דחיפה לשוק הדיור להשכרה: כלל ביטוח ומכלול ישקיעו בקרן מימון של עד 400 מיליון שקל

כלל ביטוח ופיננסים ומכלול מימון ישקיעו בקרן שתעמיד מימון משלים ליזמים ולחברות נדל"ן למימון פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח. קרן המימון, בהיקף של עד 400 מיליון שקל, הינה יוזמה של מכלול ושלושה שותפים אשר גם ינהלו אותה: רואי החשבון נודרי זיזוב וגיל ציק (בכירים לשעבר בקבוצת עופר השקעות ) ועו"ד אריאל שימקביץ, יזם בתחום הנדל"ן ובעל משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות נדל"ן מורכבות. כך אישר אתמול דירקטוריון מכלול לפי הודעתה לבורסה אתמול. כלל אישרה במסגרת ועדת ההשקעות שלה את מתווה הקרן וההשקעה בה. 

על פי ההודעה, הקרן תעניק ליזמים חוב נחות, לעומת החוב הבנקאי, שיסייע להם לעמוד בדרישות ההון של הבנקים בעת קבלת מימון לפרויקטים של השכרה. המימון יועמד במסגרת ליווי בנקאי, כאשר בפועל יוזרם רק לאחר השלמת הבנייה, וישמש להבטחת שירות החוב הבכיר של הבנקים בתקופת ההנבה של הפרויקט, כאשר הריבית עדיין גבוהה והתשואה משכירות נמוכה.

הקרן צפויה להתאגד כשותפות מוגבלת, כאשר מכלול מימון תחזיק בכ־49.5% מהקרן, כלל ביטוח תחזיק בכ־49%, והיתרה, 1.5%, תוחזק בידי השותף הכללי – חברת הניהול של הקרן. מכלול תחזיק גם ב-20% ממניות חברת הניהול ובכ-40% מהזכויות הכלכליות בה, וכן תיהנה מזכויות וטו בהחלטות הניהוליות.

ההשקעה של מכלול בקרן תעמוד על 198 מיליון שקל כשותפה מוגבלת, ובנוסף על 1.6 מיליון שקל לשנה בתקופת ההשקעה ו-1.1 מיליון שקל לשנה בתקופת ההנבה  – שצפויה להתחיל לאחר מכן. תקופת ההשקעה בקרן תעמוד על ארבע שנים או עד השלמת השקעות בהיקף כולל של 400 מיליון שקל – המוקדם מביניהם. בהודעה הודגש כי בשלב זה טרם נחתמו ההסכמים המחייבים עם השותפים וכי הקרן טרם הוקמה בפועל. לפיכך אין ודאות להקמתה הסופית, והמהלך כפוף לאישורים נוספים ולחתימה על הסכמים בין הצדדים. להערכת החברה, הקמת הקרן צפויה להסתיים בתוך כארבעה חודשים. החברה ציינה כי ההשקעות ימומנו ממקורותיה העצמיים וממגוון מקורות מימון נוספים.

האתגרים ליזמים: הריבית, תשואה נמוכה ועלויות מימון כבדות

במכלול מסבירים כי עם עליית הריבית בשנים האחרונות, יזמים וחברות נדל"ן חווים קושי לממן פרויקטים בשיעורי מימון שלהם הורגלו טרם עליית הריבית.  לכן הקרן מספקת את המענה הנדרש הן לצורכי היזם והן לצורכי הבנק המממן בתקופת ההקמה ובתקופת ההנבה. בהתאם, יתאפשר ליזמים להעמיד הון עצמי נמוך משמעותית מההון שנדרש כיום להעמיד לבנק המממן, לצורכי הקמת פרויקטים בייעוד להשכרה לטווח ארוך.  

הם מוסיפים כי במהלך השנים האחרונות שווקו על ידי המדינה באמצעות מכרזי " דירה להשכיר " עשרות אלפי יחידות דיור כדי לנסות ולייצר מסה קריטית של דירות להשכרה. אולם, עליית שיעור הריבית הקשתה על יזמים שזכו במכרזים לקדם את הפרויקטים, בשל אתגר התשואה מהשכירות (פחות מ -3%) אל מול תשלומי הקרן והריבית שנדרשים על ההלוואה לאחר תקופת ההקמה. 

עוד הם מדגישים כי מעבר לעלויות המימון הכבדות לטובת מימון רכישת הקרקעות ששווקו במכרזים, יזמים ביצעו מחיקות שווי גדולות של ערך הקרקעות שרכשו. מעבר לכך, יזמים שלא יעמדו במועדים להם התחייבו במכרזים, חשופים גם לסיכון נוסף בדמות חילוט הערבויות שהעמידו לטובת עמידתם בתנאי המכרזים.

מכאן שהיזמים המעטים שפעלו להקמת פרויקטים בתנאי השוק המאתגרים בשנתיים האחרונות נאלצו להקצות שיעורי הון עצמי גבוהים בהרבה מהשיעורים שהיו רגילים להם בעבר, או שבחרו לוותר על שיעורי החזקה משמעותיים, שלעיתים אף מגיעים לכמחצית מאחזקותיהם בפרויקטים באמצעות הכנסת שותפים מוסדיים, כנגד השבת חלק מההון שהושקע על ידם. 

השותפים כוללים את עו"ד אריאל שימקביץ, בעלי משרד המתמחה בליטיגציה ובנדל"ן. בשנים האחרונות עו"ד שימקביץ מוביל יזמות בשותפות עם חברת סלע קפיטל ואח', לבניית מתחם משרדים ומסחר במתחם הבורסה ברמת גן; רו"ח נודרי זיזוב, כיהן כסמנכ"ל כספים בקבוצת עופר השקעות , קרן בית וגג וחברת אנרג'יקס הציבורית (מקבוצת אלוני חץ); ורו"ח גיל ציק, כיהן  כמשנה למנכ"ל קבוצת עופר השקעות ולפני כן בתפקידי ניהול כספים במגוון חברות מובילות בישראל. את ההשקעה מטעמה של כלל ביטוח ופיננסיים הובילו ניר דקל - מנהל ענף נדל"ן ישראל ואורי סער – מנהל פיתוח עסקי נדל"ן ישראל.

אורי פז, מנכ"ל קבוצת מכלול: "על אף הביקושים הגבוהים למוצר, בעשור האחרון הוקמו אלפי יחידות דיור בלבד. הצפי הוא כי במהלך השנים הקרובות יוקמו עשרות אלפי יחידות דיור. קידומו של שוק דיור להשכרה בישראל מהווה אינטרס לאומי לטובת מתן מענה להיעדר היכולת של רבים לרכוש דירות. כמו כן, קיומו של שוק מוסדי מוסדר יאפשר למשקי הבית בישראל וודאות לשכור דירות לטווח ארוך, בתנאים קבועים וידועים מראש, כנהוג במדינות מערביות רבות. עבור מכלול, חברה ציבורית מובילה העוסקת גם במימון וליווי אשראי סגור ליזמים ולחברות בנייה, ההשקעה והמעורבות הפעילה בקרן, עתידות להוות מנוע צמיחה וכניסה לתחום משיק, בעל סינרגיה גבוהה לתחומי פעילותה, שעשוי לתרום לרווחיה העתידיים". 

ניר דקל, מנהל ענף נדל"ן ישראל בכלל ביטוח ופיננסים, ציין: "השקעתנו בקרן היא המשך ישיר לאסטרטגיה של כלל ביטוח להרחיב את פעילותה בתחום המגורים בכלל ובתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך בפרט. אנו רואים חשיבות רבה בקידום פתרונות מימון חדשניים שיאפשרו ליזמים להוציא לפועל פרויקטים להשכרה ארוכת טווח - שוק בעל חשיבות לאומית הולכת וגוברת. לצד התרומה החברתית, ההשקעה צפויה לייצר תשואה יציבה וארוכת טווח לעמיתים, תוך גיוון תיק ההשקעות והעמקת החשיפה לנכסים ריאליים".