומת הקרקע, שיספקו הכנסות נוספות ליזם.

15% מהדירות יוקצו ראשית לתושבי ירושלים. משך השכירות יהיה 3 שנים עם אופציה להארכה ב-3 שנים נוספות.

מעבר ליתרונות הישירים של הפרויקט, היזמים מצטרפים לתנופת פיתוח שלא נראתה בירושלים עשרות שנים. העיר משקיעה מיליארדי שקלים בפיתוח מרכז העיר ורובע הכניסה לירושלים. מערך הרכבת הקלה מתרחב עם שלושה קווים חדשים, תחנת רכבת ישראל עתידית תיבנה בצומת יפו-קינג ג'ורג', ועשרות אלפי מקומות עבודה חדשים צפויים להתווסף לאזור.

הדמיה של  מגרש המשולש בין הרחובות אוסישקין ומנורה קרדיט (YAM3D)

תשואה יציבה
יזמי נדל"ן מובילים כבר זיהו את הפוטנציאל ומקדמים פרויקטי דגל באזור, כולל מידטאון של ישראל קנדה , THE CAPITAL של אשטרום , ופרויקטים של אמות ואלייד, בסר ו- JTLV . השקעות אלו יוצרות מומנטום שמעלה את ערך הנדל"ן באזור ומבטיח ביקוש יציב לדירות להשכרה.

פרויקט "בנייני בית העם" מציע שילוב נדיר של יתרונות: מיקום מעולה, תמיכה עירונית מקיפה, ביקוש מובטח ותשואה יציבה לאורך 25 שנה. במציאות שבה קרקעות איכותיות במרכז ירושלים הולכות ונהיות נדירות ויקרות, המודל החדשני של BOT פותח פתח להשקעה חכמה ומחושבת.

עיריית ירושלים וחברת עדן פותחות בקרוב בהליך לבחירת היזם לפרויקט. המעוניינים להשתתף במכרז מוזמנים לפנות לחברת עדן לקבלת פרטים נוספים ומסמכי המכרז. 

לפרטים נוספים>>>>>>