טיוטת ההסדרים: קיצוץ מכרזי ההשכרה, חיוב משכירי דירות בדיווח והפחתת חברי ועדת ערר

טיוטת חוק ההסדרים הופצה במהלך סוף השבוע על ידי משרד האוצר, וכוללת שורה של שינויים שבמשרד האוצר מבקשים לקדם בתחום התכנון והבניה. בין היתר מבקשים באוצר להפחית את כמות יחידות הדיור שתיועד לדיור בר השגה בקרקעות מדינה באמצעות מנגנון שכירות ארוכת טווח ולהאיץ את הליכי התכנון, זאת בין היתר באמצעות הרחבת סמכויות אדריכלים "מורשי היתר", והפחתת רמת ההגנה על בנייה בקרבת החופים.

עוד נכללת בהצעת חוק ההסדרים השלמת תיקון החוק שביקשו האוצר ורשות המסים לקדם כבר במסגרת התוכנית הכלכלית לשהת 2023, והיא חיוב בדיווח על הכנסות משכר דירה, גם כאשר אלה נמוכות מתקרת הפטור. ההערכה היא כי חיוב שכזה יביא למצמום תופעת העלמות המס המאפיינת כיום את שוק הדירות להשכרה.

על פי חוק הוותמ"ל שאושר בשנת 2014, 30% מכלל הדירות שיאושרו בהליך תכנוני מהיר באמצעות הוותמ"ל ייועדו לבניית יחידות דיור עבור השכרה ארוכת טווח – במחיר השוק או במחיר מופחת. במסגרת חוק ההסדרים מבקש האוצר להפחית שיעור זה, בנימוק לפיו למכרזי הבנייה להשכרה נטייה להיכשל, ובכך נפגע היצע יחידות הדיור.

"משנת 2023 ועד היום, כמחצית ממכרזי המקרקעין שפורסמו על ידי רשות מקרקעי ישראל נכשלו ולא הוגשו לגביהם הצעות", נכתב, "יתכן שהדבר נובע מהיעדר כדאיות כלכלית במכרזים הכוללים שיעור גבוה של דיור להשכרה. כשלון המכרזים מעכב את השלמת שיווקן של אלפי יחידות דיור בשכונות שאושרו על ידי הוועדה למתחמים מועדפים, מה שנוגד את מטרתו הראשונה של החוק לקידום בנייה – 'הגדלה מהירה של היצע יחידות הדיור'".

לפיכך על פי ההצעה, בעת קידום תוכנית וותמ"לית, יפנה מנהל מינהל התכנון אל השמאי הממשלתי הראשי לקבלת עמדתו האם יש להמליץ לממשלה לקבוע שיעור נמוך יותר מ-30%. "עמדת השמאי הממשלתי תובא לפני הממשלה".

"מורשה להיתר" יתאפשר גם בסטייה מתוכנית

עוד על פי הצעת חוק ההסדרים, יועלו הליכי הרישוי במספר אופנים. אמצעי אחד הוא הרחבת סמכויותיו של אדריכלים שעברו הסמכת "מורשה להיתר", כך שיוכלו לפעול להוצאת היתר בכלל הבניינים הנדרשים לבדיקה על ידי מכוני הבקרה. מדובר למעשה בכמעט כל סוגי המבנים הנבנים כיום. עוד מוצע, כי בניגוד למצב כיום, במסגרתו מורשה להיתר רשאי לפעול להוצאת היתרים רק בהיתרים תואמי תוכנית, סמכויות המורשה להיתר גם במקרה של סטייה מתוכנית.

ולבסוף, כוללת הצעת החוק תיקון, לפיו יוכל האדריכל מורשה ההיתר להתחיל בהליך הרישוי מיד עם קבלת הסכמות של לפחות 60% מבעלי הזכויות בקרקע, ולא של 100% מהם כנדרש כיום.

הצעה מעניינת נוספת נוגעת לפקוד ועדות הערר. זאת כאשר על פי ההצעה, לא תידרש עוד נוכחותם של לפחות שלושה חברי ועדה כדי לקיים דיונים – דבר אשר על פי הצעת החוק יוצר עיכובים רבים, וניתן יהיה לקיים דיונים גם בעת נוכחותם של שני חברים בלבד.

בנוסף מציעה הצעת החוק לקצץ בבירוקרטיה במערכת התכנון באמצעות הפחתת ההגנות הנוגעות לשמירת הסביבה החופית. בין היתר מבקשת ההצעה תוכניות מתאר ארציות ומחוזיות שאושרו באושרו על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה, לא יזדקקו לאישור נוסף של הוועדה לשמירת הסביבה החופית (הוולחו"ף) כמתחייב כיום. עוד מוצע כי יו"ר הוולחו"ף יוסמך לקבוע לגבי תוכניות מסויימות כי אין צורך בדיון מקדים בעניינן, אלא דיון בודד במליאת הוועדה.

עוד מוצע כי סעיפים 77-78 המאפשרים הקפאת בנייה במתחמים שלגביהם מתקיים תכנון, יחולו גם על תוכניות מתאר ארציות לרבות תוכניות תשתיות לאומיות (תת"לים).

ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, אומר כי הצעת חוק ההסדרים מהווה ניסיון ממוקד להסיר חסמים לאומיים ולייעל את הליכי התכנון בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט. "הצעת חוק ההסדרים מהווה ניסיון ממוקד להסיר חסמים לאומיים ולייעל את הליכי התכנון בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט. לעניין ההתחדשות, ההצעה כוללת החלה של חלק מהמנגנונים שנכללו בטיוטת חוק השיקום גם על אזורים נוספים, אך נראה כי היה נכון להחיל הסדרים נוספים.

ישי איציקוביץ (יובל רשף)

"באשר להסדרים המוצעים, נכללו בהצעה ההסדרים חשובים והכרחיים בקשר עם סוגיית האיחוד והחלוקה לצד ביצוע ההתאמות הנדרשות בסמכויות המורשה להיתר וכן תיקונים נדרשים לייעול פעילות מכוני הבקרה. מדובר בצעדים המגדילים ודאות תכנונית ומקצרים זמן הגעה לשוק, בייחוד במתחמי התחדשות ובקרקעות יזמיות לא מנוצלות. עם זאת, האפקטיביות של המנגנונים המוצעים תלויה ביישום קפדני, בתקינה משלימה מהירה, במערכי בקרה מקצועיים, ובמניעת 'צווארי בקבוק' חדשים ברשויות ובחברות התשתית. ברמת המאקרו-שוק, המהלך לטיוב ישימות במתחמים מועדפים לדיור באמצעות התייעצות מוקדמת עם השמאי הממשלתי לגבי שיעורי שכירות ארוכת טווח – על רקע כשלים במכרזים מאז 2023 – הוא תיקון כחשוב המשלב בין מדיניות חברתית לבין מדינות ואילוצי שוק כלכלים המאפיינים פרויקטים מסוג זה".