נבנית לתלפיות: השכונה של עגנון עוברת מהפכה ומציעה מחירים נמוכים באופן מפתיע

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: שכונת תלפיות בירושלים.

תלפיות היא שכונה ותיקה בגבולה הדרום-מזרחי של ירושלים. השכונה התפתחה בתקופת המנדט הבריטי, ובנייתה החלה ב-1921, בתכנונו של ריכרד קאופמן כיישום של תפיסה בתכנון ערים הקרויה "עיר גנים". לצד השכונה התפתחו, בתחילת שנות ה-50, בנייני-שיכונים וכן אזור תעשייה תלפיות, ממתחמי התעסוקה והמסחר הגדולים בבירה. בשנות ה-70 הוקמה מזרחית לתלפיות שכונת תלפיות מזרח, שלרוב מכונה ארמון הנציב. בנוסף השכונה גובלת ברמת רחל ובית צפאפא מדרום; במקור חיים ממערב, ובבקעה ואבו תור מצפון. לשכונה כאמור היסטוריה מפוארת וארוכה, ובין הדמויות המפורסמות שהתגוררו בה ניתן למנות את הסופר שמואל יוסף עגנון, שאף תיאר את השכונה ואת ביתו בה בכמה מספריו. כמו כן, התגוררו בה דמויות כמו יוסף קלוזנר, אריה לייב יפה וחמדה בן יהודה (אשתו של אליעזר בן יהודה).

כמו שכונות ותיקות אחרות בבירה, גם תלפיות עוברת בשנים האחרונות מהפכה, לא פחות, של התחדשות עירונית , עם עשרות יזמים בעשרות פרויקטים בשכונה, שצפויה בתוך עשור להכפיל את כמות האוכלוסייה שלה (כיום כ-15 אלף) ואת מספר הדירות בה. לא מעט בגלל הפיתוח הזה, שכולל כאמור עשרות פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, הפכה השכונה בשנים האחרונות לפופולרית עבור משפחות צעירות. בשכונה פועלות חברות נדל"ן בולטות כמו קרסו נדל"ן, אזורים, קן התור , טרא נדל"ן וקבוצת שובל. 

התושבים, הוותיקים והחדשים, נהנים מרשת רחובות פנימית צפופה יחסית שמאפשרת פיזור טוב של התנועה. השכונה נמצאת על צומת הרחובות הראשיים אשר וינר ודרך חברון (כביש 60). עם זאת, האזור יחסית פקוק. שיקוע שנפתח לאחרונה ברחוב אשר וינר צפוי לשפר את התנועה בשנים הקרובות, אך תוספת משמעותית של אלפי יחידות דיור באזור צפויה להחמיר את העומסים לאורך זמן. קווי אוטובוס רבים עוצרים בתחנות בתוך השכונה וברחובות הראשיים בסביבתה ומגיעים למגוון יעדים בעיר, ורבים מהם פועלים בתדירות גבוהה. בעתיד צפויים לשרת את השכונה 2 קווי רכבת קלה, הקו הכחול יחבר בין גילה לרמות ויעבור במרכז העיר, והקו הסגול יחבר בין השכונה להדסה עין כרם דרך מלחה ושכונות דרום העיר, ושניהם צפויים לפעול בתחילת העשור הבא.

בין חציון 1 2024 לחציון 1 2025 נרשמה בתלפיות עליה של כ-1% בלבד במחיר ממוצע של דירה, לצד עליה של כ-50% בכמות העסקאות בין התקופות. בכלל ירושלים נרשמה באותה תקופה עליה של כ-3% במחיר ממוצע של דירה. דירת 4 חדרים חדשה בתלפיות תעלה לכם בממוצע 3.775 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע כבר 4.686 מיליון שקל. בגזרת היד שנייה, דירת 3 חדרים בתלפיות תעלה בממוצע 2.694 מיליון שקל, ואילו דירת 4 חדרים יד שנייה תעלה 3.205 מיליון שקל. המחירים בתלפיות זולים בכ-5%-6% מהממוצע בכלל הבירה. 

כרטיס ביקור - ירושלים

מיקום:  הרי יהודה

תושבים (2024):  1,053,030

גידול אוכלוסייה (2024): 1%, ריבוי טבעי 10,213, מאזן הגירה פנימית 3,409-, מאזן הגירה בינלאומי 415

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 2 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2024 - 3,217 עסקאות, חציון 1 2025 - 2,115 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מיוני 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-4% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-34% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• מורדות ארנונה (כ-1,650 דירות)

• גבעת המטוס (כ-2,600 דירות)

• מורדות גילה מערב (כ-800 דירות)

• מורדות מלחה (כ-400 דירות)

• מזרח רמות אלון (כ-300 דירות)

• רמת שלמה (כ-1,600 דירות)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רמת אשכול - 61 פרויקטים

• בית הכרם - 55 פרויקטים

• קרית משה - 53 פרויקטים

• קטמון א-ו - 51 פרויקטים

• רסקו (גבעת הורדים) - 49 פרויקטים

• רחביה - 46 פרויקטים

• קטמון הישנה - 46 פרויקטים

• ארנונה (תלפיות) - 44 פרויקטים

• נחלאות - 44 פרויקטים

• בית וגן - 43 פרויקטים

• בקעה - 42 פרויקטים

• קרית היובל - 42 פרויקטים

• המושבה הגרמנית - 42 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• עטרות - הקמת שכונת מגורים עם כ-9,000 דירות במקום שדה התעופה הנטוש בצפון העיר

• התחדשות עירונית לאורך צירי הרכבת הקלה - תוספת של כ-10,000 דירות בפרוזדורי הרק"ל הקיימת והמתוכננת

• מחנה נווה יעקב - הקמת כ-2,000 דירות במקום בסיס פיקוד מרכז

• אינפילים פסגת זאב - תוספת של כ-3,500 דירות בשטחים פתוחים בשכונת פסגת זאב

• צומת גבעה צרפתית - הקמת מתחם מגורים עם כ-2,500 דירות בצומת הגבעה הצרפתית

• מתחם A מחלף הגבעה הצרפתית - הקמת כ-1,075 דירות במזרח הגבעה הצרפתית

• מורדות הר נוף - הקמת כ-2,400 דירות במורדות הדרום מזרחיים של שכונת הר נוף

• קירוי בגין - הקמת כ-2,700 דירות במסגרת קירוי כביש בגין בין קמפוס גבעת רם לשכונת בית הכרם

• מתחם כרמית - הקמת כ-1,000 דירות במתחם חדש במערב שכונת קרית יובל

• רכס לבן -הקמת כ-6,000 דירות על שטחים פתוחים בדרום מערב העיר

• גבעת משואה צפון - הקמת כ-667 דירות במורדות הצפוניים של שכונת גבעת משואה

• רכבת מלחה - הקמת כ-500 דירות במתחם תחנת הרכבת מלחה

• מתחם טדי - הקמת כ-1,200 דירות במתחם הסובב את אצטדיון טדי

• גבעת שקד - הקמת שכונה עם כ-1,600 דירות בצפון ומערב שכונת בית צפאפא

• אמת המים התחתונה - הקמת שכונה חדשה עם כ-1,250 דירות מדרום לקיבוץ רמת רחל

• סטריפ דרך חברון - הקמת כ-3,500 דירות מערבית לדרך חברון

• דרום מזרח ארנונה - הקמת כ-500 דירות צפונית לקיבוץ רמת רחל

• הר חומה ה - הקמת כ-2,000 דירות בשלוחה צפון מערבית של שכונת הר חומה

• דרום מזרח הר חומה - הקמת כ-1,000 דירות דרום מזרחית לשכונת הר חומה

• ערב א-סווחרה - הקמת כ-2,500 דירות במזרח העיר

• עיבוי ארנונה - תוספת של כ-1,500 דירות בשטחים פתוחים של שכונת ארנונה

• דרום מזרח גילה - תוספת של כ-1,900 דירות על שטחים פתוחים בדרום מזרח השכונה

• דרום גילה - תוספת של כ-900 דירות על שטחים פתוחים בדרום השכונה

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 57 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 31 פרויקטים שקיבלו היתר 

בניה חדשה - 25 פרויקטים שקיבלו היתר 

פינוי בינוי - 16 פרויקטים שקיבלו היתר 

בינוי פינוי  - 1 פרויקט שקיבל היתר 

שימור - 1 פרויקט שקיבל היתר 

מחיר למשתכן - 7 פרויקטים שקיבלו היתר 

הריסה שלא מכוח תמ"א - 3 פרויקטים שקיבלו היתר 

תוספת שלא מכוח תמ"א - 4 פרויקטים שקיבלו היתר 

תלפיות  - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, צפונית לשכונת מורדות ארנונה וקיבוץ רמת רחל, מזרחית לאזור התעשיה תלפיות ושכונת בקעה, דרומית לשכונת צפון תלפיות, מערבית לשכונת ארמון הנציב

מספר תושבים (2022, נתוני למ"ס מעובדים): 15,400

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 28,750

מספר דירות (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 5,915

מספר דירות צפוי (2035, תכנון): 11,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 6 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - רשת הרחובות הפנימית צפופה יחסית ומאפשרת פיזור טוב של התנועה, והשכונה נמצאת על צומת הרחובות הראשיים אשר וינר ודרך חברון (כביש 60). עם זאת, האזור יחסית פקוק. שיקוע שנפתח לאחרונה ברחוב אשר וינר צפוי לשפר את התנועה בשנים הקרובות, אך תוספת משמעותית של אלפי יחידות דיור באזור צפויה להחמיר את העומסים לאורך זמן.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - קווי אוטובוס רבים עוצרים בתחנות בתוך השכונה וברחובות הראשיים בסביבתה ומגיעים למגוון יעדים בעיר, ורבים מהם פועלים בתדירות גבוהה. בעתיד צפויים לשרת את השכונה 2 קווי רכבת קלה, הקו הכחול יחבר בין גילה לרמות ויעבור במרכז העיר, והקו הסגול יחבר בין השכונה להדסה עין כרם דרך מלחה ושכונות דרום העיר, ושניהם צפויים לפעול בתחילת העשור הבא.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - בשכונה אין שבילי אופניים כיום, אך שביל אופניים צפוי להיסלל לאורך תוואי הקו הכחול בדרך חברון לקראת סוף העשור.

מוקדי משיכה: 

• שגרירות ארצות הברית

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון 1 2024 לעומת חציון 1 2025): עליה של כ-1% במחיר דירה. עליה של כ-50% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 29 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-2,166 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן