חלמיש רוצה לגזור קופון – ותוקעת מיזמי התחדשות בהיקף של אלפי יח"ד בדרום ת"א

"חברה ממשלתית-עירונית לדיור, לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב-יפו" הוא תוארה המלא של חברת "חלמיש", חברת הדיור הנמצאת בבעלות משותפת (50-50) של עיריית תל אביב-יפו ומשרד הבינוי והשיכון. ואולם על פי לא מעט עדויות של יזמים ותושבים, במקום שהחברה תפעל לקידום התחדשות עירונית בשכונות דרום תל אביב, כפי שמשתמע משמה, התנהלות החברה בשנים האחרונות מביאה דווקא למניעה ולטרפוד של פרויקטים. נושא זה נדון בהרחבה גם במהלך דיון מיוחד שהוקדש לנושא בכנס "פסגת ההתחדשות העירונית" שערך " מרכז הנדל"ן " לפני כחודש וחצי בתל אביב.

דוגמה להתנהלות מסוג זה, ניתן למצוא בכתב תביעה שהוגש בשנה שעברה נגד החברה על ידי כ-80 דיירים ברחוב הבושם (לבנה-כפר שלם), המתגוררים בחכירה ארוכת טווח בבניין שבו מקדמת חברת הנדל"ן  ים סוף  פרויקט  פינוי בינוי , על קרקע בבעלות חלמיש. על פי כתב התביעה, שהוגשה לבית המשפט המחוזי, חלמיש מתנה את הארכת חוזה החכירה בתשלום נוסף, בניגוד לחוק ולנוהג של חלמיש עצמה עד לפני כשנתיים. את החוכרים מייצגים בתיק עוה"ד משה רז-כהן, אלעד צוברי והדס שטיין ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות'.

בהתאם לחוזי החכירה שחתמה חלמיש עם התובעים, תקופת החכירה לרוב החוכרים היא ל- 49 שנים. תחילתה בשנת 1982 וסיומה בשנת 2031. לטענת החוכרים, מאז ומתמיד ניתנה להם הברירה האם להאריך את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים נוספות, ללא כל דרישה לתשלום נוסף, "בהתאם לנוהל הקיים שהיה מפורסם עד לאחרונה ממש באתר האינטרנט שלה, שעולה בקנה אחד עם הנוהל הקיים ברשות מקרקעי ישראל".

היזם חיים גבסו , בעלי קבוצת גבסו: "כשפנינו לחלמיש לפני 8 שנים, הכול היה טוב. כאשר פנינו אליהם פעם נוספת לפני שנה הם דרשו תוספת תשלום של 200 אלף שקל עבור הדירות שבבעלותם, בנוסף לתמורות לכל דירה. למרות שאני ממילא מגדיל להם את הנכס. אנחנו מעריכים שנתבע, והסיפור הזה תוקע אותנו לשנים קדימה. אם לא ננצח נמשוך ידינו מהפרויקט".

אלא שהפעם, על פי התביעה, כאשר פנו התובעים לחלמיש בבקשה להאריך את החכירה פעם נוספת, "שינתה הנתבעת עמדתה, סירבה להאריך את תקופת החכירה ומסרה כי בכוונתה לגבות תשלום בעד הארכת החכירה. לא נמסרה לתובעים החלטה רשמית בנושא. התובענה מבוססת על כך שהנתבעת מסרבת לחתום על הארכת חוזי החכירה ועל כך שהיא מתנה את הארכת החכירה ליובל נוסף בתשלום".

"חלמיש רוצה כסף גדול"

ברקע לתביעה מצוי פרויקט התחדשות עירונית שמקדמת במתחם חברת  ים סוף  נדל"ן, במסגרתו מתעתדת החברה לבנות 460 יח"ד, שטחי מסחר ושטחים ציבוריים חלף 130 דירות קיימות.

על פי דין, חוכרים לדורות נחשבים כדיירים לכל דבר לצורך השגת רוב דרוש ליציאה לפרויקט  פינוי בינוי , והם אלו שאמורים ליהנות מהתמורות. אלא שבמקרה זה, על פי עמדת חלמיש – אם לא ישלמו הדיירים עבור הארכת חוזה החכירה, הבעלות בדירות תעבור אליה. התוכנית כבר אושרה למתן תוקף בוועדה המחוזית, אך היזם לא יכול להתקדם לקבלת היתר ללא הכרעה משפטית.

בתביעה נטען כי לשרירותיות ופגיעה בשיוויניות כאשר כחברה בעל קרקעות ציבוריות יוצרת אפליה בין חוכריה לחוכרי רמ"י, פגיעה במטרות הציבוריות שלשמן רמ"י העבירה את הקרקעות לחלמיש. כמו כן טענו להיעדר דיון והליך מינהלי תקין לשינוי מדיניות. טענה נוספת כי לא מצוין בחוזה החכירה תנאי לתשלום נוסף אלא שהחוכר זכאי להארכת החכירה. כמו כן נטען כי חלמיש כבר הייתה מודעת זה שנים לפרויקט הפינוי בינוי במועד חתימת נספח השינויים ולא סברה שהיו  זכויות נוספות או זכות סירוב על הדירות החכורות.

בתביעה נטען כי לשרירותיות ופגיעה בשיוויניות כאשר כחברה בעל קרקעות ציבוריות יוצרת אפליה בין חוכריה לחוכרי רמ"י, פגיעה במטרות הציבוריות שלשמן רמ"י העבירה את הקרקעות לחלמיש. כמו כן טענו להיעדר דיון והליך מינהלי תקין לשינוי מדיניות. טענה נוספת כי לא מצוין בחוזה החכירה תנאי לתשלום נוסף אלא שהחוכר זכאי להארכת החכירה

לדברי עו"ד אלעד צוברי  ממשרד רז כהן פרשקר ושות', "הטענות המרכזיות הן שבמשך שנים חלמיש לא דרשה כספים. גם על הפרויקט של ים סוף היא חתמה כבעלים. היא הכירה את הפרויקט. אלא שבשנתיים האחרונות בחלמיש גובים תשלום בגין הארכת החכירות. זה שרירותי לעומת הארכת  תשלום לדיירים אחרים שלה, ויוצר הפרדה בין דייריה לדיירי רמ"י וקק"ל, שמחדשות חוזי חכירה לדורות ללא תשלום. כמו כן זוהי הפרה של נהלי מועצת מקרקעי ישראל". לטענתו היקף התשלום שדורשת חלמיש מדיירי המתחם מגיע במצטבר למיליוני שקלים.

הפרויקט ברחוב הבושם לא לבד, שכן עם דרישותיה של חלמיש נאלצים להתמודד חברות יזמיות רבות נוספות. אחת מהן היא קבוצת גבסו . חיים גבסו, מנכ"ל ובעלי הקבוצה מספר: "אנחנו ועוד יזמים רבים נקלענו לבעיה לא צפויה עם חלמיש. בשונה ממנהגה בעשרות שנים האחרונות, ובשונה מרמ"י או חברות דיור ציבורי כמו עמיגור, עכשיו הם רוצים לקבל כסף גדול על הארכת חכירה או העברת הבעלות".

הפרויקט שמקדמת  גבסו נמצא ברחוב זלמן מייזל בשכונת יפו ג', וכולל  420 דירות, חלקן בבעלות חלמיש כאשר בחלק מהן מחזיקים חוכרים לטווח ארוך, וחלקן מוחזקות על ידי חלמיש ומושכרות לדיירי דיור ציבורי. במסגרת התוכנית אמורה החברה לבנות כ-1,000 דירות.

"הגענו להבנות עם הדיירים והעירייה לגבי התמורות, תוספת 12 מ"ר לדירה ותיקה, מרפסת 12 מ"ר וחניה. עיריית תל אביב לא הסכימה לתת יותר מחשש להיעדר רווחיות. יש 80% הסכמה. וכשפנינו לחלמיש לפני 8 שנים, הכול היה טוב. כאשר פנינו אליהם פעם נוספת לפני שנה הם דרשו תוספת תשלום של 200 אלף שקל עבור הדירות שבבעלותם, בנוסף לתמורות לכל דירה. אבל אני ממילא מגדיל לו את הנכס".

לדברי גבסו , "אנחנו גם שוקלים להגיש תביעה. הסיפור תוקע אותנו לשנים קדימה. אנחנו מעריכים שהתביעה תגיע לעליון. אם לא ננצח נמשוך ידינו מהפרויקט".

"חלמיש מחויבת להגן על זכות הבעלות בדירותיה".

"חלמיש" היא חברה ממשלתית-עירונית לדיור ציבורי, פינוי-בינוי ושיקום שכונות בתל אביב-יפו. החברה הוקמה בשנת 1961 בבעלות משותפת של משרד הבינוי והשיכון ועיריית תל אביב-יפו, ומטרותיה הן הגדלת מאגר הדיור הציבורי, סיוע במציאת פתרונות דיור לתושבים וקידום התחדשות עירונית . ברשות החברה מאות דונמים של קרקעות בתל אביב שבהן היא מעניקה זכויות חכירה בנכסים, באופן שמזכיר את פעילותה של רשות מקרקעי ישראל ברמה הארצית.

החודש הגישה חלמיש  בקשה מתוקנת לסילוק תביעת דיירי רחוב הבושם על הסף. בין היתר טענה שהערכאה אליה הוגשה התביע שגויה, וכן כי הוגשה שנים לפני שהתגבשה עילה לתביעה, במועד סיום החכירה לשיטתה. עוד טענה כי ככל שמדובר בטענות לגבי קידום פרויקט ההתחדשות - את התביעה היה צריך להגיש היזם ולא הדיירים.

לגופו של עניין טוענים בחלמיש כי התביעה ערטילאית ועוסקת בזכויות ערטילאיות בעוד חוזה החכירה ברור, ולפיו שלוש שנים לפני תום מועד החכירה החוכר יכול להודיע אם הוא מעניין להמשיך בחכירה ובתקופת החכירה הנוספת המחכיר יכול להוסיף תנאים נוספים. לטענתם, אצל חלק מהתובעים החכירה תסתיים רק עוד עשרות שנים ורק  שניים מהתובעים הם בעלי זכויות חכירה שהסתיימו או עומדות להסתיים. בנוסף טוענת החברה שהחוכרים היו צריכים להביא בחשבון שהחברה תשנה את התנאים בהתאם לצרכים כלכליים עם תום תקופת החכירה.

לטענת חלמיש חוזה החכירה ברור, ולפיו שלוש שנים לפני תום מועד החכירה החוכר יכול להודיע אם הוא מעניין להמשיך בחכירה ובתקופת החכירה הנוספת המחכיר יכול להוסיף תנאים נוספים. לגבי פרויקט הפינוי-בינוי טוענת החברה כי הדיירים הם אלה אשר הפרו את ההסכם, וכי לא התחשבו בסעיף בחוזה החכירה שלא מאפשר לעשות כל שינוי בדירה ללא אישור החברה

לגבי פרויקט הפינוי-בינוי טוענת החברה כי הדיירים הם אלה אשר הפרו את ההסכם, וכי לא התחשבו בסעיף בחוזה החכירה שלא מאפשר לעשות כל שינוי בדירה ללא אישור החברה, "בוודאי שאין להם כל אינטרס מוגן או ציפיה לאפשר בחסות הדין הפרת התקשרותם עם המבקשת, בבחינת הרצחת וגם ירשת". עוד הם מוסיפים גם כי תשלום היזם מאפשר את ציפייתם (משמע אם היזם משלם על הארכת החכירה, הפרויקט יוכל להתקדם). בנוסף טענו לשימוש רעה הליכי משפט משום שהיזם לטענתם הוא זה שמקדם את התביעה.

בחלמיש טענו בפני מרכז הנדל"ן כי הוצעה פשרה לדיירים וליזם, וכי שופט המחוזי אמר בדיון קדם המשפט כי זו נראית לו סבירה לגמרי והוא ממליץ ליזם לקבל אותה. עם זאת סירבו בחברה לפרט מה כוללת ההצעה.

מטעם באי כוח תובעים נמסר שאין התקדמות במו"מ.

מחלמיש נמסר בתגובה כי "לגופם של דברים, חברת חלמיש פועלת לקידום התחדשות עירונית בנכסים בהם מצויות דירותיה. יחד עם זאת חלמיש מחויבת להגן על זכות הבעלות בדירות ובכלל זה קבלת תמורה נאותה בגין השימוש בזכויות הבניה הצמודות לדירה ואינן בבעלות חוכריהן. החברה מקיימת עם היזמים מו"מ מסחרי, המבוסס בין היתר על שמאיות ועל רווחיות הפרויקט כפי שזו מוצגת ע"י היזמים.

"הפנייה לתקשורת אינה אלא תוצר של ניסיון היזם להיבנות מכלי התקשורת פעם נוספת כדי להתחמק מתשלום ראוי עבור זכויות חלמיש, וטוב יעשה אם ימצה את המו"מ, כולל גישור שהיה, ויחדל להתעלם מזכויות חלמיש בנכסים אלו, בהן הם פועלים כאילו היו שלו".